A brecha legal que está custando milhões e destruindo sonhos de investimento.
Há duas semanas, recebi uma ligação desesperada de uma cliente que acabara de receber as chaves do seu apartamento em um resort em Punta Cana. “Doutor, estão me cobrando 500 dólares por serviços que nunca me explicaram e me proibiram de alugar meu imóvel a menos que eu assine as regras do resort. Isso é legal?”
Essa conversa se repetiu diversas vezes ao longo de duas semanas no meu escritório. O denominador comum: ninguém leu o regulamento do condomínio antes de comprar ou assinar o contrato.
Como advogado e consultor imobiliário que assessorou diversas transações em empreendimentos turísticos, observei uma situação que exige nossa atenção urgente para proteger a solidez do nosso setor, o turismo imobiliário: a regulamentação em resorts pode estar operando em um vácuo legal que precisa ser abordado.
A realidade oculta dos grandes complexos
Nos meus 20 anos de prática em direito imobiliário, tenho visto como esses majestosos complexos turísticos criaram seus próprios "miniestados" com regras que podem ser surpreendentes e, em alguns casos, violam direitos fundamentais de proprietários ou potenciais proprietários.
O problema não é a existência de regulamentações. O problema é que elas operam sem um arcabouço legal específico que as regule
Ao contrário das normas condominiais, que são claramente estabelecidas pela Lei 5038 e suas alterações, as normas desses complexos turísticos operam em uma zona cinzenta legal que pode gerar conflitos dispendiosos e prolongados.
O que está realmente acontecendo?
Os regulamentos para esses complexos podem incluir restrições que variam de:
- Limitações ao uso da propriedade (proibições de aluguéis de curta duração, restrições a hóspedes, famílias, amigos, etc.)
- Encargos obrigatórios não especificados claramente no contrato de compra
- Regulamentos de construção e modificação extremamente restritivos
- Regulamentos sobre animais de estimação que podem surpreender os donos
- Acesso e horários de uso das áreas comuns mais restritivos do que em condomínios tradicionais
- Cláusulas de exclusividade comercial que podem limitar as atividades econômicas
As perguntas de um milhão de dólares são: quantos compradores estão cientes dessas restrições antes de assinarem o contrato? Quantos corretores de imóveis sabem da existência dessas regulamentações e as estudaram minuciosamente antes de aconselhar seus clientes?
O preço da ignorância
Documentei casos em que os proprietários enfrentaram:
- Multas inesperadas por violações de regulamentos que desconheciam.
- Limitações de rentabilidade devido a restrições não divulgadas em tempo oportuno.
- Conflitos legais prolongados devido a interpretações ambíguas de regulamentos
- Perda de valor devido a restrições que afetam a comercialização subsequente.
Um erro na compreensão dessas normas pode custar mais do que a comissão de uma venda inteira.
A brecha legal que ninguém menciona
Eis o problema fundamental: esses regulamentos não são regidos por nenhuma lei específica que os supervisione, como ocorre com os condomínios.
Isso significa que:
- Não existe um quadro legal claro que estabeleça limites para as restrições
- Os proprietários têm menos proteção legal contra possíveis abusos
- Não existe nenhum mecanismo específico de supervisão governamental
- Os conflitos são resolvidos nos tribunais comuns, não em órgãos especializados
Essa situação pode violar direitos fundamentais, como o direito à propriedade consagrado no Artigo 51 da Constituição Dominicana e os direitos do consumidor consagrados na Lei 358-05.
Responsabilidade compartilhada
Para agentes imobiliários:
Conhecer o projeto já não basta. É preciso dominar as normas do complexo.
Ao vender um imóvel em um condomínio fechado, como os mencionados acima, você não está vendendo apenas um apartamento; está vendendo um estilo de vida com regras específicas. Sua credibilidade profissional depende de o seu cliente não ter surpresas desagradáveis após a entrega das chaves.
Para desenvolvedores:
Construir nesses complexos exige um conhecimento profundo de seus regulamentos antes da comercialização.
