Esta é a primeira vez que um pacote fiscal dominicano intervém de forma coordenada em todo o ciclo de financiamento imobiliário: a oferta do vendedor, o financiamento, o custo do crédito, a formalização legal do projeto e a transferência de ativos
SANTO DOMINGO – O processo de aquisição de uma casa por meio de financiamento bancário na República Dominicana envolve, em diferentes momentos, pelo menos cinco encargos tributários, que o governo propõe modificar simultaneamente no plano anticrise enviado ao Congresso Nacional em 11 de junho de 2026.
O contexto em que estas medidas estão a ser implementadas não é de contração, mas sim de um momento de expansão do mercado, com custos de acesso que o Governo considera anacrónicos.
No slide 24 da apresentação oficial "Medidas para promover o crescimento econômico e mitigar a crise internacional", do Ministério das Finanças e da Economia, datada de 11 de junho de 2026, o Governo afirma que "estes são impostos que não fazem sentido e afetam a competitividade, aumentando desnecessariamente o custo da formalização", e acrescenta, relativamente ao caso específico das hipotecas: "a lei que as tributa remonta a 1890"
Situação atual
De acordo com o Relatório sobre Crédito no Sistema Financeiro, publicado pela Superintendência de Bancos, a carteira de crédito imobiliário registrou a maior taxa de crescimento entre todos os tipos de financiamento bancário em 2025, com um aumento anual de 13,2%, o que elevou essa carteira para RD$ 443.170 milhões.
Dentro da carteira total do sistema bancário, que fechou o ano em RD$ 2,39 trilhões, os empréstimos hipotecários representaram 18,5%, consolidando-se como o terceiro componente mais importante do financiamento bancário no país.
O dinamismo se manteve no primeiro trimestre de 2026, segundo o relatório trimestral de desempenho do sistema financeiro da Superintendência de Bancos, referente a março de 2026, com uma carteira de crédito imobiliário que registrou crescimento anual de 11,4%.
Nesse contexto, o total de ativos do sistema financeiro atingiu RD$ 4,28 trilhões e a taxa média ponderada de juros ativos de múltiplos bancos ficou em 13,28% no fechamento do primeiro trimestre de 2026.
Esse dinamismo do crédito coexiste com um déficit habitacional que o Ministério da Habitação e Edificações, no Plano Decenal de Habitação 2022-2032, quantificou em mais de 1,4 milhão de unidades, segundo dados da Pesquisa ENHOGAR, das quais 73% são de natureza qualitativa, ou seja, moradias construídas com materiais deficientes, sem acesso a serviços básicos ou em condições de superlotação.
É nesse contexto que o Ministério da Fazenda e da Economia apresentou um pacote que, segundo a apresentação oficial do Ministro Magín J. Díaz, agrupa impostos relacionados a hipotecas, constituição de empresas e seguros de vida na mesma categoria: são "impostos que não fazem sentido e afetam a competitividade, aumentando desnecessariamente o custo da formalização"
O primeiro ponto da cadeia: a oferta
Antes de um comprador assinar um contrato de financiamento, alguém precisa colocar um imóvel à venda, e a carga tributária sobre o vendedor influencia essa decisão. O plano propõe reduzir o Imposto sobre Ganhos de Capital aplicável à venda de imóveis de 25% para 10% quando a transação for realizada por pessoas físicas. A medida está classificada no documento do Tesouro sob o título de simplificação tributária.
Segundo a Direção-Geral de Impostos Internos, o imposto sobre ganhos de capital incide sobre a diferença entre o preço de venda e o custo fiscal do ativo, devendo ser declarado na declaração anual do imposto de renda. A redução proposta aplica-se exclusivamente a pessoas físicas, não a pessoas jurídicas.
O segundo ponto: o custo do financiamento
Após a obtenção de um empréstimo hipotecário, o comprador está sujeito ao imposto de registro da hipoteca. De acordo com a Comunidade de Ajuda da DGII (Direção Geral de Imóveis), a taxa atual é de 2% do valor da hipoteca, com base no Artigo 8º da Lei 173-07 sobre Eficiência na Arrecadação de Impostos.
Os registos estão isentos quando efetuados através de intermediários financeiros e o valor da hipoteca for inferior a RD$ 2.197.446, um montante que é ajustado anualmente. A DGII esclareceu ainda que estes 2% não são dedutíveis do Imposto sobre o Rendimento.
O plano propõe a revogação gradual desse imposto. A apresentação oficial do Tesouro indica que a lei que tributa as hipotecas data de 1890 e a classifica como uma medida pró-crescimento econômico, não como uma medida de consolidação fiscal. O documento não especifica o cronograma nem as etapas da eliminação gradual; essas informações serão definidas no texto do projeto de lei e durante seu debate parlamentar.
O terceiro ponto: seguro de vida
No processo de financiamento imobiliário, as instituições bancárias geralmente exigem um seguro de vida vinculado ao empréstimo, que atualmente está sujeito ao Imposto Seletivo sobre o Consumo.
O plano propõe a sua revogação gradual, uma medida que o documento do Tesouro agrupa com hipotecas e constituição de empresas sob a mesma justificativa: são encargos que aumentam desnecessariamente o custo da formalização.
O quarto ponto: formalização legal
Os projetos de desenvolvimento imobiliário na República Dominicana são frequentemente estruturados por meio de trusts ou entidades de propósito específico, instrumentos jurídicos que exigem a constituição de uma empresa e o pagamento do imposto correspondente, fixado em 1%.
O plano propõe a eliminação desse imposto com efeito imediato, ao contrário das outras medidas deste grupo, que são graduais.
O quinto ponto: a transferência de ativos imobiliários
Para os proprietários que desejam transferir bens imóveis para seus filhos em vida, o atual imposto sobre herança, cuja lei, segundo o documento do Tesouro, data de 1950, estabelece uma alíquota de 25%.
O plano propõe reduzir a taxa para 3% nas transferências entre pais e filhos realizadas durante a vida destes, e o Tesouro classifica essa medida no bloco de simplificação tributária.
O que o plano não muda
O documento do Tesouro é explícito quanto aos limites do pacote: o Imposto sobre a Transferência de Bens e Serviços Industrializados não é modificado, as taxas do Imposto sobre a Propriedade Imobiliária e sua isenção mínima não são alteradas, e o aumento de três pontos percentuais no imposto de renda corporativo aplica-se exclusivamente a empresas com rendimentos superiores a RD$ 1 bilhão anualmente.
Todas as medidas propostas requerem aprovação do Congresso Nacional; nenhuma tem aplicação administrativa imediata, com exceção da eliminação da taxa de 1% para a constituição de empresas, que, segundo o documento, terá efeito imediato assim que a lei for aprovada.
Os cronogramas para a eliminação gradual do imposto sobre hipotecas e do imposto especial de consumo sobre seguros de vida não estão detalhados na apresentação oficial e serão definidos no processo legislativo.
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