Nei miei oltre vent'anni di consulenza su transazioni immobiliari internazionali, ho individuato uno schema che si ripete con sorprendente frequenza: l'investitore straniero arriva nella Repubblica Dominicana con capitali, entusiasmo e un immobile già scelto. Ma arriva senza una risposta alla domanda più importante che nessuno gli ha posto prima della firma: a nome di chi acquisterà? Secondo la legge dominicana, questa decisione non è una questione amministrativa, bensì una decisione legale con implicazioni fiscali, immobiliari e successorie che vanno ben oltre il giorno della stipula del contratto.
Il punto di partenza: nella Repubblica Dominicana gli stranieri possono acquistare liberamente
La Repubblica Dominicana non impone restrizioni alla proprietà immobiliare da parte di stranieri. Persone fisiche e giuridiche di qualsiasi nazionalità possono acquistare, possedere e trasferire immobili sul territorio dominicano alle stesse condizioni dei cittadini dominicani. Questo è il punto di partenza. Ma l'assenza di restrizioni non significa assenza di conseguenze. Ed è proprio da qui che inizia la decisione che molti prendono senza consultare un esperto.
Gli investitori stranieri hanno essenzialmente due opzioni: acquistare la proprietà personalmente, come individui, oppure tramite una società, che sia un'entità costituita nel loro paese d'origine o una società stabilita nella Repubblica Dominicana. Ciascuna opzione produce effetti giuridici distinti in tre ambiti che nessun investitore può permettersi di ignorare: fiscalità, proprietà ed eredità.
Nel diritto dominicano, tale decisione non è un dettaglio amministrativo, bensì una decisione che definisce le modalità di tassazione, protezione e trasferimento del vostro investimento.
La dimensione fiscale: non tutto ciò che sembra un vantaggio, lo è davvero
L'imposta sulla proprietà, nota come IPI e regolamentata dalla Legge 18-88, è uno dei principali fattori che differenziano i due regimi fiscali. Le persone fisiche sono soggette all'IPI solo sulla parte del loro patrimonio immobiliare che supera la soglia di esenzione, fissata dalla DGII (Direzione Generale delle Entrate) a RD$ 10.695.494 per il 2026 – un importo che viene adeguato annualmente all'inflazione. Al di sotto di tale soglia, le persone fisiche non pagano l'IPI. Le persone giuridiche, invece, non sono soggette all'IPI, bensì all'imposta patrimoniale, che si applica al valore totale dei loro beni senza alcuna esenzione minima.
Questo significa che, per un investitore che acquista un immobile di valore moderato, l'acquisto a proprio nome può rappresentare un reale vantaggio fiscale. Tuttavia, per un investitore con più immobili o beni di elevato valore, una struttura societaria può offrire una pianificazione fiscale più efficiente. Le implicazioni fiscali dipendono dal profilo specifico di ciascun investitore, e tale calcolo dovrebbe essere effettuato prima della firma, non dopo.
La dimensione patrimoniale: cosa può e cosa non può fare un'azienda straniera
Una domanda frequente tra gli investitori riguarda la possibilità per una società costituita all'estero di acquistare direttamente immobili nella Repubblica Dominicana. La risposta è sì, e la procedura è più semplice di quanto molti credano. Se la società estera non svolgerà attività commerciali nella Repubblica Dominicana e intende solo possedere l'immobile, non è necessario che stabilisca una sede legale nel Paese o che si iscriva al Registro delle Imprese. L'Agenzia delle Entrate dominicana (DGII) ha stabilito che, al momento del pagamento dell'imposta di trasferimento, l'Ufficio di Valutazione assegna internamente alla società un Codice Fiscale (RNC) come holding estera, senza richiedere ulteriore documentazione.
Questa struttura – la holding estera – offre all'investitore una separazione tra il proprio patrimonio personale e la proprietà acquisita, aspetto che può essere rilevante in termini di responsabilità civile. Tuttavia, tale separazione ha dei limiti che la legge dominicana impone chiaramente e che nessun contratto può eludere.
Nel diritto dominicano, tale decisione non è una questione amministrativa, bensì la differenza tra proteggere i propri beni ed esporli inconsapevolmente.
La dimensione della successione: ciò che nessuno vede arrivare
Nella mia esperienza professionale, questa è la conseguenza più trascurata e potenzialmente più costosa. Quando uno straniero acquista un immobile nella Repubblica Dominicana a proprio nome e muore, tale proprietà è soggetta esclusivamente alla legge dominicana, indipendentemente da quanto stabilito nel testamento redatto nel suo paese d'origine. Ciò è sancito dall'articolo 3 del Codice Civile, secondo il principio della lex rei sitae: gli immobili sono regolati dalla legge del luogo in cui si trovano.
Cosa significa questo in pratica? Il Codice Civile dominicano prevede una quota ereditaria riservata ai figli e agli ascendenti del defunto. Qualsiasi disposizione testamentaria straniera che violi tale quota riservata sarà inefficace rispetto ai beni situati nella Repubblica Dominicana. Un investimento strutturato tramite una società, tuttavia, non si estingue con la morte del suo proprietario: le quote vengono trasferite secondo le norme della società e il piano di investimento stabilito dall'investitore in vita.
La domanda che dovresti porti prima di firmare
Non esiste un'unica risposta alla domanda su come acquistare. La risposta giusta varia da investitore a investitore, a seconda dei suoi obiettivi, della sua situazione fiscale nel paese di residenza, del valore e del numero di immobili che intende acquistare, se acquista per rivendere rapidamente e del suo piano di gestione patrimoniale a lungo termine. Ciò che è universale, tuttavia, è il momento in cui prendere questa decisione: prima di firmare il contratto, non dopo.
Possiedi più di un immobile nella Repubblica Dominicana o hai intenzione di acquistarne altri? Hai verificato se il tuo testamento redatto all'estero tutela effettivamente i tuoi beni in questo Paese? Sai se la struttura che hai utilizzato per l'acquisto della tua proprietà oggi è il modo migliore per proteggere i tuoi futuri eredi?
Secondo la legge dominicana, tale decisione non è una questione amministrativa: è la consulenza legale specializzata che hai ottenuto prima della firma a determinare se il tuo investimento è effettivamente protetto.
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