SANTO DOMINGO – Dois apartamentos no mesmo prédio, com a mesma metragem quadrada, o mesmo número de cômodos e até acabamentos semelhantes, podem ter preços completamente diferentes. Para muitos compradores, essa diferença parece difícil de entender: se eles são iguais, por que um custa mais que o outro?
A resposta, explicam dois avaliadores imobiliários, reside em elementos que nem sempre são aparentes numa primeira visita. O valor de um imóvel depende não só da sua dimensão, mas também de uma combinação de condições físicas, legais e técnicas, bem como das circunstâncias específicas da negociação.
“Propriedades que aparentam ser iguais possuem condições inerentes que fazem com que seu valor varie de uma para outra”, explica Milagros Concepción, engenheira civil e avaliadora de imóveis.
Um andar mais alto, uma vista melhor ou uma planta diferente podem alterar o preço
Dentro de um mesmo edifício, pequenas diferenças podem gerar variações significativas de valor.
A altura do apartamento, sua orientação, iluminação natural, vista, planta interna e estado de conservação são alguns dos fatores que podem fazer com que duas unidades aparentemente idênticas tenham preços diferentes.
Armando Mario García, da empresa Tasesores, destaca que, embora a localização continue sendo um dos elementos mais determinantes, aspectos como a qualidade da construção, a funcionalidade do projeto e o estado geral do imóvel influenciam diretamente a percepção de valor do mercado.
Um apartamento com vista desimpedida, melhor ventilação ou planta mais eficiente pode ser mais atraente para os compradores, mesmo que tenha as mesmas dimensões que outra unidade no mesmo empreendimento.
As condições legais também podem fazer diferença
Um dos fatores menos visíveis para um comprador, mas com o maior impacto na avaliação, é a situação legal do imóvel.
De acordo com Concepción, aspectos como questões de limites de propriedade, sobreposição de mapas cadastrais ou ônus podem afetar a segurança de uma transação e diminuir o valor de um imóvel.
Isso significa que dois apartamentos fisicamente semelhantes podem ter classificações diferentes se um oferecer maior segurança jurídica ou menos riscos associados à sua documentação.
O preço também pode depender de quem está comprando e quem está vendendo
Além das características próprias do imóvel, os avaliadores explicam que existem situações em que o preço final de venda pode divergir do valor técnico calculado.
Concepción recorda casos em que um imóvel foi comprado acima do seu valor devido ao interesse pessoal do comprador. Numa ocasião, uma família decidiu pagar mais por uma casa pequena porque precisava dela para que os pais pudessem morar com ela.
O texto também menciona casos em que um terreno adquiriu um valor mais alto por ser necessário para concluir um projeto imobiliário ou expandir uma propriedade vizinha.
Por outro lado, um proprietário com necessidade urgente de liquidez pode aceitar vender por um valor abaixo do estimado.
“Dois apartamentos idênticos na mesma torre têm um valor inversamente proporcional à necessidade de venda que o proprietário tem”, explica Concepción.
O mercado nem sempre recompensa o que parece idêntico
Segundo García, a diferença entre duas propriedades semelhantes se explica pelo fato de o mercado reconhecer atributos que podem não ser óbvios para todos os compradores.
“Dois apartamentos podem parecer iguais, mas o mercado valoriza as suas diferenças: localização, altura, estado geral de conservação, qualidade dos materiais, vistas e comodidades, entre outros fatores”, afirma.
Portanto, especialistas recomendam que compradores e vendedores não façam comparações baseadas unicamente na metragem quadrada ou em propriedades semelhantes anunciadas online.
Por trás de cada preço existe uma combinação de características que torna cada imóvel único, mesmo que compartilhem a mesma torre e o mesmo projeto arquitetônico.
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