Na região metropolitana de Santo Domingo, o crescimento vertical e a expansão imobiliária têm ditado o ritmo do desenvolvimento urbano na última década. Novas torres, edifícios de escritórios e projetos comerciais e residenciais transformam a paisagem a cada ano. E embora esse dinamismo econômico seja positivo e desejável, existe um problema estrutural que ameaça a qualidade de vida urbana, a segurança dos cidadãos e o próprio valor dos empreendimentos: a ocupação ilegal do espaço público, especialmente calçadas e limites de propriedade.
Esse fenômeno transcende classes e setores sociais. Observamos isso tanto em bairros marginalizados quanto nas áreas mais exclusivas da cidade. Em bairros como Naco, Piantini, Arroyo Hondo ou o bairro Paraíso, prédios altos e grandes empreendimentos frequentemente "absorvem" as calçadas como se fossem parte de sua propriedade privada, decorando-as com floreiras, rampas de acesso, pavimentação personalizada ou elementos ornamentais que anulam completamente sua função original: permitir a circulação segura de pedestres.
E não estamos falando apenas de oficinas improvisadas em áreas residenciais ou comércios informais que invadem as calçadas em bairros operários. Estamos falando também de seguradoras, concessionárias de veículos, bancos e construtoras de alto padrão que constroem bem junto aos limites de suas propriedades e modificam o espaço público como bem entendem, muitas vezes sem fiscalização ou consequências.
Uma calçada não é um luxo. É um direito
O respeito pelas calçadas e pelos limites das propriedades não é apenas uma questão estética. É uma condição fundamental para a ordem urbana, a mobilidade e a segurança. Sem calçadas funcionais, uma cidade torna-se perigosa para os pedestres. Sem recuos adequados, os edifícios ficam aglomerados, dificultando a ventilação, eliminando espaços verdes, obstruindo os sistemas de drenagem pluvial e reduzindo o valor futuro da área.
Segundo dados do Observatório Dominicano de Urbanismo (ODU), 62% dos novos edifícios residenciais e comerciais construídos entre 2019 e 2023 em áreas urbanas da Grande Santo Domingo não cumprem os recuos mínimos estabelecidos pelas normas municipais. Em muitos casos, o recuo frontal obrigatório de 3 a 5 metros é eliminado para ganhar espaço de estacionamento ou área construída adicional. Esse tipo de prática não só viola o Código Nacional de Zoneamento, como também prejudica diretamente a qualidade do entorno imediato e o tecido urbano como um todo.
Um relatório técnico apresentado pelo Colégio Dominicano de Engenheiros, Arquitetos e Topógrafos (CODIA) em 2023 revelou que uma em cada três construções analisadas em áreas urbanas de classe média e alta violava pelo menos um dos limites obrigatórios, e que os municípios não possuem protocolos sistemáticos de inspeção de alvarás de construção após a emissão dos mesmos.
Entretanto, um levantamento do Instituto para a Mobilidade Urbana Sustentável (IMUS) revelou que mais de 68% das calçadas da capital estão parcial ou totalmente obstruídas por comércios, estruturas, rampas não autorizadas ou veículos estacionados. Em bairros como Villa Juana, María Auxiliadora e Los Prados, mais de 70% dos pedestres caminham na rua devido à falta de espaço nas calçadas. Em outras palavras, em grande parte da cidade, os pedestres não têm onde caminhar sem colocar sua segurança em risco.
Além disso, segundo o Banco Interamericano de Desenvolvimento, investimentos em espaços públicos bem projetados podem aumentar o valor dos imóveis em seu entorno imediato entre 5% e 25%. Por outro lado, a deterioração dos espaços públicos tende a ter o efeito oposto: desvalorização, insegurança, superlotação e deslocamento do valor dos imóveis para outras áreas mais bem conservadas.
Calçadas roubadas afetam o valor dos imóveis
Essa realidade tem um impacto direto no valor dos imóveis. Áreas onde o espaço público está deteriorado, invadido ou caótico tendem a perder seu atrativo para compradores, moradores e investidores. E, com o tempo, essa perda de valor se traduz em retornos menores, aluguéis reduzidos, menos investimentos e uma deterioração geral das condições da área.
É contraditório que, embora os discursos de marketing da cidade tentem projetar Santo Domingo como uma capital moderna, aberta ao turismo, conectada e com ambições globais, na prática o padrão mínimo de dignidade urbana não seja garantido: caminhar em uma calçada sem obstáculos.
Como um grande amigo meu, arquiteto e urbanista, sempre me dizia: "Uma mulher não consegue andar dois quarteirões de salto alto na calçada em Santo Domingo sem ter que pisar na rua ou torcer o tornozelo". E essa frase, que pode parecer anedótica, retrata com precisão o estado crítico do nosso espaço público.
As cidades que admiramos cuidam daquilo que deixamos se perder
É paradoxal como nos inspiramos constantemente em cidades como Madri, Bogotá, Nova York ou Miami, mas ignoramos o fato de que essas cidades, apesar da densidade populacional e da pressão imobiliária, zelam por suas calçadas, recuos, praças, faixas de pedestres e regras de convivência urbana. Elas fazem isso porque entendem que o desenvolvimento urbano não pode ser alcançado sacrificando o que torna possível a vida em comunidade: o espaço público.
Cidades como Medellín, São Paulo, Buenos Aires e Cidade do México iniciaram processos de recuperação ativa do espaço público, penalizando aqueles que invadem as calçadas e exigindo recuos adequados para novas construções, como parte de sua estratégia para melhorar a qualidade de vida urbana e atrair investimentos formais.
Quem é o responsável por isso?
A responsabilidade recai principalmente sobre as câmaras municipais e os departamentos de planeamento urbano e fiscalização da construção. São eles que têm a função de analisar os projetos, aprovar as obras, verificar o cumprimento das normas regulamentares e aplicar sanções em caso de infrações. Contudo, na prática, a maioria destes gabinetes não possui a capacidade operacional, a independência ou a vontade política necessárias para confrontar os principais intervenientes no desenvolvimento urbano. E, entretanto, a desordem consolida-se.
Do ponto de vista do setor de desenvolvimento, entendemos o compromisso envolvido na execução de projetos e no estímulo à economia, mas isso não pode se tornar um cheque em branco. Não é possível que, simplesmente por comprar um terreno e pagar uma licença à prefeitura, um incorporador acredite ter o direito de fazer o que bem entender. O órgão responsável também deve intervir e garantir que o espaço público não seja sacrificado em nome do crescimento.
É urgente fortalecer essas instituições, fornecendo-lhes recursos, pessoal técnico e instrumentos jurídicos eficazes. Mas também é essencial que cidadãos, associações comerciais e incorporadoras responsáveis se manifestem, exijam e promovam o respeito ao espaço público como condição inegociável para o desenvolvimento imobiliário.
Conclusão
O problema das calçadas roubadas não é insignificante. Não é um detalhe trivial. É um sintoma profundo de como a cidade é concebida e a quem é concedido o direito de ocupá-la. Porque quando uma calçada é roubada, não se trata apenas de uma regulamentação técnica sendo violada. É o único espaço onde todos somos iguais, onde não importa se você está dirigindo ou caminhando, se é dono de um prédio ou não, se é cliente ou transeunte.
Se continuarmos a permitir que edifícios altos eliminem os recuos obrigatórios, que empresas invadam as calçadas e que ninguém faça cumprir as normas, não só perderemos mobilidade, como também perderemos a nossa cidade.
E sem uma cidade, não há valor imobiliário que possa ser sustentado ao longo do tempo.
