Por Francisco Tavárez
La construcción figura entre los sectores de mayor crecimiento de la economía dominicana, impulsando la inversión, el empleo y la expansión urbana. Sin embargo, los resultados más recientes del Registro de Oferta de Edificaciones (ROE 2025-2) de la Oficina Nacional de Estadística (ONE) revelan una realidad que merece atención: mientras aumenta la actividad constructiva y se valorizan los inmuebles, el acceso a la propiedad de la vivienda parece enfrentar crecientes dificultades.
La información del ROE muestra que la vivienda continúa siendo el principal destino de las edificaciones en la Región Metropolitana. El 71 % del área de construcción individual corresponde a proyectos multifamiliares (apartamentos) y cerca del 94 % de las unidades habitacionales registradas pertenecen a esta modalidad. Esto evidencia que el modelo de crecimiento residencial urbano está orientado hacia la construcción vertical y de mayor densidad.
No obstante, al examinar la situación surge una tendencia preocupante. Las obras destinadas a uso propio o alquiler aumentaron de 78.9 % a 87.6 % entre las dos últimas mediciones del ROE. Paralelamente, las unidades de vivienda catalogadas como no comercializables, asociadas al alquiler o al uso propio, pasaron de 10,193 a 13,112 unidades. Este incremento indica que una proporción creciente de la oferta habitacional no está orientada a la venta, sino a la renta o a estrategias patrimoniales de inversión.
Esta transformación coincide con una tendencia en las principales ciudades latinoamericanas: el alquiler gana espacio frente a la propiedad. Sin embargo, en el caso dominicano ocurre en un contexto de encarecimiento progresivo de los inmuebles. Según el informe, la oferta se está concentrando en segmentos medios y altos de precios. Las viviendas entre RD$3 millones y RD$5 millones representan el 33.9 % de la oferta disponible, mientras que las comprendidas entre RD$8 millones y RD$15 millones ya concentran el 23.4 %. Asimismo, las ofertas superiores a RD$15 millones continúan aumentando su participación.
Aunque el informe registra un ligero aumento de las viviendas de hasta RD$3 millones, estas apenas representan el 7 % de la oferta total, una proporción insuficiente para atender la demanda potencial de los hogares de ingresos bajos y medios. Más aún, la propia ONE destaca que la oferta de viviendas asequibles ha perdido peso relativo frente a las unidades de mayor precio.
Los precios por metro cuadrado refuerzan esta tendencia. El promedio metropolitano se sitúa en RD$109,381; alcanzando niveles de RD$132,730 en el Distrito Nacional y superando los RD$170,000 en sectores como Piantini. Este comportamiento refleja una segmentación territorial cada vez más marcada, donde el acceso a determinadas zonas urbanas queda restringido a hogares con altos niveles de ingreso o capacidad crediticia.
En este contexto, la relación entre ingresos, financiamiento y acceso a la vivienda adquiere relevancia. Aun cuando el mercado presenta una importante oferta inmediata, muchas familias enfrentan dificultades para cumplir con los requisitos de inicial, nivel de ingresos y capacidad de endeudamiento. El resultado es una expansión de la demanda de alquiler, especialmente entre jóvenes profesionales, familias emergentes y trabajadores de ingresos medios.
Frente a esta realidad, las políticas públicas de vivienda deben evolucionar desde una perspectiva de cantidad hacia una de asequibilidad. No basta con construir más viviendas; es necesario garantizar que estas sean accesibles.
Para ello, se requiere fortalecer los subsidios a la primera vivienda, ampliar los programas de tasas preferenciales para segmentos de ingresos medios, facilitar mecanismos de ahorro programado para el pago inicial y promover alianzas público-privadas orientadas a la producción de vivienda asequible.
Asimismo, resulta fundamental incentivar desarrollos residenciales de costo moderado cerca de los principales polos de empleo y transporte, reduciendo la presión sobre los precios del suelo urbano.