Já vi construtoras prometerem comodidades ou usos que, posteriormente, acabaram por violar as normas do condomínio. O resultado: clientes frustrados e litígios evitáveis.
Mas existe um problema mais sério: muitas construtoras enviam apenas o contrato preliminar de compra e venda, sem incluir o regulamento do condomínio. Essa prática precisa mudar imediatamente. O regulamento deve sempre acompanhar o contrato inicial, e não ser uma surpresa no momento da entrega das chaves.
Para compradores:
É necessário ler e assinar o regulamento antes do contrato final, não depois.
Minha recomendação jurídica urgente:
Aos administradores de condomínios: Registrem seus regulamentos junto à Agência de Proteção ao Consumidor para evitar que sejam considerados contratos de adesão abusivos. Essa medida preventiva pode evitar litígios dispendiosos e promover maior transparência. Exijam que as construtoras que atuam ou constroem em seus condomínios sempre incluam os regulamentos no contrato de compra e venda.
Para as construtoras: informem tanto o corretor quanto o comprador sobre as normas do condomínio desde o primeiro contato. Não enviem apenas o contrato; incluam as normas completas. Essa transparência inicial evita futuras disputas e constrói confiança.
Às instituições financeiras: Avaliem os regulamentos dos condomínios residenciais antes de concederem financiamento. Regulamentos abusivos podem tornar sua garantia ilíquida. O que acontece quando você adquire um imóvel, mas não consegue vendê-lo devido a restrições do condomínio? Esse risco sistêmico exige avaliação prévia.
Para os profissionais do setor: Incorporem a análise regulatória como parte integrante do processo de vendas e due diligence. Não é opcional; é uma questão de sobrevivência profissional. Lembrem-se: vocês não estão vendendo apenas o projeto, mas todo o complexo e seu ecossistema regulatório.
Aos compradores: Nunca assinem um contrato sem antes ler e compreender integralmente o regulamento do condomínio.
O apelo à ação
Como advogado, consultor imobiliário e autor do livro "Imóveis sob uma Perspectiva Jurídica", faço um apelo urgente ao nosso setor:
É imprescindível emendar a Lei 5038 para incluir regulamentações específicas para esses resorts turísticos e suas normas. A realidade é que nem todas as regulamentações atuais são "honestas" — algumas violam direitos fundamentais dos compradores sob o pretexto de serem "regras do resort".
Precisamos de regras claras, mas regras que não violem direitos. Regras sem abuso de poder. Regras que não sejam arbitrárias nem unilaterais.
Tenho casos documentados em que compradores assinaram um conjunto de regulamentos, mas os regulamentos aplicáveis mudaram drasticamente depois, com base em cláusulas que permitem "modificações unilaterais quando a administração julgar apropriado". Isso não é um direito; é um abuso.
Como bem disse Benito Juárez: "O respeito pelos direitos dos outros é a paz". Esse princípio deveria reger esses complexos.
Entretanto, a única proteção real é o conhecimento preventivo e a transparência desde o primeiro contato.
A pergunta que muda tudo
Antes de sua próxima venda em qualquer um desses condomínios, pergunte-se: consigo explicar ao meu cliente exatamente o que ele pode e não pode fazer com sua propriedade de acordo com o regulamento do condomínio?
Se a resposta for não, então seu cliente está comprando às cegas e você está vendendo em território perigoso.
Regulamentos não lidos são um problema garantido.
Agir de forma opaca não prejudica apenas os compradores individuais; prejudica todo o setor imobiliário, incluindo o investimento estrangeiro, o turismo e a nossa economia. Transparência e respeito pelos direitos não são opcionais; são a base de um setor sustentável e confiável e garantem segurança jurídica.
A excelência profissional no setor imobiliário de luxo não é mais medida apenas por vendas concretizadas, mas sim pela prevenção de conflitos e pelo respeito aos direitos. Lembre-se:“O verdadeiro luxo do mercado imobiliário é a segurança jurídica.”
Este artigo faz parte da série 'Proteção Jurídica no Setor Imobiliário'.
As opiniões expressas neste artigo são de inteira responsabilidade do autor.
