No setor imobiliário, algumas práticas tornam-se habituais simplesmente por serem repetidas. No entanto, o que é habitual nem sempre é legalmente correto. Distinguir entre uma prática comercial aceite e uma ação legalmente válida é essencial para evitar conflitos, proteger os ativos e preservar a confiança nas relações contratuais
Há uma frase que ouvimos com frequência no mundo dos negócios: "Sempre se fez assim". Parece uma explicação inofensiva, mas quando utilizada para justificar decisões que comprometem direitos ou obrigações, merece uma reflexão mais profunda.
No mercado imobiliário, existem procedimentos que, devido à sua repetição, acabam por ser aceites sem questionamento: contratos sem documentação suficiente, compromissos cujas condições não são especificadas e decisões tomadas exclusivamente com base em experiências anteriores.
Nem sempre há intenção maliciosa. Por vezes, a confiança, a ignorância ou o hábito desempenham um papel. Mas devemos recordar algo fundamental: só porque uma prática é comum, não significa que seja legalmente correta ou isenta de consequências.
O costume não substitui a lei
A lei reconhece a relevância de determinados costumes e práticas em circunstâncias específicas. Isto não significa que qualquer prática comum se possa sobrepor às disposições legais obrigatórias.
No nosso ordenamento jurídico, o princípio da liberdade contratual permite a celebração de acordos dentro dos limites da lei. O artigo 1134.º do Código Civil Dominicano reconhece a força vinculativa dos contratos legalmente celebrados e exige a sua execução de boa-fé.
Ao celebrarem um contrato, as partes não só manifestam a sua intenção de negociar, como também assumem compromissos legalmente vinculativos. Nenhum costume comercial deve servir de desculpa para desconsiderar obrigações validamente assumidas.
Até mesmo pequenos descuidos têm consequências
Na minha prática profissional, aprendi que muitos litígios imobiliários não começam com grandes irregularidades. Por vezes, surgem de decisões aparentemente insignificantes: uma condição que não foi explicada, uma alteração verbal que nunca foi documentada, uma data de entrega interpretada de forma diferente ou uma obrigação cujo cumprimento foi adiado.
Enquanto houver harmonia, estas situações parecem controláveis. Mas quando surgem desentendimentos, a falta de clareza pode transformar uma simples negociação numa polémica complexa.
O problema nem sempre é a falta de confiança, mas sim a atribuição de responsabilidades que exigem clareza jurídica. A confiança é essencial para fazer negócios, mas não deve substituir a documentação contratual.
A boa-fé não deve ser apenas uma cláusula
Muitos contratos mencionam o dever de agir de boa-fé. O que significa realmente na prática? Significa cumprir honestamente os compromissos, manter uma conduta consistente e evitar ações que frustrem injustamente as expectativas legítimas da outra parte.
A boa-fé não se deve limitar a uma expressão escrita. Deve ser evidente desde a fase de negociação até à assinatura do contrato. Em questões imobiliárias, onde estão envolvidas economias, planos familiares e decisões patrimoniais a longo prazo, esta conduta assume particular importância.
Um acordo pode ser comercialmente atrativo e, ainda assim, exigir uma análise cuidadosa dos seus riscos, obrigações e mecanismos de conformidade.
O verdadeiro valor de fazer as coisas bem
A prevenção legal é por vezes vista como um obstáculo burocrático que atrasa os negócios. No entanto, verificar documentos, clarificar obrigações e rever cláusulas antes da assinatura requer, geralmente, menos tempo e recursos do que lidar com um litígio posteriormente.
A prevenção não elimina todos os riscos. Permite-nos identificar, avaliar e tomar decisões informadas. Lembra-nos ainda que as consequências de uma transação podem ir muito além do momento da assinatura.
Fazer as coisas corretamente não deve ser considerado um fardo adicional, mas sim uma parte natural de qualquer relação comercial responsável.
Uma reflexão que vai para além dos contratos
A clareza também protege as relações humanas. Quando cada parte compreende o que está a oferecer, o que está a receber e o que deve cumprir, os mal-entendidos diminuem e a possibilidade de resolver as diferenças através do diálogo antes de recorrer a medidas legais aumenta.
Um dos maiores desafios em qualquer actividade económica é reconhecer quando uma prática comum necessita de ser revista. Não porque sempre tenha havido má intenção, mas porque a realidade muda, os negócios evoluem e as exigências legais também mudam.
A experiência é valiosa, mas nunca nos deve impedir de questionar os nossos procedimentos. Antes de dizer "sempre fizemos assim", devemos perguntar-nos se existe uma forma mais clara, prudente e juridicamente sólida de proceder.
Lembre-se disto: no mercado imobiliário, tal como na vida, nem tudo o que é costumeiro é necessariamente correto.
E talvez uma das decisões mais importantes para proteger o nosso património seja aprender a distinguir entre o que sempre fizemos e o que realmente deveríamos fazer.
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