Il ritratto del divario abitativo: mentre grattacieli di lusso ridefiniscono lo skyline in alcune zone, quasi 660.000 case sono protette da muri non in cemento, in un Paese che si trova sulla traiettoria di uragani e tempeste
SANTO DOMINGO– Gru e verticalità hanno ridefinito l'orizzonte in alcuni punti del territorio nazionale, ridisegnando la silhouette di determinati settori, come nel caso delle torri residenziali di Piantini, Paraíso, dei complessi a uso misto di Naco, dei progetti di lusso di La Altagracia, Puerto Plata o El Seibo.
Il settore edile dominicano ha iniziato il 2026 con rinnovato slancio: a gennaio ha registrato un'espansione su base annua del 7,6%, trainando la crescita dell'intera economia, e a marzo tale tasso è salito all'8,0%, grazie a maggiori investimenti privati in progetti residenziali, commerciali e turistici, secondo l'Indicatore Mensile dell'Attività Economica (IMAE) della Banca Centrale.
Sul piano finanziario, il portafoglio mutui del sistema bancario ha chiuso il 2025 a 443.170 milioni di pesos dominicani, con una crescita annua del 13,2%, la più alta tra tutte le tipologie di credito, secondo la Sovrintendenza delle banche.
Secondo l'Associazione delle Banche Multiple (ABA), i prestiti concessi da più banche per l'acquisto e la costruzione di abitazioni sono triplicati tra il 2017 e l'ottobre 2025, passando da 114.869 milioni di pesos dominicani a 289.648 milioni di pesos dominicani destinati esclusivamente all'acquisto di case.
Rivelare le statistiche
Il mercato immobiliare è in festa. Ma dietro a questo paesaggio si cela un altro Paese, un Paese che le rappresentazioni grafiche non mostrano mai, e questo contrasto è documentato nel "Libretto I: Caratteristiche strutturali degli alloggi nella Repubblica Dominicana", pubblicato dall'Ufficio Nazionale di Statistica (ONE) nell'ambito dei rapporti del X Censimento Nazionale della Popolazione e delle Abitazioni del 2022.
I dati sulle caratteristiche strutturali degli alloggi descrivono, con l'obiettività clinica della statistica, una nazione divisa in due.
O meglio, divisa in molte, perché la distanza tra Higüey ed El Seibo non è solo geografica: si tratta di appena cento chilometri di strada, sebbene le cifre di entrambe le province parlino di realtà abitative che potrebbero appartenere a paesi diversi.
Case senza muri in cemento
Il punto di partenza è questo: l'82,2% delle 3.694.060 abitazioni private del paese ha muri in blocchi di cemento o calcestruzzo. Sottraendo questa percentuale, il risultato è che oltre 650.000 case, famiglie e nuclei familiari hanno muri in legno, zinco, assi di palma, foglie di palma, cartone, compensato o materiali di recupero.
Il legno è il secondo materiale più diffuso, presente nel 13,1% delle abitazioni del paese. Lo zinco è utilizzato nel 2,8% e i pannelli di palma nell'1,6%.
E sebbene le percentuali sembrino esigue su scala nazionale, dietro ogni decimo si celano decine di migliaia di case che l'ONE classifica nella categoria "di bassa qualità", associate a una minore resistenza strutturale ai fenomeni climatici.
La differenza tra aree urbane e rurali è significativa. Nelle città, l'88,5% delle case ha muri in blocchi di cemento o calcestruzzo, mentre nelle zone rurali questa percentuale scende al 65,4%. In queste ultime, una casa su quattro ha muri in legno, e i tetti in zinco e paglia di palma costituiscono un ulteriore 8,5% complessivamente.
Nel frattempo, secondo il Registro dei Materiali Edilizi (ROE 2025-2) dello stesso ONE, nella regione metropolitana sono attivi 6.981 lavori, e Santo Domingo Est continua a concentrare il maggior numero di opere, con il 34,1% del totale, con Los Frailes come quartiere leader per numero di lavori attivi.
Il mercato si sta espandendo verso l'alto e verso l'esterno, ma non verso l'interno.
Quasi metà del paese ha tetti in zinco
Se i muri raccontano una storia, i tetti ne raccontano un'altra. A livello nazionale, il 47,5% delle case dominicane è rivestito di zinco. Si tratta di quasi una casa su due, e nelle zone rurali la percentuale sale al 72,1%, rispetto al solo 26,2% delle case con tetti in cemento.
Il censimento è chiaro su cosa ciò implichi: il materiale di copertura determina direttamente la protezione che una casa offre contro forti piogge, venti intensi e alte temperature. Lo zinco assorbe e irradia calore, non fornisce isolamento e, durante gli uragani, può trasformarsi in un proiettile.
Secondo l'Indice Mensile dell'Attività Economica (IMAE) della Banca Centrale, il settore delle costruzioni ha trainato la crescita economica a gennaio 2026 con un aumento del 7,6% su base annua e a marzo con un incremento dell'8,0%. Inoltre, il portafoglio di mutui ipotecari del sistema finanziario, che alla fine del 2025 ammontava a 443,17 miliardi di pesos dominicani secondo la Sovrintendenza delle Banche, è cresciuto del 13,2%, il tasso più alto tra tutti i segmenti del credito.
Ma il credito, come la gru, ha obiettivi geografici di cui lo zinco nel giacimento non è a conoscenza.
Cento chilometri, due paesi
Le statistiche nazionali rappresentano medie di realtà che non hanno nulla in comune. Il confronto tra Higüey ed El Seibo ne è un esempio.
Higüey, capoluogo della provincia di La Altagracia, è attualmente uno dei comuni con i più alti livelli di attività immobiliare e turistica del Paese. Secondo il rapporto Global Property Guide aggiornato ad aprile 2026, l'area di Punta Cana-Bávaro ospita uno dei due principali centri di apprezzamento immobiliare del Paese, con un prezzo medio di 286.000 dollari USA per un appartamento con due camere da letto.
Il censimento ha registrato 158.512 abitazioni private occupate nel comune di Higüey. El Seibo, capoluogo dell'omonima provincia e situata a poco più di 100 chilometri di distanza, ne ha registrate 25.387.
La differenza non è solo di dimensioni. Nel comune di Higüey si contano 56.468 appartamenti, a testimonianza del dinamismo turistico e residenziale della zona est, mentre a El Seibo se ne trovano appena 1.004.
Per quanto riguarda i tetti, 3.869 abitazioni nel comune di El Seibo hanno lo zinco come materiale predominante, pari a oltre il 15% di tutte le case.
Ma lì si trovano anche 991 baracche, la tipologia abitativa più precaria rilevata dal censimento, associata a baracche e povertà estrema, in un comune che ha un numero totale di abitazioni sei volte inferiore a quello di Higüey.
Nel documento, l'ONE avverte che la conoscenza della distribuzione dei materiali consente di "individuare potenziali rischi derivanti da fenomeni naturali e possibili lacune territoriali legate all'accesso a materiali di qualità adeguata". L'ONE sottolinea che tali lacune richiedono attenzione in termini di pianificazione territoriale e politica abitativa.
Quasi 70.000 pavimenti di terra battuta
Nella Repubblica Dominicana, 69.620 abitazioni hanno pavimenti in terra battuta. Non cemento, non ceramica: terra battuta. Il 4,4% delle case rurali presenta questo tipo di pavimentazione, rispetto allo 0,9% nelle aree urbane.
Si tratta di case dove ogni pioggia trasforma il terreno in fango e dove l'umidità costante rappresenta un fattore di rischio per la diffusione di malattie.
Questi dati provengono dallo stesso Paese in cui il prezzo al metro quadro supera i 2.200 dollari in alcuni settori, secondo l'Osservatorio del mercato immobiliare della Repubblica Dominicana (OMIRD), citato da El Inmobiliario.
14% con fornello da patio
Il censimento chiedeva anche se l'abitazione avesse una cucina o uno spazio per cucinare. Il 5,5% del totale nazionale, circa 204.443 abitazioni, ne è sprovvisto. Nelle zone rurali, la percentuale sale al 7,8%, e un ulteriore 14% ha la cucina all'esterno dell'abitazione, nota come "fornello da patio", uno spazio condiviso, una soluzione di emergenza che si è poi trasformata in una sistemazione permanente.
Nel linguaggio delle organizzazioni internazionali, la presenza di una cucina è un indicatore di abitabilità minima. La sua assenza in una casa rurale su dodici descrive una carenza abitativa che si manifesta su una scala e geografica diversa rispetto ai progetti residenziali che concentrano gli investimenti privati nell'area metropolitana.
La geografia della vulnerabilità
Il documento ONE è uno strumento tecnico che suddivide i dati per regione, provincia, comune e zona di residenza.
La regione di El Valle, che comprende province come San Juan ed Elías Piña, conta 175.575 abitazioni, con lo zinco come materiale di copertura predominante e una percentuale di case con materiali di bassa qualità superiore alla media nazionale.
Il rapporto sulle stime del PIL regionale pubblicato dal Ministero delle Finanze nel dicembre 2025 mostra che tra il 2015 e il 2024, Enriquillo ed El Valle sono le due regioni con la produzione pro capite più bassa del paese, rispettivamente con RD$330.245 e RD$333.688, rispetto a RD$541.702 per Cibao Sur o RD$506.509 per Ozama.
Pedernales, la provincia più meridionale, ha registrato 10.298 abitazioni nel censimento, di cui 1.648 con tetti in zinco come materiale predominante. La provincia è tra i territori prioritari nei piani governativi di sviluppo turistico.
Cosa suggeriscono i dati
Il rapporto ONE mostra che l'espansione del settore edile presenta una precisa distribuzione territoriale. Il 18,4% del patrimonio immobiliare del paese è costituito da appartamenti, e 620.852 dei 681.247 appartamenti censiti si trovano in aree urbane. Nelle aree rurali, la percentuale scende al 5,9%.
Le regioni con il PIL pro capite più basso, Enriquillo ed El Valle, sono anche quelle che concentrano la più alta percentuale di abitazioni realizzate con materiali di bassa qualità strutturale.
Secondo il Registro dei Materiali Edilizi (ROE) 2025-2, il 34,1% dei 6.981 progetti di costruzione attivi nell'area metropolitana si concentra nella zona est di Santo Domingo. Nelle aree in cui questi progetti non vengono realizzati, lo zinco rimane il materiale predominante per le coperture, le assi di palma il materiale più comune per le pareti e i pavimenti in terra battuta sono una realtà in 69.620 abitazioni, secondo il Censimento del 2022, che non è un documento di politica pubblica.
Si tratta di uno strumento di misurazione i cui dati sui materiali da costruzione, la tipologia dei piani e la disponibilità di cucine, nel loro insieme, formano una mappa del rischio abitativo che l'ONE stessa descrive come un elemento di input per "la pianificazione territoriale, la formulazione delle politiche pubbliche e il processo decisionale nello sviluppo abitativo"
La mappa rivela una duplice velocità: mentre il settore delle costruzioni cresce dell'8,0% su base annua a marzo 2026 e il portafoglio mutui registra la maggiore espansione in tutti i segmenti di credito, questo dinamismo si concentra nell'area metropolitana e nei centri turistici.
L'Ufficio Nazionale di Statistica (ONE), il Ministero delle Finanze e la Banca Centrale producono i dati che consentono di tracciare la correlazione. La Strategia Nazionale di Sviluppo e il Piano Nazionale per l'Edilizia Abitativa per Famiglie Felici sono i due strumenti di pianificazione attualmente in vigore che il governo stesso ha individuato come quadri di riferimento per affrontare il deficit abitativo.
Il censimento del 2022 fornisce loro il quadro più preciso disponibile del problema.
Fonti: Fascicolo I. Caratteristiche strutturali degli alloggi nella Repubblica Dominicana. X Censimento nazionale della popolazione e delle abitazioni 2022. Ufficio nazionale di statistica (ONE) · Registro delle forniture edili ROE 2025-2, ONE · Indicatore mensile dell'attività economica (IMAE), gennaio e marzo 2026, Banca centrale della Repubblica Dominicana · Rapporto sul credito nel sistema finanziario 2025, Sovrintendenza delle banche · Associazione delle banche multiple della Repubblica Dominicana (ABA), novembre 2025 · Rapporto sulle stime del PIL regionale 2015-2024, Ministero delle finanze · Guida globale al mercato immobiliare, aprile 2026 · Osservatorio del mercato immobiliare della Repubblica Dominicana (OMIRD), citato da El Inmobiliario.
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