Ο οικονομικός στρατηγικός σύμβουλος προειδοποιεί ότι ένα ακίνητο μπορεί να γίνει εμπόδιο εάν δεν εξυπηρετεί έναν καθορισμένο σκοπό, δεν είναι κερδοφόρο ή το κόστος του υπερβαίνει τα αναμενόμενα οφέλη
ΣΑΝΤΟ ΝΤΟΜΙΝΓΚΟ – Για δεκαετίες, η κατοχή ακινήτων αποτελεί μια από τις πιο διαδεδομένες εκφράσεις οικονομικής ασφάλειας. Η κατοχή ενός σπιτιού, ενός διαμερίσματος ή ενός οικοπέδου συχνά ερμηνεύεται ως συνώνυμη με τον πλούτο. Ωστόσο, σύμφωνα με τον Maggly Uzcátegui, στρατηγικό σύμβουλο που ειδικεύεται στη δημιουργία κεφαλαίου και την προστασία του πλούτου, η αγορά ακινήτων δεν αποτελεί αυτόματα μια καλή επένδυση.
Πριν από την υπογραφή μιας σύμβασης, την κράτηση μιας μονάδας ή τη λήψη δανείου, ο ειδικός συνιστά να τεθεί ένα ερώτημα που μπορεί να καθορίσει ολόκληρη τη συναλλαγή: Ποιος είναι ο σκοπός της απόκτησης αυτού του ακινήτου; «Είναι σημαντικό να γνωρίζουμε πόσα κεφάλαια διαθέτει το άτομο. Δεύτερον, τι θέλει να επιτύχει, δηλαδή αν πρόκειται για ακίνητο για προσωπική χρήση ή για δημιουργία εισοδήματος», εξηγεί ο ιδρυτής της Advisor by Maggly.
Ένα άτομο μπορεί να αγοράσει ένα ακίνητο για να ζήσει, για διακοπές, για να διατηρήσει το κεφάλαιό του, για να περιμένει μελλοντική ανατίμηση ή για να δημιουργήσει εισόδημα από ενοίκια. Κάθε σκοπός απαιτεί διαφορετική στρατηγική και ανταποκρίνεται σε συγκεκριμένες συνθήκες ρευστότητας, κερδοφορίας και κινδύνου.
Το πρόβλημα προκύπτει όταν η λέξη επένδυση χρησιμοποιείται για να περιγράψει οποιαδήποτε απόκτηση ακινήτου, χωρίς πρώτα να αξιολογηθεί εάν το ακίνητο θα δημιουργήσει εισόδημα ή θα συμβάλει στην αύξηση του πλούτου, τονίζει.
«Μπορείτε να έχετε ένα περιουσιακό στοιχείο που μετατρέπεται σε υποχρέωση επειδή πρέπει να πληρώσετε για συντήρηση, τέλη διαμερίσματος και διαχείριση, και αυτό είναι κλειδωμένο», προειδοποιεί ο στρατηγικός αναλυτής. Αυτό δεν σημαίνει ότι η κατοχή ενός ακινήτου για προσωπική απόλαυση είναι κακή ιδέα, αλλά μάλλον ότι θα πρέπει να είστε σαφείς σχετικά με τον σκοπό του και τα έξοδα που θα δημιουργήσει.
Ο Uzcátegui επισημαίνει ότι ορισμένοι από τους πελάτες του κατέχουν ακίνητα σε προορισμούς όπως η Πούντα Κάνα ή η Λα Ρομάνα, τα οποία παραμένουν κενά για μεγάλο μέρος του έτους, επειδή οι ιδιοκτήτες τους προτιμούν να τα κρατούν για οικογενειακή απόλαυση.
Σε αυτές τις περιπτώσεις, η εξαγορά είναι μια συνειδητή απόφαση που βασίζεται στην οικονομική δυνατότητα κάλυψης του κόστους και όχι απαραίτητα στην προσδοκία δημιουργίας κέρδους. «Έχουν τα μέσα να το κάνουν και αποφάσισαν να το κάνουν», επισημαίνει ο Maggly Uzcátegui.
Κερδοφορία
Όταν ο στόχος είναι η δημιουργία εισοδήματος, η αξιολόγηση θα πρέπει να ξεκινήσει με τον προσδιορισμό του ποσού του κεφαλαίου που είναι πραγματικά διαθέσιμο. Ο υπολογισμός δεν μπορεί να περιορίζεται στην προκαταβολή ή στην τιμή πώλησης, αλλά πρέπει να λαμβάνει υπόψη τα έξοδα που σχετίζονται με το ακίνητο κατά την απόκτηση, τη λειτουργία και τη συντήρησή του.
Αυτές οι δεσμεύσεις επιδεινώνονται από το κόστος χρηματοδότησης. Η εκτελεστική εξουσία πιστεύει ότι η Δομινικανή Δημοκρατία παραμένει μια ελκυστική αγορά για ορισμένους επενδυτές, αλλά επισημαίνει ότι τα επιτόκια μπορούν να μεταβάλουν σημαντικά την προβλεπόμενη απόδοση όταν η αγορά χρηματοδοτείται με χρέος. «Τα επιτόκια είναι λίγο υψηλά. Επομένως, πρέπει να γνωρίζετε ποια θα είναι η πραγματική απόδοση εάν πρόκειται να αξιοποιήσετε το χρέος», λέει.
Στην ανάλυση πρέπει να συμπεριληφθούν οι τόκοι, η ασφάλιση, οι φόροι, η συντήρηση, τα τέλη διαμερισμάτων, η διοίκηση, οι επισκευές και οι περίοδοι κενών χώρων. Μόνο μετά την αφαίρεση αυτών των εξόδων είναι δυνατόν να προσδιοριστεί εάν το ακίνητο θα αποφέρει την αναμενόμενη απόδοση και εάν αυτή η απόδοση αντισταθμίζει το επενδυμένο κεφάλαιο και τους αναληφθέντες κινδύνους.
Αποφύγετε τις κατασκευασμένες προβολές
Ο ιδρυτής της Advisor by Maggly, ο οποίος έχει πάνω από 14 χρόνια εμπειρίας στον διεθνή χρηματοπιστωτικό τομέα, συνιστά επίσης την αποφυγή προβλέψεων που βασίζονται σε ιδανικά σενάρια. Για παράδειγμα, η υπόθεση σχεδόν σταθερής πληρότητας για διακοπές ή βραχυπρόθεσμη ενοικίαση ακινήτων μπορεί να οδηγήσει σε μια μη ρεαλιστική εκτίμηση εισοδήματος.
Αντ' αυτού, προτείνει την ανάπτυξη συντηρητικών σεναρίων για να προσδιοριστεί εάν το ακίνητο θα παραμείνει βιώσιμο ακόμη και αν τα ποσοστά πληρότητας μειωθούν κάτω από αυτά που προβλέφθηκαν κατά τη διαδικασία πώλησης. Εάν τα αποτελέσματα στη συνέχεια υπερβούν αυτήν την πρόβλεψη, αυτό θα αντιπροσωπεύει ένα πρόσθετο κέρδος, αλλά δεν θα είναι απαραίτητο για τη διατήρηση της λειτουργίας. «Υπάρχει μια πτυχή υλικοτεχνικής υποστήριξης και ασφάλειας. Δεν μπορείς να αγοράσεις κάτι απλώς για να το αγοράσεις. Πρέπει πρώτα να κάνεις μια προαξιολόγηση και να εργαστείς με ρεαλιστικά στοιχεία», δηλώνει ο Uzcátegui.
Προστατέψτε το κεφάλαιο
Η δέουσα επιμέλεια δεν περιορίζεται στα χαρακτηριστικά και την τοποθεσία του ακινήτου. Πριν από την αγορά ενός ακινήτου, ειδικά ενός υπό κατασκευή, είναι επίσης απαραίτητο να διερευνηθεί ο κατασκευαστής, το ιστορικό του και το κατά πόσον έχει παραδώσει εγκαίρως άλλα έργα.
Τα υλικά που χρησιμοποιούνται, τα χρονοδιαγράμματα κατασκευής, οι συμβατικοί όροι και οι ευθύνες που αναλαμβάνει κάθε μέρος πρέπει να περιλαμβάνονται στην αξιολόγηση. Η αγορά εκτός σχεδίου ενέχει διαφορετικούς κινδύνους από την αγορά ενός ολοκληρωμένου ακινήτου, επομένως η φήμη, η εμπειρία και η οικονομική σταθερότητα του κατασκευαστή καθίστανται κρίσιμες για την προστασία της επένδυσής σας.
Ο Uzcátegui προτείνει επίσης την εκτίμηση εξόδων που δεν έχουν ακόμη προσδιοριστεί. Εάν, κατά τη στιγμή της αγοράς, το κόστος διοίκησης, συντήρησης ή αμοιβών διαμερίσματος είναι άγνωστο, η εξαίρεση αυτών των δεσμεύσεων από την πρόβλεψη μπορεί να δημιουργήσει μια μη ρεαλιστική προσδοκία κερδοφορίας.
Η εναλλακτική λύση είναι να εργαστείτε με λογικές εκτιμήσεις και να δημιουργήσετε διαφορετικά σενάρια μέχρι να έχετε τα τελικά στοιχεία. «Πρέπει να λάβετε υπόψη τα σχετικά κόστη, ώστε να μην έχετε αφηρημένες ιδέες στο μυαλό σας, αλλά πραγματικούς αριθμούς», τονίζει.
Προτεινόμενο ανάγνωσμα:
