SANTO DOMINGO – O preço por metro quadrado muitas vezes se torna o principal ponto de referência para comprar, vender ou investir em imóveis. Uma simples busca em um site imobiliário revela casas anunciadas a preços muito diferentes, mesmo dentro do mesmo bairro. Mas esse valor, que orienta negociações complexas e às vezes envolve grandes somas de dinheiro, não deriva de uma tabela ou regra fixa.
Por trás de cada avaliação existe um processo técnico que combina uma multiplicidade de fatores, como análise de mercado, critérios de planejamento urbano, aspectos legais e as características físicas do imóvel. O preço por metro quadrado não é improvisado; ele é construído.
Para entender como se chega a esse valor, El Inmobiliario consultou Milagros Concepción, engenheira civil e avaliadora de imóveis, e Armando Mario García, da empresa Tasesores, que explicam quais elementos estão envolvidos na determinação do valor de um imóvel.
O mercado oferece um ponto de referência, mas não uma resposta definitiva
Um dos erros mais comuns, explica Armando García, é pensar que o valor de um imóvel pode ser determinado unicamente comparando-o com outros oferecidos na mesma área.
Embora as transações recentes e o comportamento da oferta e da procura constituam um ponto de partida indispensável, o trabalho do avaliador consiste precisamente em identificar o que torna cada propriedade diferente e como essas diferenças afetam o seu valor.
Esta análise inclui variáveis como o estado de conservação, a qualidade da construção, a distribuição dos espaços, a funcionalidade do projeto e as dimensões do terreno, fatores que podem gerar diferenças importantes entre propriedades localizadas no mesmo ambiente.
Segundo o especialista, o mercado acaba por se validar através de transações reais entre compradores e vendedores, pelo que as expectativas de preço de um proprietário nem sempre correspondem ao comportamento do mercado.
O potencial de um imóvel também tem um preço
Além das características visíveis, Milagros Concepción defende que um dos elementos mais importantes numa avaliação é o potencial que um imóvel tem para se tornar.
Refere-se à possibilidade de construção e ao uso do solo permitido pelas normas vigentes, dois aspectos que determinam o potencial de desenvolvimento de um terreno e que podem aumentar significativamente o seu valor.
Um terreno não é valioso apenas pelo seu tamanho ou localização, mas também pelas possibilidades oferecidas pelas normas de planejamento urbano para o desenvolvimento de habitações, comércios, escritórios ou projetos de maior densidade.
"A localização define um ponto de partida na avaliação de um imóvel, mas as regulamentações legais e técnicas, bem como o uso do solo, são fundamentais para estabelecer seu valor real", explica o profissional.
Os documentos também fazem parte do processo
A análise não termina com o terreno ou o edifício. Antes de emitir uma avaliação, é necessário também verificar a situação jurídica do imóvel.
Processos de demarcação de limites pendentes, sobreposição de mapas cadastrais, ônus ou outras situações que afetam a segurança jurídica representam riscos que diminuem o valor de um imóvel, independentemente de sua localização ou características físicas.
Para Concepción, essaregularização legal é um dos aspectos mais decisivos em uma avaliação profissional, pois reduz a incerteza para quem compra ou financia um imóvel.
A tecnologia e o mercado precisam se encontrar
Ambos os avaliadores concordam que uma avaliação não se trata de atribuir um preço subjetivamente. García enfatiza que o mercado, em última análise, valida o valor por meio de transações reais, enquanto Concepción destaca que esse valor só pode ser compreendido quando as condições urbanísticas, legais e técnicas de cada imóvel são analisadas em conjunto.
Leituras recomendadas:
