Gli esperti avvertono che la sfida non è fermare lo sviluppo, ma impedire che l'aumento del valore dei terreni porti allo sfratto di coloro che storicamente hanno vissuto in queste comunità
SANTO DOMINGO.— Il valore di un quartiere non cambia da un giorno all'altro. La trasformazione di solito inizia quasi impercettibilmente: si allarga un viale, si costruisce un nuovo parco, apre un supermercato, si erige un grattacielo residenziale o si migliorano i trasporti pubblici. Poco dopo, compaiono nuove attività commerciali, aumenta l'interesse degli investitori e i prezzi dei terreni iniziano a salire.
Ciò che inizialmente appare come un miglioramento della qualità urbana finisce per alterare il comportamento del mercato immobiliare. Un settore che per anni è stato considerato accessibile cessa di esserlo man mano che cresce la domanda di viverci o investirci, mentre la disponibilità di terreni e alloggi diventa sempre più scarsa.
Per comprendere come avviene questo processo, El Inmobiliario ha consultato un architetto specializzato in urbanistica, un costruttore edile, un perito immobiliare e un economista. Sebbene ognuno analizzi il fenomeno da una prospettiva diversa, tutti concordano su un punto: la rivalutazione di un quartiere è dovuta alla convergenza di molteplici fattori e non a un singolo progetto immobiliare.
Quando la città inizia a cambiare
Per Raynerd Saint-Hilair, architetto specializzato in pianificazione urbana, l'aumento del valore di un quartiere è la naturale conseguenza di un ambiente che inizia a offrire migliori condizioni di vita.
Spiega che i miglioramenti in termini di infrastrutture, sicurezza, connettività, offerta commerciale, centri educativi e spazi pubblici aumentano l'attrattiva di una zona e, di conseguenza, il valore dei terreni e degli immobili.
I primi segnali compaiono ancor prima che i prezzi salgano alle stelle. Ristrutturazioni di abitazioni, modernizzazione degli spazi pubblici, creazione di nuove aree verdi, miglioramento dell'illuminazione, marciapiedi più curati e l'arrivo di attività commerciali spesso preannunciano un processo di apprezzamento immobiliare che attrae poi costruttori e investitori.
Tuttavia, Saint-Hilair sostiene che le trasformazioni più significative non dipendono esclusivamente dal settore privato o dallo Stato.
A suo avviso, la maggiore valorizzazione si verifica quando gli investimenti pubblici creano le condizioni favorevoli attraverso nuove strade, trasporti, parchi, servizi igienico-sanitari e infrastrutture urbane, mentre gli investimenti privati sviluppano progetti residenziali, commerciali e per uffici che stimolano l'economia locale.
Le infrastrutture definiscono le linee guida per gli investimenti
Questa opinione è condivisa dall'ingegnere e immobiliarista Zoilo Taveras, il quale ritiene che le infrastrutture diventino spesso il principale indicatore della crescita futura di una comunità.
Prima di decidere di investire in un settore, spiega, gli sviluppatori analizzano aspetti quali la pianificazione urbanistica, le opere pubbliche annunciate, la disponibilità di terreni, la crescita demografica, la connettività e la domanda di alloggi, oltre a valutare la capacità del mercato di assorbire nuovi progetti.
"Gli investimenti immobiliari seguono lo sviluppo delle infrastrutture", riassume.
L'imprenditore ritiene che la Repubblica Dominicana offra chiari esempi di questo comportamento. Mentre il Poligono Centrale del Distretto Nazionale rappresenta un mercato consolidato, egli identifica Santo Domingo Est come una delle principali aree di espansione urbana nella Grande Santo Domingo.
Tuttavia, avverte che la crescita del settore immobiliare richiede pianificazione.
A suo avviso, quando l'offerta abitativa non riesce a soddisfare la crescente domanda o lo sviluppo si concentra esclusivamente su progetti destinati a fasce di reddito più elevate, i prezzi possono salire al punto da costringere allo sfratto sia i residenti tradizionali che le piccole imprese.
La posizione continua ad essere il principale punto di forza
Dal punto di vista tecnico della valutazione immobiliare, l'architetto e perito Claudia Castillo afferma che la posizione continua ad essere l'elemento che ha il maggiore impatto sul prezzo di un immobile.
"Posizione, posizione e posizione", riassume, riferendosi a un principio ampiamente utilizzato nel mercato internazionale.
La vicinanza a strade principali, scuole, cliniche, mezzi di trasporto pubblici e zone commerciali aumenta significativamente il valore di un immobile. Altri fattori includono la sicurezza del quartiere, le condizioni dell'immobile e le condizioni di mercato.
Castillo spiega che le valutazioni immobiliari riflettono direttamente le trasformazioni urbane.
Quando un quartiere integra nuovi progetti, migliora le proprie infrastrutture o offre maggiori opportunità di sviluppo, questi elementi iniziano a essere tecnicamente incorporati nella valutazione degli immobili, insieme all'andamento della domanda e dell'offerta.
La specialista individua diversi corridoi urbani che mostrano segni di un significativo apprezzamento nei prossimi anni, tra cui República de ColombiaAvenida Jacobo Majluta e il prolungamento di Avenida 27 de Febrero, dove osserva una crescente concentrazione di progetti residenziali, commerciali e a uso misto.
Non solo la domanda è in aumento, ma anche i costi stanno crescendo
Sebbene l'apprezzamento venga solitamente spiegato con l'aumento della domanda, l'economista Gabriel González ritiene che il fenomeno sia anche una conseguenza di fattori strutturali che fanno lievitare i costi di produzione degli alloggi.
Tra questi, cita il prezzo dei terreni, i costi di costruzione, i tassi di interesse, l'accesso al credito, l'inflazione e le normative urbanistiche.
A tutto ciò si aggiunge un elemento sempre più evidente nel mercato dominicano: l'arrivo di professionisti attratti da migliori opportunità di lavoro, insieme a investitori legati al turismo immobiliare e ai nomadi digitali.
Secondo lui, questi profili entrano nel mercato con un maggiore potere d'acquisto e esercitano pressione sui prezzi nei settori in cui l'offerta di alloggi rimane limitata.
L'economista avverte che questa tendenza coincide con una progressiva riduzione dell'offerta di alloggi a prezzi accessibili.
Secondo i dati del Registro dell'offerta edilizia dell'Ufficio nazionale di statistica (ONE), le unità abitative con prezzi pari o inferiori a 3 milioni di pesos dominicani rappresentano attualmente meno del 7% dell'offerta del mercato formale, a testimonianza delle difficoltà nella realizzazione di alloggi a prezzi più accessibili.
"Gli investitori non comprano metri quadrati nello stato in cui si trovano; comprano l'accesso allo sviluppo futuro dell'area", sostiene.
La sfida: crescere senza spostare
Gli esperti concordano sul fatto che la crescita urbana non debba essere considerata un problema in sé.
Al contrario, ritengono che la rivalutazione possa tradursi in servizi migliori, maggiori investimenti e una migliore qualità della vita per le comunità.
La sfida consiste nell'assicurare che questi benefici raggiungano anche coloro che storicamente hanno vissuto in queste aree.
Saint-Hilair sostiene che la riqualificazione urbana può essere realizzata senza causare sfratti, attraverso programmi di miglioramento abitativo, accesso ai finanziamenti, incentivi per la conservazione delle case unifamiliari e politiche abitative a prezzi accessibili.
Dal punto di vista economico, González propone di aumentare l'offerta di alloggi nelle aree ben collegate attraverso processi di densificazione pianificati, una maggiore disponibilità di terreni edificabili, procedure di autorizzazione più snelle e programmi di sussidi mirati per le famiglie a basso reddito.
Per Taveras, la chiave sta nella pianificazione territoriale che accompagna lo sviluppo immobiliare, mentre Castillo ritiene essenziale monitorare costantemente gli indicatori urbani e di mercato per anticipare i cambiamenti che le città subiscono.
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