SAINT-DOMINGUE – Entreprendre un projet de construction, qu'il s'agisse d'un immeuble d'appartements, d'un complexe touristique ou d'un ensemble de logements sociaux, exige un financement très différent de celui d'un prêt hypothécaire contracté pour l'achat d'une maison. Le promoteur a besoin de capitaux avant même de disposer d'un bien immobilier servant de garantie, doit les débloquer par tranches au fur et à mesure de l'avancement des travaux et, dans de nombreux cas, a besoin de structures juridiques pour protéger à la fois son investissement et celui des acquéreurs sur plan.
Au fil des ans, le système financier dominicain a développé plusieurs instruments spécifiquement conçus à cet effet. Banreservas, la banque publique, dispose d'un portefeuille dédié au secteur de la construction dépassant 21 milliards de pesos dominicains et représente à elle seule environ 29 % de l'ensemble des financements accordés à ce secteur par le système bancaire dominicain. Outre les banques commerciales et les caisses d'épargne, d'autres mécanismes existent, tels que les fiducies de développement immobilier et les incitations fiscales CONFOTUR, qui ne remplacent pas les prêts bancaires mais modifient sensiblement la viabilité financière d'un projet.
Ce guide passe en revue, à partir d'informations vérifiées auprès de sources officielles, les principales options de financement disponibles pour un projet de construction ou de développement immobilier dans le pays, leur fonctionnement et les éléments à évaluer avant de décider laquelle convient le mieux à un projet particulier.
1. Pourquoi le financement d'un projet est différent du financement d'une maison
Un prêt hypothécaire classique est garanti par un bien immobilier existant et est débloqué en un seul versement à la signature de l'acte. Le financement d'un projet de construction fonctionne très différemment.
- Le décaissement s'effectue par étapes, généralement liées à l'avancement physique des travaux, et non en une seule fois au début du projet.
- La garantie porte généralement sur le terrain lui-même et le projet en cours de développement, plutôt que sur un bien immobilier achevé, ce qui oblige l'établissement financier à procéder à une évaluation technique du calendrier, du budget et de la viabilité commerciale du développement.
- La durée de ce financement est généralement plus courte que celle d'un prêt hypothécaire résidentiel, car il est conçu pour couvrir la période de construction et, dans de nombreux cas, il est transformé ou annulé une fois que les unités sont vendues et que leurs acheteurs ont accès à leurs propres prêts hypothécaires individuels.
- La structure juridique du projet (qu'il s'agisse d'une entreprise de construction traditionnelle ou d'une fiducie de développement immobilier) détermine en grande partie les instruments de financement disponibles et la manière dont l'argent des différents participants est protégé.
2. Prêts relais
Le prêt relais est actuellement le mécanisme de financement le plus répandu parmi les entreprises de construction et les promoteurs immobiliers du pays. Il s'agit d'un prêt spécifiquement conçu pour soutenir la réalisation d'un projet, les décaissements étant effectués par étapes, au fur et à mesure de l'avancement des travaux, conformément aux accords préalablement conclus avec l'établissement financier.
- les types de projets qu'elle financecomprennent des projets de développement immobilier et de construction d'unités résidentielles destinées à la vente, des projets d'aménagement urbain de parcelles de terrain avec infrastructures de base, des projets d'investissement tels que des cliniques, des écoles ou des centres commerciaux, et des fiducies de développement immobilier à différentes phases de conception et de construction.
- Modalités de déblocage des fonds: l’entité détermine le montant des décaissements et leur fréquence en fonction de l’avancement réel des travaux, vérifié par des inspections techniques, au lieu de verser la totalité du montant au début du projet.
- Son poids au sein du système financier dominicain n'a cessé de croître ces dernières années, grâce aux mesures visant à libérer des ressources de la réserve légale de la Banque centrale, ce qui a permis d'acheminer davantage de fonds vers le secteur de la construction à des taux préférentiels.
- Le service est généralement personnalisé, chaque entité évaluant les conditions du prêt relais en fonction du profil du promoteur, du type de projet et de sa localisation.
3. La fiducie de développement immobilier
Au-delà du crédit bancaire traditionnel, la loi 189-11 pour le développement du marché hypothécaire et de la fiducie a introduit dans le système financier dominicain une figure qui est désormais centrale dans le financement de projets de plus grande envergure : la fiducie.
- Qu'est-ce que c'est? La loi elle-même le définit comme la somme par laquelle une personne (le constituant) transfère des biens ou des droits à une autre (le fiduciaire) pour les administrer selon des instructions spécifiques, au profit d'un ou plusieurs bénéficiaires.
- Qui peut agir en qualité de fiduciaire ? Seules les personnes morales constituées conformément au droit dominicain et dont l’objet unique est d’agir en cette qualité, ainsi que de nombreuses banques, caisses d’épargne et autres entités d’intermédiation financière expressément autorisées par le Conseil monétaire.
- Parce qu'elle protège les investisseurs et les acheteurs, la fiducie conserve les actifs séparément des biens personnels du constituant, du fiduciaire et du bénéficiaire et, en règle générale, ils ne peuvent être saisis par les créanciers de l'un d'eux, sauf dans les cas prévus par la loi en cas de fraude envers des tiers.
- À quoi sert-il dans le secteur de la construction ? Une fiducie de développement immobilier permet de centraliser les fonds de prévente, les fonds des investisseurs et les lignes de crédit dans une structure unique gérée par le fiduciaire, qui libère les fonds au promoteur au fur et à mesure de l’avancement des travaux, au lieu que ces fonds transitent directement par les comptes personnels ou professionnels du promoteur.
- Dans sa version la plus avancée, cette même loi autorise des instruments tels que la titrisation de portefeuilles hypothécaires et d'obligations hypothécaires, mécanismes qui permettent de canaliser des ressources du marché des capitaux vers le financement du logement, réglementés par la Surintendance du marché des valeurs mobilières (SIMV).
4. Les incitations fiscales de CONFOTUR comme levier financier
Pour les projets à vocation touristique, le régime d’incitation de la loi 158-01, connu sous le nom de CONFOTUR, n’est pas un instrument de financement direct, mais il remplit une fonction financière tout aussi importante, améliorant sensiblement la rentabilité et la bancabilité d’un projet aux yeux des investisseurs et des établissements de crédit.
- Qu’est-ce qui est exonéré ?Un projet approuvé est exclu de l’impôt sur le revenu pour ceux qui entreprennent, promeuvent ou investissent dans l’activité, de la taxe foncière pendant une période allant jusqu’à 15 ans, du paiement des honoraires et droits pour la préparation des plans, des études, des consultations, de la supervision et de la construction des travaux, et des taxes nationales et municipales pour la constitution des sociétés liées au projet.
- Quelles sont les exigences ?Notamment un projet architectural préliminaire, une étude de faisabilité économique, l’autorisation d’utilisation du sol délivrée par le Département de la planification et des projets du ministère du Tourisme, les autorisations municipales correspondantes et l’autorisation environnementale du ministère de l’Environnement.
- Comment faire une demande: La demande se fait via l'Unité centrale des procédures touristiques (UCTT), le portail numérique du ministère du Tourisme, et vous pouvez d'abord obtenir une classification provisoire pendant que le projet est encore en train de formaliser ses permis, puis une classification définitive.
- Quels projets sont éligibles ?Ils doivent être situés dans des zones désignées par la loi comme pôles touristiques ou zones à développement limité, et le seul document valable pour confirmer qu’un projet bénéficie de ces avantages est la résolution officielle émise par le ministère du Tourisme, et non la publicité commerciale du promoteur.
5. Partenariats public-privé pour le logement social
Pour les promoteurs immobiliers spécialisés dans le logement abordable, il existe également un canal de collaboration directe avec le gouvernement via des sociétés fiduciaires liées à des banques publiques. Fiduciaria Reservas, en partenariat avec le ministère du Logement, de l'Habitat et des Bâtiments (MIVHED), a octroyé des financements dépassant 7,9 milliards de pesos dominicains depuis 2020, bénéficiant à plus de 4 400 familles dans le cadre des programmes gouvernementaux de logements sociaux.
Comme l'expliquait un précédent guide d' El Inmobiliario sur le financement hypothécaire, le ministère du Logement et du Développement urbain (MIVHED) a suspendu en mai 2026 l'acceptation de nouvelles demandes de la part des acquéreurs finaux pour les programmes Familia Feliz et Mi Vivienda, afin de se concentrer sur l'achèvement des 45 projets de logements déjà en cours. Pour les promoteurs, cela signifie que la possibilité de participer en tant que constructeur à ces projets déjà approuvés demeure, bien que l'intégration de nouveaux logements dans le cadre de ce dispositif soit actuellement impossible. Il est conseillé de vérifier la situation directement auprès du MIVHED avant de structurer un projet reposant sur ce soutien.
6. Financement bancaire traditionnel complémentaire
Au-delà des prêts relais, les établissements bancaires proposent d'autres produits qui sont souvent associés au financement d'un projet de construction.
- Les lignes de crédit renouvelablespermettent à une entreprise de construction d'accéder à un montant préapprouvé et d'effectuer plusieurs décaissements selon les besoins, en payant un versement d'intérêts mensuel, le capital étant remboursable à l'échéance du prêt.
- Financement du fonds de roulement, à court et à long terme, destiné à couvrir les besoins opérationnels de l'entreprise qui ne sont pas directement liés à un projet spécifique.
- Les facilités de crédit à grande échelle destinées aux entreprises, accessibles aux promoteurs ayant fait leurs preuves, sont souvent associées à des prêts relais pour couvrir tous les besoins financiers d'une entreprise de construction menant plusieurs projets simultanément.
7. Comment choisir la structure de financement appropriée
La combinaison d'outils appropriée dépend avant tout de la taille, du type et de l'emplacement du projet.
- Un projet résidentiel de taille moyenne est généralement financé principalement par un prêt relais de la banque, complété par des prêts hypothécaires individuels demandés par les acheteurs finaux au fur et à mesure de l'avancement de la prévente.
- Un projet d'envergure impliquant plusieurs investisseurs a souvent intérêt à fonctionner sous l'égide d'une fiducie de développement immobilier, qui assure la transparence et la protection juridique des fonds de tous les participants.
- Un projet touristique situé dans une zone éligible doit évaluer dès la phase préliminaire s'il remplit les conditions requises pour bénéficier des avantages de CONFOTUR, car une demande déposée après le début des travaux réduit la marge de manœuvre et peut compliquer le calendrier d'approbation.
- Un projet de logement social peut envisager des partenariats avec des sociétés fiduciaires liées au secteur bancaire public, bien qu'il soit conseillé de vérifier au préalable si le projet peut être intégré à un programme gouvernemental en vigueur.
Que se passera-t-il en 2026 ?
Les performances du financement du secteur de la construction en 2026 montrent que les banques publiques continuent d'accroître leur présence dans ce secteur. Banreservas a publiquement réaffirmé son intention de maintenir et d'augmenter son portefeuille de prêts à la construction, s'appuyant sur une base de plus de 28 470 clients dans ce segment, principalement concentrés dans le Grand Saint-Domingue et à Santiago de los Caballeros. L'institution a également souligné le rôle de sa filiale Alliances Immobilières et de Fiduciaria Reservas dans l'accompagnement spécifique des projets de logements sociaux, en coordination avec le ministère du Logement et du Développement Urbain (MIVHED).
Dans le même temps, comme expliqué précédemment, MIVHED a cessé d'accepter de nouvelles demandes d'acquéreurs pour les programmes Familia Feliz et Mi Vivienda en mai 2026, concentrant ses efforts sur la finalisation des projets déjà approuvés. Ces deux mesures ne modifient ni le cadre juridique du trust ni les incitations CONFOTUR, qui restent en vigueur sans modification réglementaire cette année. Il est toutefois conseillé d'en tenir compte au moment de choisir les établissements financiers partenaires pour un nouveau projet.
8. Les erreurs les plus fréquentes lors de la recherche de financement pour un projet
Plusieurs obstacles rencontrés par les promoteurs immobiliers dominicains lorsqu'ils recherchent des financements ont une origine commune : le fait de considérer le financement comme une formalité de dernière minute plutôt que comme une décision structurelle du projet.
- Demander un prêt relais sans un calendrier de construction suffisamment détaillé est une erreur. Les institutions financières ont besoin d'étapes de construction claires pour établir le plan de décaissement, et un calendrier imprécis se traduit généralement par des conditions moins avantageuses.
- Le fait de mélanger les fonds de prévente avec les comptes d'exploitation généraux de la société, au lieu de les faire transiter par une fiducie de développement immobilier, expose à la fois le promoteur et les acheteurs à des risques inutiles.
- Demander l'agrément CONFOTUR après le début des travaux n'est pas le moment opportun pour évaluer et traiter ces avantages. Cela doit se faire pendant la phase de conception préliminaire, et non une fois la construction lancée.
- Supposer qu'un projet de logement social sera automatiquement admissible à un financement par le biais de programmes gouvernementaux, sans vérifier au préalable l'état actuel de ces programmes auprès du MIVHED.
- S’appuyer sur une seule institution financière pour le financement de l’ensemble du projet, sans explorer une combinaison de prêts relais, de lignes de crédit complémentaires et de structures fiduciaires qui pourraient réduire le coût global du capital.
Sources officielles consultées
- Superintendance des banques (SB) — Texte de la loi n° 189-11 relative au développement du marché hypothécaire et des fiducies
- Surintendance du marché des valeurs mobilières (SIMV) — Réglementation des fiducies et titrisation des portefeuilles hypothécaires https://simv.gob.do
- Conseil de développement du tourisme (CONFOTUR), Ministère du Tourisme (MITUR) — Exigences et avantages de la loi n° 158-01
- Banreservas — Description officielle des prêts et financements intérimaires pour le secteur de la construction
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