ΣΑΝΤΟ ΝΤΟΜΙΝΓΚΟ – Τι συμβαίνει όταν κάποιος αγοράζει ένα ακίνητο αλλά αφήνει να περάσουν χρόνια χωρίς να καταχωρίσει την πώληση στο Μητρώο Ακινήτων; Για να διαλύσει τυχόν αμφιβολίες του κοινού, το Ανώτατο Δικαστήριο (Ανώτατο Δικαστήριο ) διευκρίνισε ότι η καταχώριση μιας πώλησης ακινήτου δεν υπόκειται σε χρονικό περιορισμό, επομένως η πάροδος του χρόνου από μόνη της δεν εμποδίζει τον αγοραστή να ζητήσει την καταχώρισή της.
Η απόφαση του ανώτατου δικαστηρίου εγείρει επίσης ένα σημαντικό ερώτημα για τους αγοραστές και τους ιδιοκτήτες: εάν δεν υπάρχει προθεσμία για την καταχώριση της συναλλαγής, είναι σκόπιμο να αναμείνουν ή να ολοκληρώσουν τη διαδικασία το συντομότερο δυνατό;
Η απάντηση βρίσκεται στην πρόληψη. Αν και η έλλειψη καταχώρισης δεν σημαίνει αυτόματα ότι ο αγοραστής χάνει τη δυνατότητα καταχώρισης του ακινήτου, η διατήρηση μιας πώλησης χωρίς την επισημοποίησή της στο κτηματολόγιο αποτελεί κίνδυνο.
Αυτό συμβαίνει επειδή η πράξη πώλησης, μέχρι να καταχωριστεί στο Μητρώο Τίτλων, δεν μπορεί να εκτελεστεί έναντι τρίτων με τους ίδιους όρους που ισχύουν για ένα δεόντως καταχωρημένο δικαίωμα.
Η απόφαση του Ανώτατου Δικαστηρίου της Χάγης καθιερώνει μια θεμελιώδη διαφορά μεταξύ δύο πτυχών: αφενός, της εγκυρότητας της συμφωνίας που συνήφθη μεταξύ αγοραστή και πωλητή και, αφετέρου, των έννομων αποτελεσμάτων που μπορεί να παράγει η εν λόγω πράξη έναντι τρίτων.
Τι πρέπει να κάνει ο αγοραστής;
Σε περίπτωση συναλλαγής ακίνητης περιουσίας που δεν έχει ακόμη καταχωρηθεί, συνιστάται να μην ερμηνεύεται η απουσία προθεσμίας ως λόγος αναβολής της καταχώρισης. Αντιθέτως, η ολοκλήρωση της διαδικασίας επιτρέπει τη δημόσια αναγνώριση του κεκτημένου δικαιώματος και μειώνει πιθανές μελλοντικές συγκρούσεις.
Ο αγοραστής πρέπει να επαληθεύσει ότι διαθέτει τα απαραίτητα δικαιολογητικά και να διασφαλίσει ότι η συναλλαγή παρουσιάζεται στο αντίστοιχο Μητρώο Τίτλων, σύμφωνα με τις καθιερωμένες διαδικασίες.
Η σημασία αυτού του βήματος αυξάνεται όταν έχουν περάσει αρκετά χρόνια από την υπογραφή της σύμβασης, έχουν αλλάξει οι συνθήκες του ακινήτου ή υπάρχουν άλλες συναλλαγές που σχετίζονται με το ακίνητο.
Ποιοι κίνδυνοι υπάρχουν στο να αφήνεις τον χρόνο να περνάει;
Το γεγονός ότι δεν υπάρχει προθεσμία καταχώρισης δεν σημαίνει ότι η μη καταχώριση της πράξης είναι νομικά σκόπιμη. Ο κύριος κίνδυνος σχετίζεται με την εκτελεστότητά της έναντι τρίτων.
Με άλλα λόγια, ένα άτομο μπορεί να έχει αποκτήσει μια περιουσία μέσω μιας έγκυρης πράξης, αλλά εάν το δικαίωμα αυτό δεν έχει καταχωριστεί, μπορεί να βρεθεί σε πιο ευάλωτη θέση σε ορισμένες περιπτώσεις που αφορούν τρίτους.
Συνεπώς, το κριτήριο του Ανωτάτου Δικαστηρίου δεν θα πρέπει να ερμηνεύεται ως εξουσιοδότηση για την επ' αόριστον διατήρηση μιας πώλησης εκτός του Μητρώου Τίτλων, αλλά ως διευκρίνιση ότι η πάροδος του χρόνου δεν εξαλείφει τη δυνατότητα υποβολής αιτήματος καταχώρισής της.
Η απόφαση ενισχύει έτσι τη σημασία του μητρώου ακινήτων ως μηχανισμού νομικής ασφάλειας και δημοσιότητας των δικαιωμάτων επί των ακινήτων.
Μπορεί να σας ενδιαφέρουν:
