Héctor Alies Rivas, especialista em direito imobiliário, quando consultado por esta publicação, afirmou que o crescimento do Airbnb, que não é regulamentado na República Dominicana, “levanta questões jurídicas interessantes sobre o alcance dos direitos de propriedade, aluguéis e vida em condomínios. A questão vai além de assuntos de convivência e exige uma análise do futuro dos direitos dos proprietários de condomínios”, declarou.
SANTO DOMINGO.-Em relação aos problemas que o modelo de aluguel por temporada está causando em alguns prédios do país, que El Inmobiliario vem apresentando esta semana, compartilhamos com os leitores o conteúdo da Lei 5038 sobre Condomínios, promulgada em 21 de novembro de 1958.
Héctor Alies Rivas, especialista em direito imobiliário, quando consultado por esta publicação, afirmou que o crescimento do Airbnb, que não é regulamentado na República Dominicana, “levanta questões jurídicas interessantes sobre o alcance dos direitos de propriedade, aluguéis e vida em condomínios. A questão vai além de assuntos de convivência e exige uma análise do futuro dos direitos dos proprietários de condomínios”, declarou.
Ele indicou que os regulamentos de condomínio não proíbem esse tipo de aluguel e que o proprietário tem o direito de alugar seu imóvel pelo tempo e valor que julgar apropriados, pois está exercendo seus direitos de propriedade.
No entanto, ele enfatizou que o Artigo 4º da Lei 5038 sobre Condomínios estabelece que cada proprietário, para o usufruto de sua propriedade exclusiva, pode usar livremente as áreas comuns de acordo com sua finalidade, sem prejuízo dos direitos dos demais proprietários.
"Salvo acordo em contrário, cada proprietário, para o usufruto da sua propriedade exclusiva, poderá utilizar livremente as áreas comuns de acordo com a sua finalidade, sem prejuízo dos direitos dos demais proprietários. Será obrigado a contribuir proporcionalmente para as despesas relativas à conservação, manutenção, reparação e administração das áreas comuns. Na ausência de acordo em contrário, esta contribuição será proporcional ao valor das frações ideais do imóvel, tendo em conta a sua dimensão e localização. A percentagem estabelecida no regulamento, que deve ser registada quando o imóvel estiver sujeito ao regime desta lei, só poderá ser alterada por acordo unânime de todos os interessados", afirma o referido artigo.
Além disso, ele citou que, de acordo com o artigo 7º da referida disposição legal, o formulário de descrição da unidade condominial estabelecido pelo Regulamento Geral para Levantamentos Cadastrais especifica a destinação que cada setor terá.
"Cada proprietário deverá, às suas próprias expensas, cuidar da manutenção e reparação do seu próprio apartamento, casa ou instalações. Não poderão efetuar inovações ou modificações que possam afetar a segurança ou a estética do edifício ou os serviços comuns; nem utilizá-lo para fins que não os previstos no regulamento de construção, e, em caso de dúvida, aqueles que se devam presumir pela natureza do edifício e pela sua localização; nem perturbar a paz dos vizinhos ou realizar atividades contrárias à moral e aos bons costumes ou que comprometam a segurança do imóvel", estabelece o Artigo 7.
O artigo 6º estabelece: "Cada proprietário pode vender, hipotecar ou de qualquer outra forma afetar ou arrendar o apartamento, unidade, habitação ou imóvel que lhe pertence, sem necessidade do consentimento dos demais".
O artigo 9º destaca: “Para efeitos da devida administração e fruição das áreas comuns e pelo simples facto de o imóvel estar organizado na forma estabelecida por esta lei, todos os proprietários dos andares, apartamentos, habitações e dependências do edifício constituem, obrigatoriamente e por direito, um consórcio com personalidade jurídica, que, perante terceiros e perante os próprios proprietários, atuará como representante legal de todos os proprietários por meio de um administrador. Os poderes do consórcio de proprietários, mesmo na elaboração ou alteração do regulamento interno, limitam-se às medidas de aplicação coletiva que digam respeito exclusivamente à fruição e administração das áreas comuns.”.
O Artigo 10 explica ainda: “A associação de proprietários pode substituir o regulamento existente ou introduzir alterações ou modificações ao mesmo, as quais serão vinculativas para todos os proprietários e seus sucessores. No entanto, o regulamento ou as suas alterações, bem como os acordos excecionais referidos nos Artigos 3, 4 e 8, não são vinculativos para os sucessores, em particular, nem oponíveis a terceiros, exceto após terem sido depositados em cópia no registo predial competente e averbados no verso da Matrícula do Imóvel e das respetivas vias.”.
O Artigo 12 estabelece: “As deliberações da associação de proprietários serão vinculativas desde que aprovadas por maioria simples de todos os interessados em assembleias devidamente convocadas. Cada proprietário terá direito a um número de votos proporcional à importância dos seus direitos sobre o imóvel, que será estabelecido convencionalmente aquando do registo do imóvel nos termos desta lei. Esta quota de votos só poderá ser alterada por unanimidade de todos os proprietários. Para promulgar, modificar ou substituir disposições do regulamento que não exijam unanimidade por esta lei ou pelo regulamento original, será necessária uma maioria de três terços dos votos dos proprietários, bem como uma maioria simples dos mesmos.”.
Artigo 15: “O administrador, independentemente da forma de sua nomeação, representa a associação de proprietários do edifício, seja como autor ou réu, inclusive contra proprietários individuais. Para atuar como autor ou apelante, necessitará da autorização prévia da assembleia de proprietários. O administrador atuará em nome da associação de proprietários do edifício, sem necessidade de mencionar o nome de cada um dos proprietários.”.
Com relação ao órgão competente, o Artigo 17 estabelece: "As ações que possam surgir entre os proprietários em relação à administração e ao gozo das partes comuns do imóvel, ou à interpretação ou execução dos regulamentos, são da competência do Tribunal de Terras. Da mesma forma, o Tribunal de Terras será competente para julgar quaisquer outras ações que possam surgir em decorrência da aplicação desta lei.".
