El texto de 40 artículos define qué es vivienda habitual y exige pago del 3% de transferencia y expediente de traspaso depositado en el Registro de Títulos para aceptar la reinversión, pero no dice sobre qué monto se calcula el 10%
SANTO DOMINGO. – Quien venda su vivienda y use ese dinero para separar un apartamento en planos no podría contar la operación como reinversión para quedar exento del impuesto de 10% a la ganancia de capital inmobiliaria, si el reglamento de la Ley 30-26 se firma como aparece en el borrador de 40 artículos revisado por El Inmobiliario.
El documento desarrolla en su artículo 11 el concepto de vivienda habitual y las condiciones de la reinversión que la ley premia con exención. Según el párrafo II, solo será válida la reinversión en propiedades “efectivamente realizadas y perfeccionadas”, con traspaso a favor del contribuyente, y el vendedor deberá demostrar ante la DGII tres cosas a la vez:
- que el precio fue pagado, total o parcialmente, conforme a los plazos del contrato;
- que se saldó el impuesto de transferencia de 3% y existe el recibo oficial;
- y que el expediente de transferencia fue depositado e inscrito en el Registro de Títulos, lo que se acredita con la constancia de depósito, física o digital, o con el nuevo certificado de título.
Después viene la exclusión que más pesa para el sector: El borrador dice que no se admitirán como reinversión “las opciones de compra, las promesas de venta, los contratos de preventa en planos ni los actos bajo firma privada que no hayan iniciado formalmente su trámite de traspaso e inscripción registral”.
El texto no aclara si esa última condición alcanza a todos los instrumentos de la lista o solo a los actos de firma privada, una diferencia que decide si una compra en construcción con trámite registral iniciado cuenta o no. Una unidad en obra suele no tener todavía título propio.
El plazo agrega presión. Según publicó en junio el periódico Hoy, el titular de la DGII, Pedro Urrutia Sangiovanni, dijo que la ley permite reinvertir el monto obtenido dentro de los seis meses siguientes. Sin embargo, el borrador no repite ese plazo, pero condiciona la reinversión a un trámite registral completo o, al menos, iniciado.
Lo que la ley ya había fijado
La Ley 30-26, promulgada el 18 de junio de 2026, creó en su artículo 14 el artículo 296-1 del Código Tributario: las ganancias de capital de las personas físicas por la venta de inmuebles tributan 10%, como pago único y definitivo.
Urrutia Sangiovanni explicó en julio, en actividades divulgadas por la Presidencia, que la vivienda habitual queda exenta si el monto se reinvierte dentro de seis meses, y que también lo está la vivienda vendida por personas mayores de 65 años.
¿10% sobre qué?
En los 40 artículos del proyecto de reglamento no aparece cómo se calcula la ganancia: ni el costo de adquisición, ni el ajuste por inflación que el artículo 289 del Código Tributario aplica al régimen general, ni el tratamiento del inmueble heredado o de las mejoras, los vacíos que El Inmobiliario planteó el 25 de junio.
El borrador sí menciona la ganancia de capital en el artículo 36, párrafo II, pero para las donaciones que la DGII recalifique como ventas: allí el transmitente pagará el Impuesto Sobre la Renta “conforme al régimen ordinario del Código Tributario”, con recargos, intereses y posibles sanciones por simulación. No dice si ese régimen ordinario es el 10% de pago único o el general.
Constructores y contratistas
El artículo 14 modifica el artículo 70 del Reglamento 139-98. Los pagos a contratistas, ingenieros, maestros constructores y afines por edificaciones y obras civiles, como carreteras, caminos, acueductos y alcantarillados, así como los servicios de albañilería, carpintería, pintura, ebanistería y plomería, se retienen sobre una renta neta presunta de 20% del valor bruto, lo que deja la retención en 3% del monto pagado.
El artículo 15 exceptúa de la retención de 5% del Impuesto Sobre la Renta a los proveedores del Estado autorizados como emisores electrónicos que facturen mediante e-CF, con las validaciones que fije la DGII.
Los artículos 25 a 27 precisan que la depreciación acelerada aplica a bienes de uso industrial, aunque la empresa no esté clasificada como industrial, e incluyen a los propietarios o administradores de centros comerciales y complejos de uso mixto, por equipos fijos como climatización central, ascensores, escaleras mecánicas, plantas eléctricas, bombeo, tratamiento de agua y sistemas contra incendios.
Quien aplique deberá conservar descripción técnica, clasificación arancelaria y comprobantes de pago.
En anticipos, el artículo 23 dispone que la empresa que supere el umbral de su clasificación como micro, pequeña o mediana mantiene su régimen hasta el cierre del ejercicio, y que la DGII lo determinará cada año según la clasificación que publique el Ministerio de Industria, Comercio y Mipymes.
La DGII ha dicho que las personas jurídicas y los negocios de único dueño con ingresos de hasta RD$11,985,137.42 están exentos del pago de anticipos.
Alquileres y sociedades tenedoras
El artículo 16 limita la retención de 15% sobre el alquiler a los casos en que el inquilino es una persona jurídica o entidad y el inmueble pertenece directamente a una persona física. Esa retención es pago único y definitivo, el inquilino debe entregar certificación al arrendador, y no aplica si el inquilino es persona física ni si el propietario es una empresa.
El arrendador persona física debe respaldar sus operaciones con comprobantes fiscales, y la DGII podrá ajustar el impuesto de las partes relacionadas cuando verifique falta de sustancia económica o una ventaja fiscal indebida.
El párrafo III del artículo 11 define la tenencia de inmuebles por parte de una entidad, que la ley exime según lo reseñado por El Inmobiliario: la gestión, conservación, protección y posesión de activos inmobiliarios dentro de su patrimonio, sin intermediación, explotación o comercialización con terceros.
La frase final, que menciona “cualquier otra actividad económica utilizando o no los inmuebles”, admite dos lecturas sobre si una sociedad con otras actividades queda dentro o fuera.
Algunas correcciones
El texto contiene referencias que no calzan:
- El artículo 37 remite al artículo 35, que trata del bien de familia, cuando el contexto apunta al 36.
- El artículo 27 envía al artículo 23 para los criterios de uso industrial, que están en el 25.
- El artículo 33 define la línea directa hasta el segundo grado, mientras el 37 habla de línea directa del segundo al cuarto.
- El artículo 24 comienza con una oración incompleta, y el 40 se refiere a “este capítulo” en un reglamento que no está dividido en capítulos.
- El artículo 40 deja a la DGII la tarea de dictar las normas generales con los procedimientos, formularios y medios de pago.
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