Zwei Büros können die gleiche Fläche haben und völlig unterschiedliche Geschäftsbereiche beherbergen. Im Bereich der Gewerbeimmobilien kann die Effizienz genauso wichtig sein wie der Preis pro Quadratmeter
„Indhira, ich brauche 500 Quadratmeter.“ Diesen Satz höre ich ständig, wenn ich mit der Bürosuche beginne. Meine nächste Frage lautet dann meist: 500 Quadratmeter wofür? Wie viele Mitarbeiter? Wie viele Schichten? Einzelbüros? Besprechungsräume? Gemeinschaftsbereiche? Welche Art von Wachstum sollten wir berücksichtigen?
Denn zwei 500 m² große Büros können exakt die gleiche Fläche haben und völlig unterschiedlich genutzt werden. Quadratmeter allein reichen nicht aus. Die Geometrie des Grundrisses, die Säulen, der Aufzugs- und Treppenhauskern, das natürliche Licht und die Wegeführung beeinflussen die Raumnutzung unmittelbar.
Ein flexibler Grundriss kann deutlich effizienter sein als einer mit unregelmäßigen Formen oder schwer nutzbaren Bereichen. Deshalb reicht es nicht aus, nur nach der Größe eines Büros zu fragen. Man muss verstehen, wie viel von dieser Fläche tatsächlich nutzbar ist. Mietfläche ist nicht immer gleichbedeutend mit nutzbarer Fläche
Je nach Gebäude spricht man von Bruttogeschossfläche, Verkaufsfläche, Mietfläche oder Nettonutzfläche. Diese Begriffe sind nicht unbedingt identisch. Ein Unternehmen zahlt möglicherweise Miete für eine bestimmte Quadratmeterzahl, die tatsächlich nutzbare Fläche für Arbeitsplätze, Besprechungsräume und Betriebsbereiche ist jedoch kleiner.
Bevor wir zwei Mietpreise pro Quadratmeter vergleichen, müssen wir sicherstellen, dass wir die gleiche Wohnfläche vergleichen. Wie viele Personen passen tatsächlich hinein? Hier kommt ein weiterer Faktor ins Spiel: die maximal zulässige Bebauungsdichte.
Manche Gebäude sind für eine bestimmte Personenzahl ausgelegt. Je nach Projekt können Parameter wie beispielsweise eine Person pro 7, 9 oder 10 Quadratmeter gelten. Es geht nicht nur darum, wie viele Schreibtische physisch Platz finden.
Die Auslastung kann durch Evakuierungs- und Sicherheitsmaßnahmen, Aufzüge, Klimaanlage, Parkplätze und Infrastruktur beeinflusst werden. Dies ist besonders wichtig bei Betrieben mit hoher Dichte wie BPO-Unternehmen und Callcentern.
Und wie viele Schichten wird der Betrieb haben?
Ein traditionelles Unternehmen mit regulären Öffnungszeiten von 8:00 bis 18:00 Uhr unterscheidet sich von einem Betrieb mit zwei oder drei Schichten. Bei einem 24/7-Betrieb stellen sich neue Fragen. Ist das Gebäude für einen durchgehenden Betrieb geeignet? Wie ist der Zugang außerhalb der regulären Öffnungszeiten geregelt? Wie steht es um die Sicherheit? Aufzüge? Klimaanlage? Parkplätze? Können Mitarbeiter früh morgens kommen oder spät abends gehen?
Ein hervorragendes Bürogebäude ist möglicherweise nicht das richtige, wenn sein Betrieb nicht mit den Zeitplänen der Nutzer vereinbar ist.
Auch verschwendeter Platz hat seinen Preis
Stellen Sie sich ein Unternehmen vor, das 500 m² in einer ineffizienten Anlage benötigt und eine andere findet, in der es die gleiche Produktion auf 430 m² durchführen kann. Obwohl die Miete pro Quadratmeter in der zweiten Anlage höher ist, können die Gesamtkosten niedriger sein. Diese Differenz wird monatlich gedeckt und wirkt sich auch auf Instandhaltung, Klimatisierung, Renovierungen und die Ausstattung aus.
Auch das Parken spielt eine Rolle
Eine Reduzierung der Bürofläche bedeutet nicht zwangsläufig Personalabbau. Ein Unternehmen kann seine Fläche von 700 auf 500 Quadratmeter verkleinern und dabei den Bedarf an Ausstattung und Parkplätzen nahezu beibehalten. Daher müssen Belegungsdichte, Parkplatzsituation, Schichtplanung und Gebäudekapazität gemeinsam analysiert werden.
Zuerst analysiere ich den Betrieb. Dann schaue ich mir die Fläche an. Für mich beginnt die Suche nach dem passenden Unternehmen, noch bevor ich ein Objekt inseriere. Wie viele Mitarbeiter sind hier tätig? Wie viele werden gleichzeitig anwesend sein? Gibt es ein, zwei oder drei Schichten? Wie sind die Arbeitszeiten? Mit welchem Wachstum rechnen wir? Wie viele Parkplätze werden benötigt? Was ist unverhandelbar?
Sobald wir diese Fragen beantwortet haben, ermitteln wir die benötigte Fläche. Nicht umgekehrt. Denn ein Unternehmen braucht keine 500 Quadratmeter. Es braucht ein Büro, das seine Geschäftstätigkeit optimal unterstützt. Und wenn wir diesen Unterschied verstehen, hören wir auf, nach Quadratmetern zu suchen. Wir konzentrieren uns auf Effizienz.
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