Étape par étape : Comment obtenir un permis de construire pour votre projet immobilier ?

SAINT-DOMINGUE – En République dominicaine, tout projet de construction, qu'il s'agisse d'une maison individuelle ou d'un immeuble d'appartements, commence nécessairement par le même point de départ : le permis de construire. Sans ce document, tout projet de construction, aussi bien conçu et financé soit-il, est légalement considéré comme une construction irrégulière, passible d'arrêts de travaux, d'amendes, voire de démolition. Ce qui, il y a encore quelques années, était un processus dispersé entre différents services, est désormais largement centralisé au sein d'une seule institution : le ministère du Logement, de l'Habitat et des Bâtiments (MIVHED), créé par la loi 160-21, qui a repris les fonctions précédemment assurées par le ministère des Travaux publics et des Communications (MOPC) en matière de traitement des plans et des permis.

Le processus a également connu des changements importants récemment : le 10 avril 2026, le nouveau Code de la construction de la République dominicaine (CCRD) est entré en vigueur par la résolution 007-2026. Ce document technique régit désormais les plans, les calculs de structure, les études géotechniques et pratiquement tous les aspects techniques de la construction. Toute personne s’apprêtant à démarrer un projet – ou ayant déjà entrepris un projet sous l’ancienne réglementation – doit impérativement prendre connaissance des exigences de ce nouveau cadre.

Ce guide explique, en termes pratiques, qui délivre la licence, quels documents sont nécessaires, combien cela coûte, combien de temps cela prend et quelles erreurs éviter, en utilisant comme référence uniquement les informations publiées par le MIVHED lui-même et le Guichet Unique pour la Construction (VUC), le portail numérique par lequel l'ensemble du processus est géré aujourd'hui.

1. Qu'est-ce qu'un permis de construire et qui le délivre ?

Le permis de construire est l'autorisation officielle par laquelle l'État dominicain certifie qu'un projet est conforme aux lois, règlements et normes techniques, juridiques, architecturales, sanitaires et électriques en vigueur, et que les travaux peuvent donc commencer. Il est délivré par le ministère du Logement, du Développement urbain et de l'Habitat (MIVHED), par l'intermédiaire de sa Direction du traitement, de l'évaluation et des permis. L'ensemble du processus est géré par le Guichet unique pour la construction (VUC), plateforme numérique qui centralise dans un dossier électronique unique toutes les institutions habilitées à émettre un avis sur un projet : municipalités, ministère de l'Environnement, services d'incendie et de secours, compagnies d'électricité, etc.

• À qui s'adresse-t-il : aux promoteurs et aménageurs immobiliers, aux propriétaires fonciers ou immobiliers, aux entreprises de construction, aux professionnels du secteur (ingénieurs, architectes et géomètres agréés) et aux entités publiques ou privées qui développent des projets d'infrastructure ou de construction.
• Qui peut effectuer la démarche : le demandeur directement ou un gestionnaire urbain, professionnel agréé par le MIVHED pour agir en tant que représentant technique. Ce rôle est facultatif : il n’a aucune incidence sur l’accès au service, et les honoraires du gestionnaire sont convenus directement entre le demandeur et le demandeur.
• Base juridique principale : Loi 160-21 (qui crée le MIVHED), Loi 675-44 sur l'urbanisation, l'embellissement public et la construction, Loi 687-82 sur la réglementation technique des projets d'ingénierie, Loi 6200 sur la pratique de l'ingénierie et de l'architecture, Loi 368-22 sur l'aménagement du territoire et la résolution 007-2026 susmentionnée qui établit le code de la construction actuel.

2. Exigences générales pour tout type de construction

Quel que soit le type de projet, le MIVHED exige un ensemble de documents communs à toutes les demandes de permis de construire :

• Inscription au registre du commerce en vigueur, délivrée par la Chambre de commerce et de production compétente (applicable uniquement aux personnes morales).
• Titre(s) de propriété définitif(s) du terrain.
• Plan(s) cadastral(s) délimité(s), approuvé(s) par le titre de propriété ; s'il existe plusieurs levés, un croquis des lots fusionnés est requis, signé par un géomètre agréé.
• Certificat d'utilisation des sols et de recul des bâtiments, délivré par le conseil municipal compétent.
• Certificat de non-objection au projet, également délivré par le conseil municipal.
• Certification ou autorisation environnementale du ministère de l'Environnement et des Ressources naturelles (Mimarena).
• Un ensemble de plans architecturaux et techniques (électriques, sanitaires et structurels), au format 24″ x 36″, préparés conformément au Code du bâtiment en vigueur, en noir et blanc et certifiés par le conseil municipal compétent.
• Description du projet, y compris son périmètre, les matériaux utilisés et ses spécifications techniques.
• Copie de la carte CODIA (Collège des ingénieurs, architectes et géomètres) ou de la certification actuelle du professionnel responsable.
• Rapport de calcul structurel, signé par l'ingénieur structurel responsable, comprenant le fichier numérique du modèle de calcul.
• Étude géotechnique, réalisée uniquement par des professionnels ou des entreprises qualifiées par le MIVHED.
• Rapport de calcul hydraulique, requis uniquement si le projet commercial dépasse 20 appareils sanitaires, le projet résidentiel dépasse 100, ou s'il comprend des piscines directement reliées à la citerne.
• Photographies du terrain montrant son état actuel.
• Approbation de l'aqueduc correspondant, si le projet de logement dépasse 10 000 m².
• L’approbation de la fourniture d’électricité par l’EDE compétente est requisesi le projet dépasse 10 000 m², comprend plus de 22 bâtiments ou plus de 200 appartements.

3. Exigences supplémentaires selon le type de projet

Au-delà du forfait général, chaque catégorie de projet ajoute des exigences spécifiques, conçues pour le risque ou la sensibilité particulière de cette activité :

• Projets industriels : nécessitent l’accord de Proindustria, une autorisation environnementale de Mimarena (obligatoire dans des cas tels que les terrains de plus de 10 000 m², les bâtiments de plus de huit étages, les hôpitaux, les stations-service ou les industries manipulant des substances dangereuses) et des plans électriques industriels signés par un professionnel agréé.
• Projets touristiques : nécessitent une autorisation d’utilisation des terres du ministère du Tourisme (MITUR), des plans approuvés et scellés par cette même institution, une licence environnementale de Mimarena et, si le projet se situe sur la bande maritime ou borde des routes principales, une autorisation d’utilisation de la bande maritime ou du droit de passage du MOPC.
• Stations-service : nécessitent une autorisation du ministère de l’Industrie, du Commerce et des PME (MICM), une certification d’évaluation et d’enregistrement cadastral, l’absence d’objection du service d’incendie, l’absence d’objection de la protection civile et une lettre de lien commercial avec le distributeur de carburant.
• Projets d'infrastructures sanitaires : nécessitent une autorisation sanitaire du ministère de la Santé publique et un certificat environnemental de Mimarena.
• Projets situés dans des zones patrimoniales : nécessitent l’accord de la Direction nationale du patrimoine monumental.

4. Le processus étape par étape au guichet unique pour la construction

L'ensemble du processus est géré en ligne, via le portail VUC, et suit une séquence bien définie :

• Inscription et création de la procédure : le demandeur s'inscrit ou se connecte au VUC, indique s'il s'agit d'une personne physique ou morale, sélectionne le service de permis de construire et lance la procédure.
• Téléversez le fichier : remplissez le formulaire en ligne et joignez chaque document requis au format PDF (le modèle de calcul structurel doit être téléversé compressé au format .ZIP ou .RAR).
• Examen des documents : MIVHED vérifie que la documentation est complète ; en cas de problème, il en informe le demandeur via le portail afin qu’il puisse le corriger.
• Paiement initial et évaluation technique : une fois le dossier validé, le paiement correspondant est effectué et transmis aux services techniques d’architecture, sanitaires, électriques, structurels, géotechniques, d’évaluation et, le cas échéant, de conception routière et d’emprise.
• Évaluation du projet : Une fois l’examen technique terminé, le service d’évaluation détermine la valeur de la construction et calcule les honoraires correspondants.
• Inspection du site : Avant de délivrer le permis, le service de vérification de l’état des constructions inspecte le terrain pour confirmer son état actuel ; s’il constate des constructions non déclarées, le dossier est renvoyé pour une évaluation structurelle.
• Paiement final et délivrance : Une fois l’inspection validée, le paiement de l’évaluation est effectué et, une fois cela confirmé, le MIVHED avise le demandeur par courriel pour la récupération du permis de construire et des plans scellés.

5. Coûts et frais associés à la procédure

Les paiements à la municipalité et à la CODIA sont effectués directement à ces institutions, et les reçus sont ensuite téléchargés sur le VUC. Les frais de service du MIVHED sont réglés par virement ou dépôt sur le compte du Trésor national à la Banco de Reservas. Les autorisations pour les travaux préliminaires et le démarrage partiel des travaux sont toutefois gratuites.

6. Combien de temps dure le processus en fonction de la complexité du projet ?

Le délai de réponse dépend de la classification du projet, qu'il soit non complexe ou complexe :

• Projets non complexes (jusqu'à 60 jours ouvrables) : usage résidentiel ou commercial, bâtiments jusqu'à six niveaux, terrains de moins de 10 000 m² et ne nécessitant pas l'approbation de plus de cinq entités.
• Projets complexes (jusqu'à 120 jours ouvrables) : projets à usage mixte, touristiques ou de santé, logements sociaux, stations-service, bâtiments de plus de six étages, terrains de plus de 10 000 m², parcs aquatiques, parcs éoliens ou photovoltaïques, urbanisations ou projets dans des zones côtières ou écologiquement sensibles.

Ces délais ne s'appliquent que si le demandeur soumet correctement toutes les exigences dès le départ ; tout problème en suspens prolonge le délai d'attente effectif.

7. Services complémentaires : travaux préliminaires et démarrage partiel

En attendant le traitement de la licence définitive, le MIVHED propose deux autorisations intermédiaires permettant de progresser sans attendre la résolution finale, à condition qu'une demande de permis de construire soit déjà en cours :

• Autorisation conditionnelle pour travaux préliminaires : Cette autorisation permet le début des fouilles de fondation, l’installation d’équipements de construction ou la construction d’un hangar temporaire pour le stockage des matériaux. Une étude géotechnique est requise pour les fouilles ; elle n’est pas requise pour les installations temporaires. Le délai de réponse est de 5 jours ouvrables pour les installations temporaires et de 10 jours ouvrables pour les fouilles.
• Autorisation de démarrage partiel des travaux : Cette autorisation permet la réalisation de travaux spécifiques avant la délivrance de l’autorisation définitive, sous réserve de l’accord des services techniques du MIVHED quant à l’étendue des travaux demandés. Le délai de réponse pour les projets non complexes est de 5 jours ouvrables.

Aucun de ces deux services n'est payant, et tous deux nécessitent, à un moment donné du processus, une visite de vérification du MIVHED sur le site afin de valider les conditions physiques du terrain avant d'autoriser le début des travaux.

Qu’est-ce qui a changé en 2026 ?

Le changement le plus important de l'année est l'entrée en vigueur du Code de la construction de la République dominicaine (CCRD), par la résolution 007-2026 du 10 avril 2026. Ce code est désormais le document technique de référence obligatoire pour la préparation des plans, des rapports de calcul de structure, des études géotechniques et des rapports de calcul hydraulique : tout dossier non conforme à ses directives et à ses échelles peut être examiné ou rejeté par le MIVHED.

Cette évolution réglementaire s'accompagne d'un regroupement institutionnel, notamment par le biais du MIVHED, créé par la loi 160-21 afin de centraliser au sein d'une seule entité les fonctions auparavant réparties entre le MOPC et d'autres organismes. Le Guichet unique pour la construction, réactivé par le décret 806-21, constitue désormais le point d'entrée obligatoire pour la quasi-totalité des démarches. Son objectif affiché est de réduire les délais de traitement en intégrant dans un dossier numérique unique toutes les institutions qui exigeaient auparavant des visites séparées.

8. Les erreurs les plus fréquentes lors du traitement d'une demande de permis de construire

La plupart des cas retardés au MIVHED ont en commun quelques causes évitables :

• Le dépôt de plans non conformes au Code du bâtiment de 2026, ainsi que les formats, échelles ou présentations de couleurs non conformes à la réglementation en vigueur, constituent un motif automatique d'observation.
• Il est interdit de faire l'impasse sur l'étude géotechnique ou de la confier à un professionnel non qualifié par le MIVHED. Seules les études figurant sur la liste officielle des professionnels qualifiés sont acceptées.
• Sous-estimer les exigences spécifiques du type de projet. Un projet de développement touristique ou industriel qui ne présente que les exigences générales est automatiquement incomplet.
• Il est interdit d'entamer des fouilles sans l'autorisation conditionnelle requise. Tout travail préliminaire réalisé sans ce permis entraîne l'arrêt du projet, même si la demande de permis définitif est en cours.
• Le défaut de vérification de l'état réel du bien avant la demande de permis entraîne des conséquences fâcheuses. Si le ministère du Logement, de l'Aménagement urbain et de l'Habitat (MIVHED) constate une construction non déclarée lors de l'inspection, le dossier est renvoyé pour une évaluation structurelle, ce qui représente une perte de temps considérable.
• Une mauvaise estimation du coût de la procédure. Les frais municipaux et de la CODIA, calculés sur la valeur estimée des travaux, sont généralement bien supérieurs aux frais fixes de dossier ; il est donc conseillé de les prévoir dans votre budget dès le départ.
• Déléguer la procédure sans formaliser la représentation est une erreur. Tout changement de mandataire en cours de procédure requiert une lettre d'autorisation signée par le propriétaire ; son absence entraînera le blocage du dossier.

9. Étude de cas : un immeuble résidentiel de six étages

Un promoteur prévoit de construire un immeuble d'appartements de six étages sur un terrain de 4 000 m² à Saint-Domingue. Ce projet, de par sa taille et sa destination, est considéré comme non complexe. Avant de saisir le ministère du Logement, de l'Urbanisme et de l'Économie (MIVHED), il rassemble le titre de propriété, le plan cadastral et l'extrait Kbis de son entreprise. Il engage ensuite un ingénieur structure et un ingénieur géotechnique agréés par le ministère pour réaliser les calculs de structure et l'étude des sols, conformément au nouveau code de la construction.

Une fois le dossier technique complet, il obtient le certificat d'utilisation du sol et l'attestation de non-objection au projet auprès de la municipalité concernée, puis sollicite l'autorisation environnementale auprès de Mimarena. Ce n'est qu'ensuite qu'il accède au Guichet Unique des Projets (VUC), crée la procédure, télécharge tous les documents et attend l'examen initial du dossier. Pendant le traitement du dossier par les services techniques, et afin d'éviter tout retard dans le calendrier de construction, il demande simultanément une autorisation conditionnelle pour l'exécution des travaux préparatoires, ce qui lui permet de commencer les fouilles de fondation conformément aux recommandations de l'étude géotechnique déjà approuvée.

Quelques semaines plus tard, une fois l'évaluation technique et l'expertise terminées, le MIVHED programme une inspection du site. En l'absence de travaux non déclarés, la procédure se poursuit sans encombre. Après le paiement des frais d'expertise finaux, le promoteur reçoit une notification l'invitant à retirer le permis de construire définitif, valable un an à compter de sa date d'émission, période durant laquelle il doit commencer ou achever les travaux.

10. Foire aux questions

Quelle est la durée de validité d'un permis de construire ? Un an à compter de sa date de délivrance ; si les travaux ne sont pas commencés ou terminés dans ce délai, il doit être renouvelé.

Est-il obligatoire de faire appel à un gestionnaire urbain pour obtenir le permis ? Non. C’est facultatif ; le demandeur peut gérer la procédure directement auprès du VUC (Guichet unique pour l’urbanisme).

Puis-je commencer à travailler sur le site en attendant la licence définitive ? Uniquement par le biais d’une autorisation conditionnelle pour travaux préliminaires ou d’une autorisation pour début partiel de travaux, toutes deux soumises à une demande de licence en cours.

Que se passe-t-il si le MIVHED découvre des constructions non déclarées lors de l'inspection ? Le dossier est renvoyé au service d'évaluation des structures, et une expertise structurelle réalisée par un évaluateur agréé par le MIVHED est requise.

Les plans peuvent-ils être soumis en couleur ou dans un format autre que 24″ x 36″ ? Non. Le Code du bâtiment de 2026 exige des plans en noir et blanc dans ce format précis ; toute autre présentation entraînera un avertissement.

Quel est le coût total du traitement d'une licence ? Les frais de dossier sont fixes (6 000 RD$ dans la plupart des cas), mais les frais municipaux (2,5 %) et les frais CODIA (2 %) sont calculés sur la valeur estimée de la construction ; le coût total varie donc en fonction de l'envergure du projet.

11. Liste de vérification finale pour la demande de permis de construire

• [✓] Je possède le titre de propriété définitif et le plan cadastral délimité.
• [✓] Je possède le certificat d'utilisation du sol et l'avis de non-objection du conseil municipal.
• [✓] Mes dessins architecturaux et techniques sont conformes au format et aux échelles du Code de la construction de 2026.
• [✓] J’ai engagé des professionnels agréés par le MIVHED pour l’étude géotechnique.
• [✓] J'ai vérifié si mon projet nécessitait des exigences supplémentaires en fonction de son type (tourisme, industrie, santé, patrimoine).
• [✓] J'ai prévu dans mon budget les frais du conseil municipal et de CODIA, et pas seulement les frais fixes de dossier.
• [✓] J'ai enregistré la procédure auprès du Guichet Unique de la Construction avec tous les documents au format PDF.
• [✓] J'ai évalué si j'avais besoin d'une autorisation conditionnelle pour les travaux préliminaires pendant que le dossier progresse.
• [✓] Je vous rappelle que la licence finale expire un an après sa délivrance.

Sources officielles consultées

• Ministère du Logement, de l’Habitat et du Bâtiment (MIVHED) — Permis de construire et permis connexes : exigences, procédure, coûts et délais
• Guichet unique pour la construction (VUC) — Portail de traitement numérique
• Résolution n° 007-2026 (10 avril 2026), qui établit le Code de la construction de la République dominicaine (CCRD).
• Loi n° 160-21portant création du ministère du Logement, de l'Habitat et des Bâtiments ; Décret n° 806-21réactivant le Guichet unique pour la construction.

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