Bien que le marché immobilier dominicain s'appuie généralement sur les permis de construire, les ventes, les prix, les taux d'intérêt ou les stocks disponibles pour tenter d'anticiper l'évolution de la demande de logements, il existe une variable qui évolue plus lentement et qui, précisément pour cette raison, peut s'avérer plus décisive : la structure de la population
SAINT-DOMINGUE. – Les nouvelles estimations et projections démographiques nationales 1950-2100 de l'Office national des statistiques (ONE) montrent que la République dominicaine continuera non seulement à accroître sa population au cours des prochaines décennies, mais que le pays connaîtra également une profonde transformation de sa structure par âge, de sa fécondité et de son espérance de vie.
Pour le secteur immobilier, la conclusion n'est pas simplement qu'il y aura « plus de gens » qui auront besoin d'un logement ; le fait le plus pertinent est que les besoins en logement de la population dominicaine évoluent également .
Selon les nouvelles projections de l'ONE, la République dominicaine compterait environ 11 087 418 habitants en 2026 et sa population continuerait de croître au cours des prochaines décennies, bien que de plus en plus lentement, jusqu'à atteindre son maximum projeté de 13 476 248 habitants le 1er janvier 2073.
Dès lors, une réduction progressive de la population commencerait.
Selon les projections de l'ONE, le pays comptera 13 474 575 habitants début 2074. La population devrait atteindre environ 13,42 millions en 2080, 13,18 millions en 2090 et environ 12,77 millions en 2100.
Ces données ont une interprétation directe pour le secteur : l’expansion démographique ne disparaît pas, mais elle cesse d’être une histoire de croissance indéfinie, ce qui nous oblige à penser au développement immobilier sur le long terme.
Un projet conçu aujourd'hui peut rester sur le marché pendant des décennies, alors que la population qui l'occupera en 2040, 2050 ou 2060 aura une structure différente de la population actuelle.
La transformation la plus significative : l'âge de la population
Selon l'ONE, l'âge moyen des Dominicains est passé de 21,6 ans en 1950 à environ 32,65 ans en 2026, et continuera d'augmenter au cours des prochaines décennies.
L'institution prévoit qu'en 2044, pour la première fois, il y aura plus de personnes âgées de 60 ans et plus que d'enfants de moins de 15 ans. D'ici 2050, le ratio atteindra environ 123 adultes plus âgés pour 100 enfants de moins de 15 ans et continuera d'augmenter au cours de la seconde moitié du siècle.
Cette transformation est importante pour le logement car une population vieillissante ne demande pas exactement le même type de biens immobiliers qu'une population majoritairement jeune.
L'accessibilité, la proximité des services de santé, la mobilité, la sécurité, l'entretien des bâtiments et la possibilité de vivre avec une moindre dépendance à la voiture deviennent des facteurs de plus en plus importants.
Cela ne signifie pas que les logements pour jeunes familles vont disparaître. Cela signifie que le marché devra simultanément répondre aux besoins différents de plusieurs générations.
Un autre changement identifié par l'ONE concerne la fécondité. Le taux de fécondité mondial est passé de 7,57 enfants par femme en 1950 à 1,97 en 2026, en dessous du seuil de remplacement, et les projections situent cet indicateur à environ 1,70 enfant par femme en 2050.
Cette tendance a une conséquence potentiellement importante pour le marché du logement : la croissance future de la demande ne peut pas être analysée uniquement en multipliant la population par le nombre de logements ; il faut également prendre en compte le nombre de personnes qui composeront chaque ménage.
Les données du recensement national de la population et du logement de 2022 montrent déjà une réduction de la taille moyenne des ménages dominicains. L'Institut national de la statistique (ONE) a dénombré 3 726 936 ménages et a estimé que la taille moyenne par ménage passait de 3,8 personnes en 2005 à 2,9 en 2022.
Cela présente un paradoxe intéressant pour le secteur immobilier : une population qui croît plus lentement peut tout de même générer une demande considérable de logements si le nombre de personnes vivant dans chaque ménage continue de diminuer.
Autrement dit, il ne suffit pas de se demander combien de Dominicains il y aura. Il faut aussi se demander combien de foyers ces Dominicains formeront.
La différence entre la ville et la campagne
L'aperçu actuel du parc immobilier permet également de comprendre comment le marché pourrait évoluer.
Selon le livret I sur les caractéristiques structurelles du logement du Xe recensement de 2022, le pays compte 3 694 060 logements privés occupés, dont 66,1 % sont des maisons individuelles et 18,4 % des appartements, soit 681 247 unités.
Mais la différence territoriale est significative : en zone urbaine, les appartements représentent 23,2 % des logements privés occupés, tandis qu'en zone rurale, leur part n'est que de 5,9 %.
La combinaison de l'urbanisation, de la réduction de la taille des ménages et des changements dans la structure par âge peut favoriser, sur certains marchés, une plus grande diversité de produits : appartements, maisons plus petites, logements accessibles aux personnes âgées, projets à usage mixte et aménagements à proximité des services.
La géographie sera la prochaine pièce du puzzle, et voici un point qu'il convient de suivre de près.
Les projections présentées par l'ONE sont nationales et permettent d'identifier la direction de l'évolution démographique, mais elles ne répondent pas encore à elles seules à la question de savoir où se concentrera territorialement la pression future sur le logement.
L’ONE indique qu’elle prévoit, au cours des années 2026 et 2027, de progresser dans les estimations et les projections relatives à la population infranationale, à la population active et aux ménages. Ces travaux permettront d’affiner la planification territoriale et sectorielle.
Et pour le marché immobilier, ces données à venir seront particulièrement pertinentes. Car si la population de la République dominicaine passera d'environ 11,1 millions d'habitants en 2026 à un maximum d'environ 13,5 millions en 2073, il est tout autre de savoir dans quelles provinces, municipalités et zones urbaines cette croissance se concentrera.
Vous y trouverez certaines des réponses dont le secteur a besoin pour anticiper les besoins en matière de foncier, d'infrastructures, de logements et de services.
La maison du futur
Les chiffres de ONE suggèrent que le débat sur l'immobilier en République dominicaine devra évoluer, car du XXe au XXIe siècle, la discussion sur le logement s'est concentrée sur le déficit de logements et la nécessité de construire de nouveaux logements, un défi qui est toujours d'actualité.
Mais les nouvelles projections démographiques ajoutent une autre dimension : la nécessité d’ adapter l’offre à une population qui comptera moins d’enfants, plus de personnes âgées, des ménages potentiellement plus petits et une espérance de vie considérablement plus longue.
L’espérance de vie à la naissance, estimée par ONE à 75,76 ans pour 2026, passerait à 81,63 ans en 2050 et continuerait d’augmenter par la suite, ce qui soulève des questions que le marché immobilier devra commencer à analyser et auxquelles on ne peut répondre uniquement par les prix au mètre carré :
- Les logements construits tiennent-ils compte du vieillissement de la population ?
- Les nouveaux projets intègrent-ils une accessibilité suffisante ?
- Où seront situés les logements par rapport aux hôpitaux, aux centres de santé, aux transports, aux commerces et aux services ?
- L’offre continuera-t-elle de se concentrer sur les familles relativement nombreuses à mesure que les petits ménages se développent ?
- Y aura-t-il suffisamment de logements abordables pour les nouvelles générations qui arrivent sur le marché du travail ?
Nouvelles opportunités
Les changements démographiques peuvent également représenter une opportunité pour les promoteurs capables de les anticiper avant qu'ils ne deviennent une pression évidente sur le marché.
Une population toujours croissante, mais avec une fécondité plus faible et une espérance de vie plus longue, présente un scénario dans lequel la qualité du logement, son emplacement et son adaptation aux différentes étapes de la vie peuvent acquérir une importance croissante.
ONE souligne elle-même que ces projections constituent un outil permettant d'anticiper les demandes futures, d'allouer des ressources et de concevoir des politiques différenciées en fonction du stade démographique de chaque territoire.
La pression future sur le logement ne dépendra pas uniquement de la population du pays, mais aussi de son profil, de la composition de ses ménages et de son lieu de résidence. Ce sont ces informations qui nous permettront de passer d'une vision globale à une cartographie territoriale de la demande future.
Sources : Office national des statistiques (ONE), Estimations et projections nationales de la population 1950-2100 ; ONE, X Recensement national de la population et du logement 2022, Livret I. Caractéristiques structurelles du logement en République dominicaine ; ONE, Un aperçu des ménages en République dominicaine 2005-2022 ; ONE, calendrier de diffusion 2026.
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