Comprar 100, 300 ou 700 metros quadrados de espaço de escritório pode parecer simples até entrar realmente no mercado. Nem todos os edifícios comerciais foram concebidos para serem vendidos, e isso está a transformar a oferta disponível. Há uma conversa que se repete cada vez mais:
—Indhira, quero comprar um escritório.
—Perfeito. Quantos metros?
—300.
—Em que tipo de edifício?
—Classe A, boa localização, bom estacionamento e, de preferência, novo.
Parece um requisito relativamente simples. Até começarmos a analisar. Porque uma das particularidades do mercado empresarial de Santo Domingo é que ter uma oferta significativa de escritórios não significa necessariamente ter o mesmo stock disponível para venda.
Nem todos os edifícios são construídos para serem vendidos
O mercado evoluiu. Alguns projetos são concebidos desde o início para permanecerem sob a propriedade de um único proprietário e gerarem rendimentos. Outros podem acabar nas mãos de investidores institucionais ou de veículos de investimento que preferem manter o activo na sua totalidade. Existem também empreendimentos estruturados especificamente para a venda de escritórios individuais, unidades combináveis, pisos inteiros ou espaços de tamanhos variados dentro do mesmo projeto.
Portanto, uma empresa pode encontrar muitas opções de renting, mas muito menos quando decide comprar. A diferença não está necessariamente na quantidade de escritórios disponíveis, mas sim em quantos estão à venda e que realmente atendem às necessidades do comprador.
Quem está a comprar escritórios?
Não existe apenas um tipo de comprador. Há o empresário que paga renda há dez ou quinze anos e começa a questionar-se se deve investir em imobiliário. Existe a empresa que tem uma boa noção das suas necessidades futuras de espaço e quer controlar a sua sede corporativa. Existe o investidor privado que já possui apartamentos, imóveis de férias ou outros ativos e procura diversificar o seu portefólio.
Existem também family offices e compradores de grande património que veem os imóveis corporativos como mais uma classe de ativos. Cada perfil tem objetivos diferentes e, por isso, deve comprar de uma forma diferente.
100 metros quadrados não são o mesmo que um apartamento inteiro
O mercado oferece diferentes escalas. Existem escritórios corporativos relativamente pequenos, unidades com cerca de 100 ou 150 metros quadrados, espaços que podem ser combinados para criar áreas maiores e projetos onde é possível adquirir 300, 500 ou 700 metros quadrados, e até mesmo pisos inteiros. A questão não é apenas quanto quero investir. A questão é saber qual o produto que faz sentido para a minha estratégia.
Para o utilizador final, o que importa é a forma como o seu negócio irá operar no local: o layout, a localização, a acessibilidade, o estacionamento e o potencial de crescimento. Para um investidor, também importa quem poderá arrendar esse espaço no futuro e o quão competitivo será em relação a outras alternativas no mercado.
Comprar para arrendar requer uma análise mais aprofundada
Eis um erro comum que vejo: comprar um escritório simplesmente porque se acredita que o preço por metro quadrado vai subir. Se a intenção é investir, é necessário conhecer a procura futura e o potencial de geração de rendimento do imóvel.
Que tipo de empresa poderia ocupar o espaço? Quais os tamanhos de imóveis que o mercado procura? Quantos lugares de estacionamento são necessários? Qual seria o valor da renda? Por quanto tempo poderia o imóvel ficar devoluto? Será entregue no estado bruto? Quem ficará responsável pelos acabamentos e instalações? Quais serão os custos de manutenção? E que condições um inquilino empresarial provavelmente exigirá?
A avaliação é importante, mas a capacidade do ativo para gerar rendimento e manter a sua atratividade ao longo do tempo também o é.
Um escritório pode parecer uma boa compra devido ao seu preço, mas tornar-se um investimento pouco competitivo se for difícil de arrendar ou manter em condições atrativas para o mercado.
O estacionamento também faz parte do investimento
Em escritórios, nunca avaliaria o preço por metro quadrado sem considerar os lugares de estacionamento incluídos.
Duas unidades do mesmo tamanho podem ter valores e possibilidades de localização muito diferentes, dependendo do número de lugares de estacionamento que oferecem e das necessidades do ocupante. A eficiência da fábrica, o acesso, os sistemas prediais, a gestão, os custos operacionais e o perfil geral do projeto são também importantes. O preço é relevante. A competitividade futura do ativo é ainda mais.
Comprar um escritório já feito ou esperar que seja construído?
Um escritório já construído oferece algo valioso: certeza. Consigo vê-lo, compreender como funciona o edifício, avaliar o seu estado e, potencialmente, encontrá-lo pronto para ocupar ou arrendar. Comprar durante a construção oferece outras vantagens: seleção antecipada de unidades, estruturas de pagamento que podem ser adaptadas a perfis específicos de compradores e a possibilidade de entrar num projeto antes da sua conclusão.
No entanto, ambas as alternativas envolvem riscos e condições diferentes. O importante é determinar qual delas melhor se adapta ao nosso horizonte de investimento, cash-flow disponível, necessidades operacionais e objetivos de gestão patrimonial. Não se trata de decidir se é melhor comprar um imóvel já pronto ou em construção. Trata-se de identificar qual das duas opções faz mais sentido para cada comprador.
Primeiro, vamos definir o que queremos comprar
Muitas vezes, recebo chamadas depois de a decisão já estar tomada: "Quero comprar. Envie-me o que tem disponível." Prefiro começar um pouco antes. É para uso próprio ou investimento? Quanto capital queremos alocar? Qual o nosso horizonte de investimento? Qual o tamanho de escritório que estará em procura amanhã? De que localização necessitamos? Quantos lugares de estacionamento são essenciais? Procuramos um edifício novo, um já existente ou um projeto em construção?
Responder a estas questões permite filtrar melhor as alternativas e reconhecer uma boa oportunidade quando esta surge. Isto porque, num mercado onde nem todo o stock corporativo está disponível para venda, procurar sem uma estratégia definida pode ser uma perda de tempo e fazer com que ignore opções que vão ao encontro das suas necessidades. Comprar um escritório não começa com a procura de um imóvel. Começa por compreender o tipo de ativo que se pretende possuir daqui a cinco, dez ou quinze anos. E esta diferença pode mudar completamente a decisão de compra.
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