Het kopen van 100, 300 of 700 vierkante meter kantoorruimte lijkt misschien eenvoudig, totdat je daadwerkelijk de markt betreedt. Niet alle bedrijfsgebouwen zijn ontworpen om te worden verkocht, en dat verandert het beschikbare aanbod. Er is een gesprek dat steeds vaker terugkomt:
—Indhira, ik wil een kantoor kopen.
—Perfect. Hoeveel meter?
—300.
—In welk type gebouw?
—Klasse A, goede locatie, goede parkeergelegenheid en bij voorkeur nieuw.
Het lijkt een relatief eenvoudige eis. Totdat we er dieper op ingaan. Want een van de eigenaardigheden van de zakelijke markt in Santo Domingo is dat een aanzienlijk aanbod aan kantoorruimte niet per se betekent dat er ook een even groot aanbod te koop is.
Niet alle gebouwen zijn gebouwd om te worden verkocht
De markt is geëvolueerd. Sommige projecten zijn van meet af aan ontworpen om in handen van één eigenaar te blijven en inkomsten te genereren. Andere projecten komen uiteindelijk in handen van institutionele beleggers of investeringsmaatschappijen die het gehele vastgoed willen behouden. Er zijn ook projecten die specifiek zijn opgezet voor de verkoop van individuele kantoren, combineerbare units, complete verdiepingen of ruimtes van verschillende groottes binnen hetzelfde project.
Een bedrijf kan dus veel huurmogelijkheden vinden, maar veel minder wanneer het besluit te kopen. Het verschil zit hem niet zozeer in het aantal beschikbare kantoren, maar in hoeveel er te koop staan en daadwerkelijk aan de behoeften van de koper voldoen.
Wie koopt kantoorruimtes?
Er is niet slechts één type koper. Er is de ondernemer die al tien of vijftien jaar huur betaalt en zich begint af te vragen of hij niet beter in vastgoed kan investeren. Er is het bedrijf dat een goed beeld heeft van zijn toekomstige ruimtebehoeften en controle wil hebben over zijn hoofdkantoor. En er is de particuliere investeerder die al appartementen, vakantiewoningen of andere bezittingen bezit en zijn portefeuille wil diversifiëren.
Er zijn ook family offices en vermogende beleggers die bedrijfspanden als een aparte beleggingscategorie beschouwen. Elk profiel heeft andere doelstellingen en zou daarom op een andere manier moeten beleggen.
100 vierkante meter is niet hetzelfde als een heel appartement
De markt biedt verschillende schalen. Er zijn relatief kleine kantoorruimtes, units van ongeveer 100 of 150 vierkante meter, ruimtes die gecombineerd kunnen worden tot grotere oppervlakken, en projecten waarbij het mogelijk is om 300, 500 of 700 vierkante meter te huren, of zelfs complete verdiepingen. De vraag is niet alleen hoeveel ik wil investeren. De vraag is welk product het beste bij mijn strategie past.
Voor een eindgebruiker is het belangrijk hoe hun bedrijf er zal functioneren: de indeling, locatie, bereikbaarheid, parkeergelegenheid en groeipotentieel. Voor een investeerder is het ook van belang wie de ruimte in de toekomst zou kunnen huren en hoe concurrerend deze zal zijn ten opzichte van andere marktalternatieven.
Kopen om te verhuren vereist nader onderzoek
Een veelgemaakte fout die ik zie, is het kopen van een kantoorruimte puur omdat je denkt dat de prijs per vierkante meter gaat stijgen. Als het de bedoeling is om te investeren, wil ik de toekomstige vraag en het potentiële rendement van het pand kennen.
Wat voor soort bedrijf zou erin kunnen trekken? Welke bedrijfsgroottes zijn er volgens de markt? Hoeveel parkeerplaatsen zijn er nodig? Wat zou de huurprijs kunnen zijn? Hoe lang zou het pand leeg kunnen staan? Wordt het casco opgeleverd? Wie verzorgt de inrichting? Wat zullen de onderhoudskosten zijn? En welke voorwaarden zal een zakelijke huurder waarschijnlijk stellen?
Waardebepaling is belangrijk, maar dat geldt ook voor het vermogen van het actief om inkomsten te genereren en zijn aantrekkelijkheid op lange termijn te behouden.
Een kantoor lijkt misschien een goede koop vanwege de prijs, maar kan een onrendabele investering worden als het moeilijk te verhuren of te onderhouden is in een voor de markt aantrekkelijke staat.
Parkeergelegenheid maakt ook deel uit van de investering
Bij kantoorruimtes zou ik de prijs per vierkante meter nooit evalueren zonder rekening te houden met de inbegrepen parkeerplaatsen.
Twee units van dezelfde grootte kunnen zeer verschillende waarden en plaatsingsmogelijkheden hebben, afhankelijk van het aantal parkeerplaatsen dat ze bieden en de behoeften van de gebruiker. Ook de efficiëntie van de installaties, de bereikbaarheid, de gebouwinstallaties, het beheer, de exploitatiekosten en het algehele projectprofiel spelen een rol. De prijs is belangrijk. De toekomstige concurrentiepositie van het vastgoed is zelfs nog belangrijker.
Een kant-en-klaar kantoor kopen of wachten tot het gebouwd is?
Een bestaand kantoor biedt iets waardevols: zekerheid. Ik kan het gebouw zien, begrijpen hoe het werkt, de staat ervan beoordelen en het mogelijk direct bewoonbaar of verhuurbaar aantreffen. Kopen tijdens de bouw biedt andere voordelen: vroegtijdige selectie van units, betalingsstructuren die kunnen worden afgestemd op specifieke kopersprofielen en de mogelijkheid om in een project te stappen vóór de voltooiing ervan.
Beide alternatieven brengen echter verschillende risico's en voorwaarden met zich mee. Het belangrijkste is om te bepalen welke optie het beste aansluit bij onze beleggingshorizon, beschikbare middelen, operationele behoeften en vermogensbeheerdoelen. Het gaat er niet om te beslissen of het beter is om een reeds gebouwd pand of een pand in aanbouw te kopen. Het gaat erom te bepalen welke van de twee opties voor elke koper het meest zinvol is.
Laten we eerst bepalen wat we willen kopen
Vaak krijg ik telefoontjes nadat de beslissing al is genomen: "Ik wil kopen. Stuur me wat je hebt." Ik begin liever wat eerder. Is het voor eigen gebruik of als investering? Hoeveel kapitaal willen we investeren? Wat is onze investeringshorizon? Welke kantoorruimte is morgen wellicht in trek? Welke locatie hebben we nodig? Hoeveel parkeerplaatsen zijn essentieel? Zoeken we een nieuwbouwpand, een bestaand pand of een project in aanbouw?
Door deze vragen te beantwoorden, kunt u de alternatieven beter filteren en een goede kans herkennen wanneer die zich voordoet. In een markt waar niet alle kantoorruimte te koop staat, kan zoeken zonder een duidelijke strategie tijdverspilling zijn en ervoor zorgen dat u opties over het hoofd ziet die wél aan uw behoeften voldoen. De aankoop van een kantoor begint niet met het vinden van een pand. Het begint met het begrijpen wat voor soort bezit u over vijf, tien of vijftien jaar wilt hebben. En dat verschil kan de aankoopbeslissing volledig veranderen.
Mogelijk bent u geïnteresseerd in:
