Νόμος 85-25: Πλήρης οδηγός για τον νέο νόμο περί ενοικίασης στη Δομινικανή Δημοκρατία

Οδηγός 2026: Τι είναι ο Νόμος 85-25, πώς λειτουργεί και γιατί αλλάζει την αγορά ενοικίασης στη Δομινικανή Δημοκρατία;

ΣΑΝΤΟ ΝΤΟΜΙΝΓΚΟ – Ο νόμος 85-25 είναι ο κανονισμός που διέπει τις διαδικασίες ενοικίασης ακινήτων και έξωσης στη Δομινικανή Δημοκρατία, καταργώντας το προηγούμενο πλαίσιο (Νόμος 4314 του 1955, η τροποποίησή του 17-88 και το Διάταγμα 4807 του 1959).

Εάν είστε ιδιοκτήτης ακινήτου, ενοικιαστής, κτηματομεσίτης ή διαχειρίζεστε οικιστικό ή εμπορικό ακίνητο, εδώ θα μάθετε: τι ισχύει και τι όχι, τι πρέπει να περιλαμβάνει μια σύμβαση, πώς διεκπεραιώνονται οι προκαταβολές, οι προσαρμογές και οι προθεσμίες και τι έχει αλλάξει στη διαδικασία επίλυσης διαφορών.

Βασικές έννοιες του Νόμου 85-25

1) Τι ρυθμίζει (και ποιος το εφαρμόζει)

Ο νόμος 85-25 διέπει τις μισθωτικές συμβάσεις που προορίζονται για στέγαση, εμπόριο ή μη κερδοσκοπικές δραστηριότητες, σε ολόκληρη την εθνική επικράτεια.

2) Τι εξαιρεί

Δεν ισχύει, μεταξύ άλλων, για αγροτικές ιδιοκτησίες, πανσιόν/καταλύματα, ελεύθερες ζώνες (όταν λειτουργούν υπό το καθεστώς τους), μισθωμένη κρατική περιουσία ή τουριστικές ή ψυχαγωγικές ενοικιάσεις των οποίων η διάρκεια δεν υπερβαίνει τις 90 ημέρες.

3) Σύμβαση: το ελάχιστο που πρέπει να περιέχει

 Ο νόμος ορίζει ως μισθωτήριο συμβόλαιο τη συμφωνία με την οποία ο ιδιοκτήτης παραχωρεί την προσωρινή χρήση του ακινήτου και ο ενοικιαστής καταβάλλει ενοίκιο. Απαιτεί ένα ελάχιστο σύνολο πληροφοριών: ταυτοποίηση των μερών, περιγραφή/διεύθυνση του ακινήτου, προβλεπόμενη χρήση (οικιστική/εμπορική/άλλες επιτρεπόμενες χρήσεις), ποσό και τρόπος πληρωμής, διάρκεια της συμφωνίας, διεύθυνση για ειδοποιήσεις κ.λπ.

4) Κατάθεση και εγγυήσεις

• Στέγαση: η προκαταβολή δεν πρέπει να υπερβαίνει το ενοίκιο δύο μηνών.
  
• Εμπορικός / μη κερδοσκοπικός: η προκαταβολή συμφωνείται μεταξύ των μερών.
  

5) Προσαρμογή τιμής

Η αναπροσαρμογή υπόκειται σε συμφωνία. Εάν το ακίνητο είναι κατοικίας και η αναπροσαρμογή δεν έχει συμφωνηθεί, η αύξηση δεν μπορεί να υπερβαίνει το 10% του ποσού του ενοικίου.

Στοιχεία και πλαίσιο: γιατί αυτός ο νόμος έγινε «εθνικό ζήτημα»

Μια αγορά που εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τα ενοίκια.
Στη Δομινικανή Δημοκρατία, ένα σημαντικό μέρος των νοικοκυριών ζει σε ενοικιαζόμενα καταλύματα. Για παράδειγμα, η Εθνική Στατιστική Υπηρεσία (ONE) του 2022 έχει αναφερθεί στον οικονομικό τύπο ότι αναφέρει ότι το 38,4% των νοικοκυριών βρισκόταν σε ενοικιαζόμενες κατοικίες (1.432.352 κατοικίες). Και από την πλευρά των δαπανών, η Εθνική Έρευνα Εισοδήματος και Δαπανών των Νοικοκυριών (ENGIH) της Κεντρικής Τράπεζας του 2018 αναφέρει ότι στις αστικές περιοχές, το 40,0% των κατοικιών είναι ενοικιαζόμενα.

Έλλειμμα στέγασης και διαρθρωτική πίεση
Το MIVED ανέφερε ότι η χώρα αντιμετωπίζει έλλειμμα άνω των 1,4 εκατομμυρίων κατοικιώνκαι έχει επισημάνει ότι ένα μεγάλο μέρος αντιστοιχεί σε ποιοτικό έλλειμμα (κατοικίες με ελλείψεις).

Τι επιδίωξε να εκσυγχρονίσει ο Νόμος 85-25
Μεταξύ των πιο επαναλαμβανόμενων στόχων σε νομικές αναλύσεις και συνοπτικές περιλήψεις: σαφέστεροι κανόνες, περισσότερη συμβατική διατύπωση, όρια/κριτήρια για τις καταθέσεις και τις αναπροσαρμογές, σαφέστερη κατανομή των εξόδων (μεσιτεία/νομικά έξοδα) και ένα πιο καθορισμένο διαδικαστικό πλαίσιο για τις συγκρούσεις και τις εξώσεις, με εκτέλεση με δικαστική απόφαση.

Βήματα, απαιτήσεις και λίστα ελέγχου για την εφαρμογή του Νόμου 85-25 χωρίς αυτοσχεδιασμό

Γρήγορη λίστα ελέγχου (οικιακή και επαγγελματική)

Πριν από την υπογραφή

• Ορίστε γραπτώς την προβλεπόμενη χρήση του ακινήτου (κατοικία / επιχείρηση / μη κερδοσκοπικός οργανισμός).
  
• Περιλαμβάνει το ελάχιστο περιεχόμενο της σύμβασης (μέρη, ακίνητο, ενοίκιο, τρόπος πληρωμής, διάρκεια, ειδοποιήσεις).
  
• Εάν θα υπάρχει συνεγγυητής, διευκρινίστε το (εάν ισχύει).
  

Κατάθεση και αποδεικτικά στοιχεία

• Για τη στέγαση, βεβαιωθείτε ότι η προκαταβολή δεν υπερβαίνει τους 2 μήνες.
  
• Παρέχει ιχνηλασιμότητα των πληρωμών (εισπράξεις ή συμφωνημένος μηχανισμός).
  

Κατά τη διάρκεια της σύμβασης

• Εάν υπάρξει κάποια προσαρμογή, συμφωνήστε με αυτήν. Εάν δεν συμφωνηθεί για τη στέγαση, θυμηθείτε το όριο του 10% για αυτήν την περίπτωση.
  
• Σεβαστείτε τη συμφωνημένη χρήση. Οι μη εξουσιοδοτημένες αλλαγές ενδέχεται να αποτελέσουν λόγο καταγγελίας σύμφωνα με το νομικό κείμενο.
  

Εάν υπάρχει σύγκρουση

• Αποφύγετε τις «συντομεύσεις»: οι εξώσεις πρέπει να ακολουθούν τη νόμιμη διαδικασία και τη δικαστική εντολή.
  
• Έγγραφο: σύμβαση, αποδείξεις, επίσημη επικοινωνία, αποδεικτικά στοιχεία (ειδικά για διαφορές σχετικά με την κατάθεση ή την παράδοση).

Συνήθεις περιπτώσεις και παραδείγματα στη Δομινικανή Δημοκρατία: πώς φαίνεται ο Νόμος 85-25 στην πραγματική ζωή

Περίπτωση 1: «Μου ζήτησαν 3 προκαταβολές για ένα διαμέρισμα» (κατοικία)

Σύμφωνα με τον Νόμο 85-25, η εγγύηση για τη στέγαση περιορίζεται στο ενοίκιο δύο μηνών. Εάν ζητήσουν περισσότερα ως «εγγύηση», συνιστάται να ζητήσετε μια ανάλυση κάθε χρέωσης (εγγύηση, προκαταβολή ή άλλες συμφωνίες), επειδή η ίδια η εγγύηση είναι περιορισμένη.

Περίπτωση 2: «Διαφημίζω ένα ακίνητο προς ενοικίαση στα μέσα κοινωνικής δικτύωσης, θα μπορούσε αυτό να έχει συνέπειες;»

El Inmobiliario έχει ήδη εξηγήσει ότι ο νόμος ενσωματώνει την έννοια της δημόσιας προσφοράς: ό,τι διαφημίζεται μπορεί να δημιουργήσει επαληθεύσιμες προσδοκίες και υποχρεώσεις. Για τους μεσίτες και τους ιδιοκτήτες, αυτό τους ενθαρρύνει να δημοσιεύουν με σαφείς όρους που συνάδουν με τη σύμβαση.

Περίπτωση 3: «Βραχυπρόθεσμες μισθώσεις (Airbnb) και το όριο των 90 ημερών»

Ο νόμος εξαιρεί τις τουριστικές ή ψυχαγωγικές ενοικιάσεις όταν δεν υπερβαίνουν τις 90 ημέρες. Η πρακτική συζήτηση αφορά τον τρόπο ερμηνείας και ρύθμισης της αγοράς βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων, ένα θέμα που El Inmobiliario έχει αντιμετωπίσει ως «διάλογο» μεταξύ επενδύσεων και ρύθμισης.

Περίπτωση 4: «Απαραίτητες επισκευές: μπορούν να αυξήσουν το ενοίκιό μου εξαιτίας αυτού;»

Σε προηγούμενο ρεπορτάζ, El Inmobiliario εξήγησε ότι ο κανόνας ορίζει καθήκοντα συντήρησης για τον ιδιοκτήτη και κριτήρια για το πότε ο ενοικιαστής πρέπει να εκκενώσει το ακίνητο για επισκευές, με αναστολή πληρωμής όσο διαρκούν, σύμφωνα με το αναφερόμενο άρθρο.

Συχνές ερωτήσεις: Πραγματικές ερωτήσεις σχετικά με το Νόμο 85-25 (με σύντομες απαντήσεις)

1) Ισχύει ο Νόμος 85-25 για όλους τους τύπους ενοικιάσεων;

Όχι. Ισχύει για κατοικίες, εμπόριο και μη κερδοσκοπικούς οργανισμούς· εξαιρεί, μεταξύ άλλων, τουριστικές ή ψυχαγωγικές ενοικιάσεις έως και 90 ημερών, αγροτικές αγροκτήματα, πανσιόν/καταλύματα, ελεύθερες ζώνες υπό το καθεστώς του και μισθωμένα κρατικά περιουσιακά στοιχεία.

2) Η σύμβαση πρέπει να είναι γραπτή;

Ο εκτελεστικός οδηγός και οι πρακτικές αναλύσεις δίνουν έμφαση στην τυποποίηση και το ελάχιστο περιεχόμενο της σύμβασης (λεπτομέρειες μερών, ιδιοκτησία, σκοπός, διάρκεια, πληρωμή).

3) Πόση προκαταβολή μπορεί να ζητηθεί για στέγαση;

Έως 2 μήνες ενοίκιο.

4) Στο εμπόριο, υπάρχει και όριο στις καταθέσεις;

Στο εμπόριο (και σε μη κερδοσκοπικούς οργανισμούς), η προκαταβολή συμφωνείται μεταξύ των μερών.

5) Είναι υποχρεωτική η ετήσια αύξηση 10%;

Όχι απαραίτητα: η προσαρμογή εξαρτάται από τη συμφωνία. Στον τομέα της στέγασης, εάν δεν έχει συμφωνηθεί ρητά, η προσαρμογή δεν μπορεί να υπερβαίνει το 10%. Το ίδιο το μέσο ενημέρωσης έχει διευκρινίσει ότι δεν πρόκειται για «αυτόματη υποχρέωση».

6) Απαγορεύει ο νόμος τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις;

Δεν τα απαγορεύει αυτά καθαυτά, αλλά εξαιρεί τις τουριστικές/ψυχαγωγικές ενοικιάσεις έως και 90 ημερών από τη γενική εφαρμογή του, γεγονός που αφήνει πρακτικές συζητήσεις σχετικά με την ερμηνεία και την κανονιστική καταλληλότητά του.

7) Τι συμβαίνει σε περίπτωση διαφωνίας σχετικά με την επιστροφή της προκαταβολής;

 Ο νόμος προβλέπει μεθόδους επίλυσης ανάλογα με το είδος του ακινήτου και την αρμόδια δικαιοδοσία (στέγαση έναντι εμπορίου), και είναι σημαντικό να τεκμηριώνεται η παράδοση/παραλαβή και να αποδεικνύονται τυχόν παρακρατήσεις.

Προτεινόμενα αναγνώσματα στο El Inmobiliario (ομάδα Ley 85-25)

1. Ενοικιάσεις στη Δομινικανή Δημοκρατία: η εποχή του Νόμου 85-25 έχει ήδη ξεκινήσει
2. Βραχυπρόθεσμα ενοίκια έναντι Νόμου 85-25: ένας απαραίτητος διάλογος μεταξύ επενδύσεων και ρύθμισης
3. Δημόσια Προσφορά: η νέα νομική γλώσσα στις ενοικιάσεις
4. Νέος νόμος περί ενοικίων: ο ιδιοκτήτης θα επισκευάσει το σπίτι χωρίς να αυξήσει το ενοίκιο για τον ενοικιαστή
5. Η Acoprovi εκτιμά την ψήφιση του Νόμου περί Ενοικιάσεων· λέει ότι αποτελεί ένα σταθερό βήμα προς τη μείωση του ελλείμματος στέγασης
6. Λανσάρουν ασφάλιση για ενοικιάσεις ακινήτων