Финансовый стратег предупреждает, что недвижимость может стать пассивом, если она не служит определенной цели, не приносит прибыли или ее затраты превышают ожидаемую выгоду
САНТО-ДОМИНГО – На протяжении десятилетий владение недвижимостью было одним из наиболее распространенных способов обеспечения финансовой безопасности. Владение домом, квартирой или земельным участком часто воспринимается как синоним богатства. Однако, по словам Маггли Ускатеги, стратега, специализирующегося на создании капитала и защите богатства, покупка недвижимости не является автоматически выгодной инвестицией.
Перед подписанием договора, бронированием квартиры или оформлением кредита специалист рекомендует задать вопрос, который может определить всю сделку: Какова цель приобретения этой недвижимости? «Важно знать, каким капиталом располагает человек. Во-вторых, чего он хочет достичь, то есть, это недвижимость для личного пользования или для получения дохода», — объясняет основатель Advisor by Maggly.
Человек может приобрести недвижимость для собственного проживания, для отдыха, для сохранения капитала, в ожидании будущего роста стоимости или для получения арендного дохода. Каждая цель требует различной стратегии и зависит от конкретных условий ликвидности, прибыльности и риска.
Проблема возникает, когда слово «инвестиции» используется для описания любой покупки недвижимости без предварительной оценки того, будет ли эта недвижимость приносить доход или способствовать росту капитала, подчеркивает он.
«Актив может превратиться в пассив, потому что вам приходится платить за техническое обслуживание, коммунальные платежи и управление кондоминиумом, а он заблокирован», — предупреждает стратег. Это не означает, что владение недвижимостью для личного пользования — плохая идея, а скорее, что вы должны четко понимать ее назначение и связанные с этим расходы.
Узкатеги отмечает, что некоторые из его клиентов владеют недвижимостью в таких местах, как Пунта-Кана или Ла-Романа, которая большую часть года остается незанятой, поскольку владельцы предпочитают использовать ее для семейного отдыха.
В таких случаях приобретение является осознанным решением, основанным на финансовых возможностях покрыть расходы, а не обязательно на ожидании получения прибыли. «У них есть средства для этого, и они приняли такое решение», — отмечает Маггли Узкатеги.
Рентабельность
Если цель состоит в получении дохода, оценка должна начинаться с определения фактически доступного капитала. Расчет не может ограничиваться первоначальным взносом или ценой продажи, а должен учитывать расходы, связанные с недвижимостью на этапе ее приобретения, эксплуатации и обслуживания.
Эти обязательства усугубляются стоимостью финансирования. Руководитель считает, что Доминиканская Республика остается привлекательным рынком для определенных инвесторов, но отмечает, что процентные ставки могут существенно изменить прогнозируемую доходность при финансировании покупки за счет заемных средств. «Ставки несколько высоки. Поэтому нужно знать, какой будет реальная доходность, если вы собираетесь использовать заемные средства», — говорит она.
В анализ необходимо включить проценты по кредиту, страхование, налоги, техническое обслуживание, плату за содержание кондоминиума, административные расходы, ремонт и периоды простоя. Только после вычета этих расходов можно определить, принесет ли недвижимость ожидаемую прибыль и компенсирует ли эта прибыль вложенный капитал и принятые риски.
Избегайте искусственных проекций
Основатель компании Advisor by Maggly, имеющий более чем 14-летний опыт работы в международном финансовом секторе, также рекомендует избегать прогнозов, основанных на идеальных сценариях. Например, предположение о почти постоянной заполняемости объектов недвижимости для отдыха или краткосрочной аренды может привести к нереалистичной оценке дохода.
Вместо этого он предлагает разработать консервативные сценарии, чтобы определить, останется ли объект недвижимости устойчивым, даже если уровень заполняемости упадет ниже прогнозируемого в процессе продажи. Если результаты впоследствии превзойдут этот прогноз, это принесет дополнительную прибыль, но не будет необходимым условием для поддержания деятельности. «Здесь есть логистический аспект и аспект безопасности; нельзя просто купить что-то ради покупки. Сначала нужно провести предварительную оценку и работать с реалистичными цифрами», — заявляет Узкатеги.
Защитить капитал
Тщательная проверка не ограничивается характеристиками объекта недвижимости и его местоположением. Перед покупкой недвижимости, особенно строящейся, необходимо также изучить застройщика, его репутацию и то, сдавал ли он другие проекты в срок.
При оценке необходимо учитывать используемые материалы, сроки строительства, условия контракта и обязанности каждой из сторон. Покупка недвижимости на этапе строительства сопряжена с иными рисками, чем покупка готового объекта, поэтому репутация, опыт и финансовая стабильность застройщика становятся решающими факторами для защиты ваших инвестиций.
Узкатеги также предлагает оценить расходы, которые еще не определены. Если на момент покупки стоимость административных расходов, технического обслуживания или платы за содержание кондоминиума неизвестна, исключение этих обязательств из прогноза может создать нереалистичные ожидания прибыльности.
Альтернативный вариант — работать с разумными оценками и строить различные сценарии, пока не получите окончательные цифры. «Необходимо учитывать сопутствующие затраты, чтобы в голове были не абстрактные идеи, а реальные цифры», — подчеркивает он.
Рекомендуемая литература:
