Os golpes são minoria, mas fazem mais barulho.
Vender um apartamento sem ter movido uma única pedra. Promover um projeto sem licenças da prefeitura, sem estudos de solo, sem sequer ter pisado no terreno. Essa é a nova realidade no mercado imobiliário dominicano, e não estamos falando o suficiente sobre isso. Hoje, qualquer pessoa com uma conta no Instagram e uma renderização bem feita pode faturar milhões em pré-vendas sem um único projeto aprovado.
É importante começar esta análise com um esclarecimento: os golpes imobiliários ainda são minoria. Para cada 70 empreendimentos na planta que são entregues no prazo e conforme prometido, pode haver um que não seja concluído ou que gere problemas. Mas esse, o que não cumpre o prometido, gera mais repercussão do que os outros 69. É ele que recebe cobertura da mídia, que gera processos judiciais, que causa decepção e desconfiança entre investidores e compradores.
Venda sem licença: a nova regra perigosa
O que deve nos preocupar não é o modelo de pré-venda em si, mas sim a forma como ele está sendo implementado na prática. É cada vez mais comum vermos projetos sendo promovidos agressivamente nas redes sociais, inclusive com imagens espetaculares e preços atraentes, sem que o terreno tenha sido limpo, sem licenças da prefeitura, sem estudo de impacto ambiental do Ministério do Meio Ambiente e sem estudos de solo. Em alguns casos, sequer existe uma empresa formalmente registrada por trás do projeto.
Como uma empresa pode anunciar a venda de 100% de um projeto sem ter movido uma única pedra? Quem supervisiona isso? A falta de controles claros permite que o que deveria ser exceção se torne a regra. E é aí que começa o verdadeiro risco para o comprador.
Dinheiro como isca: da pesca ao vazio
A maioria dessas pré-vendas opera com um princípio simples: capturar entre 10% e 20% do valor do imóvel como entrada. Se for um apartamento de RD$ 5 milhões, estamos falando de RD$ 500.000 a RD$ 1 milhão entregues sem quaisquer garantias estruturadas. Esse dinheiro, nas mãos de incorporadoras inexperientes e sem respaldo financeiro, torna-se uma bomba-relógio.
Se um projeto não for devidamente financiado, ou se a empresa não possuir a estrutura técnica e financeira necessária, esse dinheiro acaba sendo usado para cobrir despesas operacionais, publicidade, contratos de compra de terrenos ou até mesmo dívidas antigas. E quando chega a hora de iniciar formalmente a construção, os fundos já se foram. A partir daí, atrasos, desculpas, silêncio e, em alguns casos, o projeto desaparece por completo.
Atrasos inevitáveis versus improvisação disfarçada
Construtores sérios sabem que atrasos fazem parte do jogo neste setor. Construção não é uma ciência exata. Condições climáticas, escassez de materiais, problemas logísticos ou mudanças regulatórias podem atrasar os prazos. Nós entendemos.
Mas o que é inaceitável é a improvisação. Muitos dos atrasos prolongados em projetos de pré-venda não se devem a fatores externos, mas sim à completa falta de planejamento. Quando um projeto começa sem um cronograma técnico realista, um planejamento financeiro estruturado e uma equipe qualificada, está fadado ao fracasso.
O risco multiplica-se quando combinado com o aumento contínuo dos custos. De acordo com o Índice de Custo Direto da Construção de Habitações (ICDV), publicado pelo ONE, o custo médio da construção aumentou 18% desde 2021, devido à inflação global do aço, cimento, sistemas elétricos e acabamentos. Um projeto com estrutura financeira deficiente não consegue resistir a esse impacto.
Onde estão os mecanismos de controle?
Diante desse cenário, é urgente nos perguntarmos: quem está fiscalizando essas práticas? Hoje, na República Dominicana, praticamente qualquer pessoa pode se autodenominar “incorporadora imobiliária”, criar uma imagem de imóvel, abrir uma conta no Instagram e começar a vender sem ter cumprido nenhum processo legal.
Nem as câmaras municipais, nem as agências ambientais, nem os curadores verificam se os projetos anunciados têm uma base legal e técnica. E, frequentemente, os contratos de venda preliminares são assinados sem assessoria jurídica, com cláusulas obscuras ou sem sanções efetivas em caso de incumprimento contratual.
Enquanto isso, o comprador permanece indefeso. Não existe uma lei de proteção clara, nem um órgão regulador com poder real para punir aqueles que infringem a lei. E isso cria um terreno fértil para a informalidade e o abuso.
Não se trata de impedir o crescimento, mas sim de organizá-lo
O setor imobiliário não precisa de freios. O que ele precisa é de ordem, transparência e regulamentação inteligente. Incorporadoras sérias — e há muitas neste país — não temem a fiscalização. Pelo contrário, elas precisam dela, porque sua reputação depende de um mercado que opere com regras claras.
Países como a Colômbia e o Chile estabeleceram marcos regulatórios em que a pré-venda só é permitida após o projeto ter recebido as licenças formais e os estudos aprovados. Em alguns casos, o dinheiro do comprador fica até mesmo retido em custódia até que determinadas etapas da construção sejam concluídas. Isso protege ambas as partes: o comprador e a construtora.
Por que não podemos ter algo semelhante na República Dominicana?
Isto afeta a todos nós: o apelo ao setor
Chegou a hora de reconhecer que este não é um problema isolado. Isso afeta a todos nós. Afeta o construtor que cumpre suas obrigações, o incorporador que entrega no prazo, o vendedor que trabalha diligentemente, o comprador que confia neles e os setores comercial e turístico que se beneficiam de um mercado imobiliário saudável.
Como parte do ecossistema, temos a responsabilidade de nos manifestar e exigir uma regulamentação rigorosa. Não podemos continuar permitindo que a improvisação e a informalidade destruam a credibilidade de um setor que se mostrou fundamental para o desenvolvimento do país.
Se quisermos que o turismo imobiliário continue crescendo, que o investimento estrangeiro permaneça forte e que os dominicanos continuem investindo em seu país, precisamos cuidar do setor. E isso começa com o controle do caos e o estabelecimento de limites claros.
O futuro do setor depende de sua credibilidade
A construção civil e o desenvolvimento imobiliário continuarão sendo pilares do crescimento econômico do país. Mas, se nenhuma medida for tomada, o risco reputacional se traduzirá em uma contração dos investimentos locais e internacionais. Investidores sérios — sejam dominicanos residentes no exterior, fundos estrangeiros ou famílias locais — precisam ter a certeza de que seu dinheiro está protegido por algo mais do que apenas a palavra do incorporador.
Chegou a hora de tomar decisões. A questão não é se devemos regulamentar as pré-vendas, mas como fazê-lo de forma inteligente e justa, para que o setor continue a crescer sem deixar vítimas.
Porque construir não se resume a assentar tijolos: trata-se de cumprir promessas. E num país onde a confiança é o capital mais valioso, não há investimento mais importante do que a credibilidade.
As opiniões expressas neste artigo são de inteira responsabilidade do autor.
