La medida distingue las formalidades aplicables según el régimen jurídico de la propiedad y admite la legalización notarial de las firmas como requisito para estos casos
Santo Domingo.– La Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia (SCJ) estableció que las hipotecas sobre inmuebles registrados pueden constituirse mediante actos bajo firma privada, sin que sea obligatorio recurrir a un documento auténtico, siempre que las firmas de las partes sean debidamente legalizadas por un notario, conforme a la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario y su Reglamento General de Registro de Títulos, establecido mediante la Resolución núm. 788-2022.
La alta corte precisó que existe una diferencia entre las formalidades aplicables a los bienes sometidos al sistema de registro inmobiliario y aquellas correspondientes a las propiedades que no cuentan con inscripción registral.
En ese sentido, señaló que, cuando se trata de inmuebles no registrados, la constitución de una hipoteca debe realizarse mediante un acto auténtico, conforme a las disposiciones establecidas en el Código Civil.
Legalización notarial
En cambio, para los inmuebles registrados, la Primera Sala indicó que dicha formalidad no resulta indispensable para constituir la garantía hipotecaria.
La decisión establece que un acto realizado bajo firma privada puede servir como instrumento para constituir una hipoteca sobre un inmueble registrado, siempre que las firmas de quienes intervienen hayan sido legalizadas por un notario.
De esta manera, explicó el tribunal, la validez del acto hipotecario se vincula al cumplimiento de las formalidades correspondientes al régimen jurídico del inmueble y no necesariamente a la instrumentación mediante acto auténtico.
Criterio aplicable al registro inmobiliario
La Suprema Corte destacó que esta distinción permite determinar cuáles son los requisitos formales que deben observarse al constituir una garantía hipotecaria, dependiendo de si el inmueble está registrado o no.
El criterio fue establecido por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia mediante sentencia del 30 de junio de 2021, en la que se abordaron las formalidades aplicables a este tipo de operaciones inmobiliarias.
La decisión tiene incidencia en los procedimientos relacionados con la constitución e inscripción de garantías sobre derechos inmobiliarios registrados ante el Registro de Títulos, dentro del sistema de registro inmobiliario de la República Dominicana.
¿En qué consiste la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario?
Según el RI, la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario establece las normas que rigen el sistema de registro de la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana.
La legislación regula el reconocimiento y registro de los derechos sobre los inmuebles, el saneamiento de terrenos, las mensuras catastrales, las transferencias de propiedad y la inscripción de cargas y gravámenes, como las hipotecas. También establece el marco de funcionamiento de la Jurisdicción Inmobiliaria y de los órganos encargados de registrar y proteger los derechos inmobiliarios.
¿En qué consiste la Resolución núm. 788-2022?
Asimismo, la Resolución núm. 788-2022 establece el Reglamento General de Registro de Títulos y regula los procedimientos y requisitos para registrar los derechos reales, cargas y gravámenes sobre los inmuebles, complementando las disposiciones de la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario.
Dando continuidad a la Resolución núm. 788-2022, de fecha 27 de octubre de 2022, su función es complementar y desarrollar la Ley núm. 108-05, estableciendo cómo funcionan la Dirección Nacional de Registro de Títulos y los Registros de Títulos, así como los procedimientos y requisitos para registrar y publicitar los derechos reales, cargas y gravámenes sobre los inmuebles. Esto está expresamente señalado en los artículos 1 y 2 del reglamento.
¿Qué tienen en común la Ley núm. 108-05 y la Resolución núm. 788-2022?
Para finalizar, ambas normas tienen como finalidad garantizar el orden, registro, publicidad y seguridad jurídica de los derechos sobre los bienes inmuebles en la República Dominicana.
Lecturas recomendadas:
