Dos oficinas pueden tener exactamente el mismo metraje y acomodar operaciones completamente diferentes. En Corporate Real Estate, la eficiencia puede importar tanto como el precio por metro cuadrado
«Indhira, necesito 500 metros». Es una frase que escucho constantemente cuando comienzo una búsqueda de oficinas. Mi siguiente pregunta suele ser: ¿500 metros para qué? ¿Cuántas personas? ¿Cuántos turnos? ¿Oficinas cerradas? ¿Salas? ¿Áreas colaborativas? ¿Qué crecimiento debemos contemplar?
Porque dos oficinas de 500 m² pueden tener exactamente el mismo metraje y funcionar de manera completamente diferente. El metro cuadrado no trabaja solo. La geometría de la planta, las columnas, el núcleo de ascensores y escaleras, la luz natural y la circulación afectan directamente su aprovechamiento.
Una planta flexible puede ser considerablemente más eficiente que otra con formas irregulares o áreas difíciles de utilizar. Por eso no basta con preguntar cuánto mide una oficina. Hay que entender cuánto de ese espacio realmente funciona. Área rentable no siempre significa área utilizable
Dependiendo del edificio podemos hablar de área bruta, vendible, rentable o neta utilizable. No necesariamente son lo mismo. Una empresa puede pagar renta sobre determinada cantidad de metros, pero la superficie donde realmente puede colocar puestos, salas y áreas operativas será menor.
Antes de comparar dos rentas por metro cuadrado, debemos asegurarnos de estar comparando metros equivalentes. ¿Cuántas personas caben realmente? Aquí aparece otro factor: la densidad máxima permitida.
Hay edificios diseñados para determinadas cargas de ocupación. Dependiendo del proyecto, podemos encontrar parámetros como una persona por cada 7, 9 o 10 m², entre otros. No es simplemente cuántos escritorios físicamente caben.
La ocupación puede estar condicionada por evacuación y seguridad, ascensores, climatización, estacionamientos e infraestructura. Esto resulta especialmente importante en operaciones de alta densidad como BPO y call centers.
¿Y cuántos turnos tendrá la operación?
No es lo mismo una empresa tradicional que trabaja de 8:00 a.m. a 6:00 p.m. que una operación con dos o tres turnos. Si la empresa funciona 24/7, aparecen nuevas preguntas. ¿Permite el edificio operación continua? ¿Cómo funcionan los accesos fuera del horario regular? ¿Seguridad? ¿Ascensores? ¿Climatización? ¿Estacionamientos? ¿Pueden entrar colaboradores de madrugada o salir a altas horas de la noche?
Una excelente oficina puede no ser el edificio correcto si su operación no es compatible con los horarios del usuario.
El espacio desperdiciado también se paga
Imaginemos una empresa que necesita 500 m² en una planta poco eficiente y encuentra otra donde puede realizar la misma operación en 430 m². Aunque la segunda tenga una renta superior por metro, el costo total puede resultar menor. Esa diferencia se paga todos los meses y también impacta mantenimiento, climatización, adecuaciones y mobiliario.
El estacionamiento también entra en la ecuación
Reducir metros no necesariamente significa reducir personas. Una empresa puede pasar de 700 a 500 m² manteniendo prácticamente el mismo equipo y sus necesidades de estacionamiento. Por eso densidad, parqueos, turnos y capacidad del edificio deben analizarse juntos.
Primero entiendo la operación. Después busco los metros. Para mí, una búsqueda corporativa comienza antes de abrir un listado de propiedades. ¿Cuántas personas trabajan aquí? ¿Cuántas estarán simultáneamente? ¿Uno, dos o tres turnos? ¿Qué horarios? ¿Cuánto crecimiento esperamos? ¿Cuántos estacionamientos? ¿Qué no es negociable?
Cuando tenemos esas respuestas, entonces determinamos el metraje. No al revés. Porque una empresa no necesita realmente 500 metros. Necesita una oficina capaz de soportar correctamente su operación. Y cuando entendemos esa diferencia, dejamos de buscar metros cuadrados. Empezamos a buscar eficiencia.
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