Sebbene il mercato immobiliare dominicano solitamente analizzi i permessi di costruzione, le vendite, i prezzi, i tassi di interesse o l'offerta disponibile per cercare di anticipare l'andamento della domanda di alloggi, esiste una variabile che cambia più lentamente e, proprio per questo, può essere più decisiva: la struttura della popolazione
SANTO DOMINGO. – Le nuove stime e proiezioni demografiche nazionali 1950-2100 dell'Ufficio Nazionale di Statistica (ONE) mostrano che la Repubblica Dominicana non solo continuerà ad aumentare la sua popolazione nei prossimi decenni, ma che il Paese subirà anche una profonda trasformazione nella composizione per età, nel tasso di fertilità e nell'aspettativa di vita.
Per il settore immobiliare, la conclusione non è semplicemente che ci saranno "più persone" che avranno bisogno di un alloggio; il fatto più rilevante è che anche le esigenze abitative della popolazione dominicana stanno cambiando.
Secondo le nuove proiezioni dell'ONE, la Repubblica Dominicana avrà una popolazione stimata di 11.087.418 abitanti nel 2026 e continuerà a crescere nei prossimi decenni, seppur a un ritmo sempre più lento, fino a raggiungere il suo massimo previsto di 13.476.248 abitanti il 1° gennaio 2073.
Da quel momento in poi, sarebbe iniziata una graduale riduzione della popolazione.
Secondo le proiezioni di ONE, all'inizio del 2074 il Paese avrà 13.474.575 abitanti. Entro il 2080 la popolazione raggiungerà circa 13,42 milioni; entro il 2090, 13,18 milioni, e entro il 2100 si attesterà intorno ai 12,77 milioni.
I dati hanno un'interpretazione diretta per il settore: l'espansione demografica non scompare, ma cessa di essere una storia di crescita illimitata, il che ci obbliga a pensare allo sviluppo immobiliare con orizzonti più lunghi.
Un progetto concepito oggi potrebbe rimanere sul mercato per decenni, mentre la popolazione che lo abiterà nel 2040, 2050 o 2060 avrà una struttura diversa da quella attuale.
La trasformazione più significativa: l'età della popolazione
Secondo l'ONE, l'età media dei dominicani è passata da 21,6 anni nel 1950 a circa 32,65 anni nel 2026 e continuerà ad aumentare nei prossimi decenni.
L'istituto prevede che nel 2044, per la prima volta, ci saranno più persone di età pari o superiore a 60 anni rispetto ai bambini di età inferiore a 15 anni. Entro il 2050, il rapporto raggiungerà circa 123 anziani ogni 100 bambini di età inferiore a 15 anni e continuerà ad aumentare durante la seconda metà del secolo.
Questa trasformazione è importante per il settore immobiliare perché una popolazione che invecchia non richiede esattamente lo stesso prodotto immobiliare di una popolazione prevalentemente giovane.
Diventano sempre più importanti l'accessibilità, la vicinanza ai servizi sanitari, la mobilità, la sicurezza, la manutenzione degli edifici e la possibilità di vivere con una minore dipendenza dall'automobile.
Questo non significa che gli alloggi per le giovani famiglie scompariranno. Significa che il mercato dovrà contemporaneamente soddisfare le esigenze di generazioni diverse.
Un altro cambiamento individuato dall'ONE riguarda la fertilità. Il tasso di fertilità globale è sceso da 7,57 figli per donna nel 1950 a 1,97 nel 2026, al di sotto del livello di sostituzione, e le proiezioni indicano che questo indicatore si attesterà intorno a 1,70 figli per donna nel 2050.
Questa tendenza ha una conseguenza potenzialmente importante per il mercato immobiliare: la crescita futura della domanda non può essere analizzata solo moltiplicando la popolazione per il numero di abitazioni; è importante anche considerare da quante persone sarà composto ciascun nucleo familiare.
I dati del Censimento nazionale della popolazione e delle abitazioni del 2022 mostrano già una riduzione della dimensione media delle famiglie dominicane. L'Ufficio nazionale di statistica (ONE) ha censito 3.726.936 famiglie e ha stimato una riduzione della dimensione media da 3,8 persone nel 2005 a 2,9 nel 2022.
Ciò rappresenta un interessante paradosso per il settore immobiliare: una popolazione che cresce più lentamente può comunque generare una domanda considerevole di alloggi se il numero di persone che vivono in ogni nucleo familiare continua a diminuire.
In altre parole, non basta chiedersi quanti dominicani ci saranno. Dobbiamo anche chiederci quante famiglie formeranno questi dominicani.
La differenza tra città e campagna
L'attuale quadro del patrimonio immobiliare aiuta anche a comprendere come potrebbe evolversi il mercato.
Secondo l'opuscolo I sulle caratteristiche strutturali degli alloggi del X censimento del 2022, nel paese si contano 3.694.060 abitazioni private occupate, di cui il 66,1% sono case indipendenti e il 18,4% appartamenti, con 681.247 unità.
La differenza territoriale è però significativa: nelle aree urbane gli appartamenti rappresentano il 23,2% delle abitazioni private occupate, mentre nelle aree rurali la loro quota è solo del 5,9%.
La combinazione di urbanizzazione, nuclei familiari più piccoli e cambiamenti nella struttura demografica può favorire, in alcuni mercati, una maggiore diversità di prodotti: appartamenti, case più piccole, alloggi accessibili agli anziani, progetti a uso misto e complessi residenziali in prossimità dei servizi.
La geografia sarà il prossimo tassello del puzzle, ed ecco uno dei punti da seguire con attenzione.
Le proiezioni presentate dall'ONE sono di carattere nazionale e ci permettono di individuare la direzione del cambiamento demografico, ma da sole non forniscono ancora una risposta definitiva su dove si concentrerà territorialmente la pressione futura sul mercato immobiliare.
Lo stesso ONE indica che nel corso del 2026 e del 2027 prevede di compiere progressi nelle stime e nelle proiezioni della popolazione subnazionale, della popolazione economicamente attiva e delle famiglie. Tali attività consentiranno di affinare la pianificazione territoriale e settoriale.
Per il mercato immobiliare, questi dati in arrivo saranno particolarmente rilevanti. Perché una cosa è che la Repubblica Dominicana cresca da circa 11,1 milioni di abitanti nel 2026 a un massimo di circa 13,5 milioni nel 2073; tutt'altra cosa è sapere in quali province, comuni e aree urbane si concentrerà tale crescita.
Lì troverete alcune delle risposte di cui il settore ha bisogno per prevedere le esigenze relative a terreni, infrastrutture, alloggi e servizi.
La casa del futuro
I dati di ONE suggeriscono che il dibattito sul mercato immobiliare dominicano dovrà evolversi, poiché dal XX al XXI secolo la discussione sull'edilizia abitativa si è concentrata principalmente sul deficit abitativo e sulla necessità di costruire nuove unità, una sfida tuttora attuale.
Ma le nuove proiezioni demografiche aggiungono un'ulteriore dimensione: la necessità di adattare l'offerta a una popolazione che avrà meno figli, più anziani, nuclei familiari potenzialmente più piccoli e un'aspettativa di vita considerevolmente più lunga.
L'aspettativa di vita alla nascita, che l'ONE stima a 75,76 anni per il 2026, salirebbe a 81,63 anni nel 2050 e continuerebbe ad aumentare in seguito, il che solleva interrogativi che il mercato immobiliare dovrà iniziare ad analizzare e ai quali non si può rispondere unicamente con i prezzi al metro quadro:
- Le case vengono costruite tenendo conto di una popolazione che invecchia?
- I nuovi progetti prevedono un'accessibilità sufficiente?
- Dove saranno situate le abitazioni rispetto a ospedali, centri sanitari, trasporti, attività commerciali e servizi?
- L'offerta continuerà a concentrarsi su nuclei familiari relativamente numerosi, nonostante la crescita delle famiglie di piccole dimensioni?
- Ci saranno alloggi a prezzi accessibili a sufficienza per le nuove generazioni che entreranno nel mercato del lavoro?
Nuove opportunità
I cambiamenti demografici possono rappresentare anche un'opportunità per gli sviluppatori in grado di interpretarli prima che si trasformino in una pressione evidente sul mercato.
Una popolazione in continua crescita, ma con tassi di natalità più bassi e una maggiore longevità, rappresenta uno scenario in cui la qualità dell'abitazione, la sua ubicazione e il suo adattamento alle diverse fasi della vita possono acquisire un'importanza crescente.
ONE stessa sottolinea che queste proiezioni costituiscono uno strumento per anticipare le esigenze future, allocare le risorse e progettare politiche differenziate in base alla fase demografica di ciascun territorio.
La futura pressione sul mercato immobiliare non sarà determinata unicamente dalla popolazione del paese, ma anche da chi saranno queste persone, da come formeranno i loro nuclei familiari e da dove vivranno. Sono queste le informazioni che ci permetteranno di passare da un'istantanea nazionale a una mappa territoriale della domanda futura.
Fonti: Ufficio Nazionale di Statistica (ONE), Stime e proiezioni della popolazione nazionale 1950-2100; ONE, X Censimento nazionale della popolazione e delle abitazioni 2022, Opuscolo I. Caratteristiche strutturali delle abitazioni nella Repubblica Dominicana; ONE, Uno sguardo alle famiglie nella Repubblica Dominicana 2005-2022; ONE, calendario di diffusione 2026.
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