Melchor Alcántara sostiene che la redditività prevista degli affitti a breve termine è un fattore determinante nella decisione di acquisto di alcune unità immobiliari e chiede che i suoi effetti sui nuovi progetti vengano misurati
SANTO DOMINGO. – La discussione sulla regolamentazione degli affitti a breve termine dovrebbe anche analizzare l'effetto che avrebbe sulla domanda di appartamenti destinati all'investimento e, di conseguenza, sul finanziamento e sulla realizzazione di nuovi progetti immobiliari, secondo l'Osservatorio Nazionale dell'Industria delle Costruzioni (ONIC).
Il direttore dell'agenzia, Melchor Antonio Alcántara Damirón, sostiene che gli affitti a breve termine non possono essere analizzati esclusivamente come una tipologia di alloggio in concorrenza con gli hotel, poiché parte di questa offerta è direttamente collegata a progetti residenziali e turistici i cui acquirenti considerano la possibilità di generare reddito attraverso l'affitto delle loro unità.
La proposta si inserisce nel dibattito pubblico scaturito dalla consultazione indetta dal Ministero del Turismo su un progetto per la creazione del Registro Nazionale delle Strutture Ricreative Turistiche (RENATUR).
La bozza prevedeva la registrazione obbligatoria degli immobili destinati agli affitti turistici di breve durata e indicava che tale registrazione sarebbe stata essenziale per commercializzare questi servizi, sia direttamente che tramite piattaforme digitali.
Il MITUR ha ritirato il progetto il 20 luglio per avviare un dialogo con gli attori dell'ecosistema degli affitti a breve termine e, pertanto, le disposizioni di tale bozza sono attualmente in fase di revisione e non costituiscono una normativa vigente.
Il collegamento con gli investimenti immobiliari
Alcántara Damirón suggerisce che la possibilità di sfruttare un immobile tramite affitti a breve termine può rientrare nelle aspettative di redditività dell'acquirente.
Da tale prospettiva, egli avverte che una significativa riduzione di tale capacità di sfruttamento potrebbe modificare la decisione di investimento, pur riconoscendo che questo effetto deve essere misurato e non dato per scontato.
La sequenza proposta dall'ONIC è la seguente: una minore redditività prevista potrebbe ridurre l'interesse nell'acquisizione di unità destinate all'investimento; una minore domanda potrebbe rallentare la velocità di vendita di alcuni progetti e, in definitiva, incidere sul loro finanziamento e sulla loro realizzazione.
L'agenzia ritiene che questo potenziale impatto debba essere studiato poiché gli effetti di una decisione sugli investimenti immobiliari potrebbero manifestarsi con un certo ritardo rispetto al momento in cui una normativa viene modificata.
Anche il settore delle costruzioni riveste un ruolo significativo nell'economia dominicana. La Banca Centrale ha riferito che a giugno 2026 questo settore è cresciuto del 14,9% su base annua, rappresentando circa il 30% della crescita dell'IMAE (Important Market Equity) per quel mese.
L'agenzia ha attribuito tale comportamento principalmente all'aumento della realizzazione di progetti di investimento privati e al maggiore dinamismo degli investimenti pubblici.
Secondo la Banca Centrale, alla fine di giugno i crediti destinati al settore edile sono aumentati del 22,6% su base annua, pari a oltre 34 miliardi di pesos dominicani di crediti aggiuntivi rispetto allo stesso periodo del 2025.
Una catena economica più ampia
Per ONIC, il potenziale impatto sul settore edile non si limita al singolo sviluppatore immobiliare. Alcántara Damirón descrive una catena che inizia con l'acquisizione del terreno e prosegue con lo sviluppo del progetto e le prevendite, il finanziamento, la costruzione, l'assunzione di operai, l'acquisto di materiali e arredi e il pagamento delle tasse.
"Ogni progetto mobilita un'ampia catena produttiva", sostiene l'organizzazione, che ritiene che qualsiasi modifica degli incentivi agli investimenti nello sviluppo immobiliare debba essere valutata in base ai suoi effetti sull'economia nel suo complesso.
Nello specifico, la proposta prevede che lo Stato determini quale percentuale delle compravendite immobiliari sia attribuibile ad acquirenti che acquistano unità con l'intenzione di affittarle a breve termine. Senza questi dati, si sostiene, è difficile stimare in che misura normative più restrittive potrebbero influenzare la domanda di nuove unità abitative.
La posizione dell'agenzia non mette in discussione la necessità di regolamentare l'attività. Anzi, propone la registrazione, la conformità fiscale e gli standard di sicurezza, la tutela dei consumatori e la trasparenza del mercato come elementi ragionevoli.
Il dibattito si inserisce inoltre nel contesto delle perplessità sollevate dai rappresentanti del settore degli affitti a breve termine riguardo a diversi aspetti del progetto ritirato dal Ministero del Turismo (MITUR). ADOREMO ha sottolineato, tra l'altro, che la bozza imponeva oneri amministrativi che avrebbero potuto colpire in modo diverso i piccoli host e gli operatori professionali, e ha espresso preoccupazioni in merito ai requisiti documentali e alla certezza del diritto.
Per l'ONIC, la discussione in corso al tavolo di dialogo deve includere questa dimensione economica: non solo quanto il settore alberghiero potrebbe guadagnare da una regolamentazione potenzialmente più restrittiva, ma anche quanto il Paese potrebbe guadagnare o perdere in termini di investimenti immobiliari, costruzioni, occupazione e generazione di nuova offerta turistica.
L'obiettivo, sostiene Alcántara Damirón, dovrebbe essere quello di trovare una regolamentazione che organizzi l'attività senza ridurre inutilmente gli incentivi che consentono al turismo di generare nuovi investimenti immobiliari e progetti di costruzione.
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