A nova lei tributa os ganhos de capital imobiliário a uma taxa fixa, mas não define o limite a partir do qual ela se aplica. Até que o Poder Executivo publique a regulamentação, cada transação no mercado secundário carrega uma variável tributária sem resposta
SANTO DOMINGO – A Lei 30-26 criou um novo imposto, claro em sua alíquota, mas opaco em sua base de cálculo. O artigo 14 dessa lei, promulgada em 18 de junho de 2026, estabelece que os ganhos de capital gerados pela venda de imóveis de propriedade de pessoas físicas estão sujeitos a um imposto de 10%, pago em parcela única e definitiva.
A taxa está escrita. O que não está escrito é a resposta para a pergunta que todo vendedor de imóvel precisa fazer antes de assinar o contrato: 10% sobre o quê?
Essa questão ainda não tem resposta oficial. E até que haja, o mercado imobiliário secundário opera com uma variável tributária não resolvida que impacta diretamente a negociação do preço de cada transação.
| Conceito | O que a lei define / o que ela não define |
|---|---|
| Avaliar | 10% sobre ganhos de capital (Art. 14, Lei 30-26) |
| Personagem | Pagamento único e final |
| Período de liquidação | Seis meses a partir da data em que a transferência for concluída |
| Base tributável | Não definido no texto legal — regulamentação pendente |
| Ajuste de inflação | Não menciona se se aplica ou se se refere ao artigo 289.º do Código Tributário |
| Propriedade herdada | Custo de aquisição não especificado |
| Melhorias na franquia | Não determinado |
| Regulamento | Não divulgado até a data deste relatório |
O que dizia o código tributário antes?
Para entender a magnitude da lacuna, é útil começar com o que o sistema tributário dominicano tinha antes. O artigo 289 do Título II do Código Tributário, publicado na biblioteca legislativa da Direção-Geral de Impostos Internos, define precisamente como os ganhos de capital sujeitos a imposto são determinados no regime geral: o custo de aquisição ou produção, ajustado pela inflação, será deduzido do preço ou valor do respectivo ativo, de acordo com as disposições do artigo 327 deste Título e seu Regulamento.
Em outras palavras, o lucro não é o preço de venda. É a diferença entre o que o vendedor recebe hoje e o que pagou originalmente pelo item, ajustado pela inflação acumulada.
Se uma pessoa comprou um apartamento em 2010 por RD$ 3.000.000 e o vende hoje por RD$ 9.000.000, o lucro tributável não é de RD$ 9.000.000 nem de RD$ 6.000.000: é a diferença entre o preço de venda e o custo original, ajustado pela inflação dos últimos 15 anos, o que reduz significativamente a base tributável.
Esse mecanismo de ajuste da inflação tem um propósito técnico preciso. Quando os economistas falam em tributar lucros reais em oposição a lucros nominais, é exatamente isso que querem dizer: sem o ajuste da inflação, o governo estaria tributando uma parcela do aumento de valor que não representa nova riqueza, mas simplesmente o efeito do tempo sobre o poder de compra da moeda.
O Banco Central da República Dominicana, em seu documento de trabalho "Construção de um índice de preços de imóveis para a República Dominicana", elaborado por Johán Félix Rosa, do Departamento de Programação Monetária e Estudos Econômicos, em agosto de 2021, documenta precisamente que o monitoramento do valor dos ativos imobiliários é relevante para a política econômica, pois suas flutuações misturam componentes reais e nominais que devem ser separados para uma medição correta.
O que o Artigo 296-1 diz e o que não diz
O novo artigo 296-1, introduzido pelo artigo 14 da Lei 30-26, estabelece que os ganhos de capital gerados na alienação de bens imóveis por pessoas físicas estarão sujeitos a um imposto de 10% a título de pagamento único e definitivo.
O artigo fixa o prazo de liquidação, de seis meses a partir da conclusão da transferência, e estabelece as isenções aplicáveis: residência principal reinvestida em uma nova residência principal dentro do mesmo período, pessoas com mais de 65 anos de idade que transferem sua residência principal e pessoas jurídicas cuja atividade seja exclusivamente a propriedade de imóveis não destinados a atividades comerciais.
O Artigo 296-1 não define a base tributável. Não especifica se o lucro é calculado como o preço de venda menos o custo de aquisição ajustado pela inflação, fórmula prevista no Artigo 289 do Código Tributário para o regime geral. Também não especifica se o valor cadastral é utilizado como referência. Além disso, não estabelece qual documento comprova o custo de aquisição original quando o imóvel foi comprado décadas atrás, quando os registros eram diferentes, ou quando a escritura reflete um valor muito distinto do preço efetivamente pago — prática historicamente comum no mercado dominicano.
O artigo 296-1 também não faz referência explícita ao artigo 289 para o cálculo da base tributável. Essa ausência de referência é tecnicamente significativa: o novo regime de 10% é introduzido como um pagamento único e definitivo, distinto do regime geral do imposto de renda, e não incorpora por referência as regras de apuração do lucro do regime anterior.
Três cenários para processar
O primeiro caso envolve um imóvel adquirido há muitos anos, com escritura registrada pelo seu valor cadastral. Se a DGII (Direção Geral de Receita Interna) utilizar o valor constante na escritura como custo de aquisição, que pode ser significativamente inferior ao preço efetivamente pago, a base tributável seria artificialmente inflacionada, gerando tributação sobre um ganho que, na prática, não existiu nessa magnitude.
O segundo caso diz respeito a bens herdados. Quando um indivíduo herda um bem e depois o vende, qual é o custo de aquisição? É o valor declarado no processo de inventário? O valor cadastral à época do falecimento? O preço que o falecido pagou originalmente? A Lei 30-26 não especifica isso, e o novo Artigo 296-1 não incorpora nenhum mecanismo para resolver essa situação.
O terceiro cenário é o mais comum no mercado atual: o comprador que adquiriu um imóvel na planta, pagando prestações durante a construção, e agora está vendendo o imóvel concluído. Nesse caso, o custo de aquisição é a soma das prestações pagas mais as despesas de fechamento originais. O texto legal não define como comprovar esse custo à DGII (Direção Geral de Imóveis) e se são permitidas deduções por benfeitorias realizadas no imóvel.
O efeito na negociação de preços
A incerteza quanto à base tributária tem uma consequência imediata e mensurável no mercado secundário: a incerteza quanto ao ônus tributário é repassada para a negociação de preços.
Se o vendedor não sabe quanto imposto terá que pagar, tende a incluir esse risco no preço pedido. Se o comprador também não sabe quanto terá que pagar na transação, a incerteza se torna um prêmio de risco que pode encarecer o negócio para ambas as partes.
A Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Econômico (OCDE) alerta, em seu documento de trabalho "Tributação de ganhos de capital: experiências e desafios de cada país" (Diana Hourani e Sarah Perret, Documento de Trabalho sobre Tributação da OCDE nº 72, fevereiro de 2025), que os sistemas de tributação de ganhos de capital que não resolvem adequadamente a determinação da base tributária tendem a prejudicar a equidade, introduzir distorções econômicas e limitar o potencial de arrecadação.
O mesmo documento identifica que um dos argumentos tecnicamente mais fortes para um tratamento cuidadoso desses ganhos é precisamente a necessidade de separar o componente inflacionário do aumento real do valor, a mesma distinção que o Artigo 289 do Código Tributário Dominicano incorporou ao regime geral e que o novo Artigo 296-1 não replica nem rejeita explicitamente.
O que a lei define claramente
Nem tudo é ambíguo. O artigo 296-1 é preciso em três pontos que devem ser observados pelas partes interessadas do setor.
- Prazo: o imposto deve ser pago em até seis meses após a conclusão da transferência, o que, na prática, significa seis meses a partir da data da escritura pública ou do registro junto à jurisdição imobiliária, conforme o caso.
- Isenções: O ganho de capital é isento quando o valor total obtido com a venda da residência principal for reinvestido na compra de uma nova residência principal dentro do mesmo prazo de seis meses. A isenção é proporcional quando o reinvestimento for parcial. E é total, sem qualquer condição de reinvestimento, quando o vendedor for uma pessoa física com mais de 65 anos de idade que transfere sua residência principal.
- A natureza definitiva: os 10% constituem um pagamento único e definitivo, o que significa que essa receita não é incorporada à escala progressiva do ISR do vendedor, nem gera obrigações adicionais para esse conceito.
Questões relativas aos regulamentos
O Poder Executivo tem a responsabilidade de emitir as normas para a aplicação da Lei 30-26, que devem especificar, entre outros pontos: como se determina a base tributável dos ganhos de capital imobiliário, quais documentos comprovam o custo de aquisição, se o ajuste inflacionário previsto no artigo 289 do Código Tributário se aplica ao novo regime de 10%, como se tratam os bens herdados e se são permitidas deduções por benfeitorias comprovadas.
Enquanto não existirem regulamentações que garantam o cumprimento desses requisitos, toda transação no mercado imobiliário secundário acarreta um risco tributário que vendedores, compradores, corretores e financiadores devem incorporar explicitamente em suas análises. Ignorá-lo não elimina o risco; simplesmente o transforma em um custo oculto que alguém — o vendedor, o comprador ou ambos — acabará absorvendo.
Fontes consultadas:
- Lei nº 30-26 sobre medidas para o crescimento econômico, simplificação tributária e mitigação da crise internacional, Art. 14 (novo Art. 296-1 do Código Tributário), promulgada em 18 de junho de 2026.
- Código Tributário da República Dominicana, Título II, Art. 289 — Ganhos de Capital. Direção Geral de Impostos Internos. dgii.gov.do
- Banco Central da República Dominicana. “Construção de um Índice de Preços de Imóveis para a República Dominicana”. Johán Félix Rosa, Departamento de Programação Monetária e Estudos Econômicos. Documento de Trabalho, agosto de 2021. cdn.bancentral.gov.do
- Hourani, D. e Perret, S. (2025). «Tributação de ganhos de capital: experiências e desafios de cada país». Documentos de Trabalho sobre Tributação da OCDE, nº 72. Publicações da OCDE, Paris. https://doi.org/10.1787/9e33bd2b-en
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