La loi 189-11 a introduit le concept de fiducie dans le droit dominicain et a jeté les bases juridiques des grands projets de logements sociaux qui viendraient plus tard, sous un gouvernement différent
SAINT-DOMINGUE. – Le 16 juillet 2011, treize mois seulement avant de céder le pouvoir, Leonel Fernández a promulgué la loi 189-11, relative au développement du marché hypothécaire et du trust, publiée au Journal officiel n° 10628.
C'était la première fois que le droit dominicain intégrait formellement le concept de fiducie, un mécanisme par lequel une personne transfère des actifs à une entité distincte, gérée par un tiers, avec un but et des bénéficiaires définis au préalable.
La loi ne se limitait pas à définir ce chiffre légal, mais consacrait une section spécifique, à partir de son article 129, à ce qu'elle appelait les projets de logements à bas coût, définis comme des solutions de logement dont le prix de vente ne dépassait pas deux millions de pesos, un montant sujet à un ajustement annuel en fonction de l'inflation.
Pour pouvoir bénéficier des avantages de la loi, chaque projet devait d'abord obtenir l'accréditation de l'Institut national du logement, une exigence que le pouvoir exécutif lui-même réglementerait par le biais du décret 359-12.
L'incitation principale de cette règle était fiscale : les fiducies dédiées à la construction de ces maisons étaient entièrement exemptées d'impôt sur le revenu et d'impôt sur les gains en capital, de toute taxe sur les virements bancaires et les chèques, de la taxe foncière et des taxes liées à la construction, au transfert et à l'enregistrement des transactions immobilières.
Les acquéreurs de ces logements, quant à eux, recevraient une prime équivalente à la compensation de la taxe sur la transmission de biens et services (ITBIS) payée pendant la construction, qui pourrait être appliquée dans le cadre de l'acompte.
Le dispositif de financement instauré par la loi peut se résumer en trois acronymes qui deviendront populaires dans les années suivantes : Épargne, Bonus, Crédit, ABC. Les personnes souhaitant accéder à un logement social devaient ouvrir un compte d’épargne programmé, sur lequel leur employeur prélevait jusqu’à 30 % de leur salaire chaque mois, puis percevoir le bonus lié à l’exonération de la TVA (ITBIS), et enfin obtenir un prêt hypothécaire pour financer le reste du prêt, en utilisant leur propre logement comme garantie.
La loi prévoyait également deux types de fiducies : une fiducie publique, ou fiducie mère, dans laquelle l’État participait en apportant des terres, des permis et des ressources, et d’autres fiducies liées de nature privée ou mixte, qui fonctionneraient selon les mêmes règles générales.
Cette distinction s'avérera cruciale par la suite, lorsque le fonds fiduciaire parent servira de base juridique au projet Ciudad Juan Bosch, le plus grand complexe résidentiel construit dans le pays selon cette modalité, sous le gouvernement suivant, celui de Danilo Medina.
Durant la période restante du mandat de Fernández, entre juillet 2011 et août 2012, aucune concession de terrain ni aucun contrat de construction n'ont été enregistrés dans le cadre de ce nouveau cadre juridique, selon l'enquête menée par Ciudad Alternativa sur cette période.
La première attribution de terrains appartenant à l'État à des entreprises de construction, en vertu de la loi 189-11, a eu lieu en mars 2015, près de quatre ans après sa promulgation et alors que Medina était déjà bien avancé dans son mandat. Autrement dit, la loi signée par Fernández n'a pas permis la construction d'une seule maison durant sa présidence. Elle a toutefois jeté les bases de l'instrument juridique et fiscal que son successeur allait utiliser pour entreprendre le projet de logement social le plus ambitieux du XXIe siècle au Brésil.
Sources : Loi n° 189-11 du 16 juillet 2011 relative au développement du marché hypothécaire et des fiducies en République dominicaine (Journal officiel n° 10628) ; Décret n° 359-12 relatif à l’agrément des logements sociaux ; Ciudad Alternativa, « Les marques de la politique du logement : logement, droits humains et fiscalité en République dominicaine, 2000-2016 » (Saint-Domingue, septembre 2017), chapitre I, section 1.4.3, paragraphe d.
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