O estratega financeiro alerta que um imóvel pode tornar-se um passivo se não tiver uma finalidade definida, não for rentável ou se os seus custos excederem os benefícios esperados
SANTO DOMINGO – Durante décadas, ser proprietário de um imóvel tem sido uma das expressões mais generalizadas de segurança financeira. Ter uma casa, um apartamento ou um terreno é muitas vezes interpretado como sinónimo de riqueza. No entanto, de acordo com Maggly Uzcátegui, estratega especializada em formação de capital e proteção de património, a compra de imóveis não constitui automaticamente um bom investimento.
Antes de assinar um contrato, reservar uma unidade ou contrair um empréstimo, o especialista recomenda que se coloque uma questão que possa determinar toda a transação: Qual o objetivo da aquisição deste imóvel? “É importante saber quanto capital a pessoa possui. Em segundo lugar, o que pretende alcançar, ou seja, se é um imóvel para uso próprio ou para gerar rendimento”, explica o fundador da Advisor by Maggly.
Uma pessoa pode comprar um imóvel para viver, para passar férias, para preservar o seu capital, para aguardar a valorização futura ou para gerar rendimentos com o arrendamento. Cada finalidade exige uma estratégia diferente e responde a condições específicas de liquidez, rendibilidade e risco.
O problema surge quando a palavra investimento é utilizada para descrever qualquer aquisição imobiliária, sem antes avaliar se o imóvel irá gerar rendimentos ou contribuir para o crescimento do património, sublinha.
“Pode ter um ativo que se torna um passivo porque precisa de pagar a manutenção, as quotas de condomínio e de administração, e fica imobilizado”, alerta o estratega. Isto não significa que possuir um imóvel para uso pessoal seja uma má ideia, mas sim que deve ter clareza sobre o seu propósito e as despesas que irá gerar.
Uzcátegui salienta que alguns dos seus clientes possuem propriedades em destinos como Punta Cana ou La Romana que permanecem desocupadas durante grande parte do ano porque os seus proprietários preferem reservá-las para o lazer da família.
Nestes casos, a aquisição é uma decisão consciente baseada na capacidade financeira de cobrir os custos, e não necessariamente na expectativa de gerar lucro. "Eles têm os meios para o fazer e decidiram fazê-lo", destaca Maggly Uzcátegui.
Rentabilidade
Quando o objetivo é gerar rendimento, a avaliação deve começar por determinar quanto capital está efetivamente disponível. O cálculo não pode limitar-se ao pagamento inicial ou ao preço de venda, mas deve considerar as despesas associadas ao imóvel durante a sua aquisição, exploração e manutenção.
Estes compromissos são agravados pelo custo do financiamento. A executiva acredita que a República Dominicana continua a ser um mercado atrativo para certos investidores, mas sublinha que as taxas de juro podem alterar significativamente o retorno projetado quando a compra é financiada com dívida. “As taxas estão um pouco elevadas. Por isso, é preciso saber qual será o retorno real se for utilizar a dívida como alavanca”, afirma.
Juros, seguros, impostos, manutenção, taxas de condomínio, administração, reparações e períodos de desocupação devem ser incluídos na análise. Só após a dedução destes custos é possível determinar se o imóvel irá gerar o retorno esperado e se esse retorno compensa o capital investido e os riscos assumidos.
Evite projeções construídas
O fundador da Advisor by Maggly, que conta com mais de 14 anos de experiência no setor financeiro internacional, recomenda ainda que se evitem projeções baseadas em cenários ideais. Por exemplo, assumir uma ocupação quase constante para imóveis de férias ou de aluguer de férias pode levar a uma estimativa de rendimento irrealista.
Em vez disso, propõe o desenvolvimento de cenários conservadores para determinar se o imóvel se manterá sustentável mesmo que as taxas de ocupação desçam abaixo das projetadas durante o processo de venda. Se os resultados superarem posteriormente esta projeção, isso representará um lucro adicional, mas não será essencial para sustentar a operação. “Há um aspeto logístico e de segurança envolvido; não se pode simplesmente comprar algo por comprar. É preciso fazer primeiro uma pré-avaliação e trabalhar com números realistas”, afirma Uzcátegui.
Proteger o capital
A análise prévia não se esgota nas características e localização do imóvel. Antes de comprar um imóvel, especialmente um em construção, é também necessário investigar a empresa de construção, o seu histórico e se cumpriu os prazos de outros projetos.
Os materiais utilizados, os cronogramas de construção, os termos contratuais e as responsabilidades assumidas por cada parte devem ser incluídos na avaliação. Comprar um imóvel em planta envolve riscos diferentes da compra de um imóvel já pronto, pelo que, a reputação, a experiência e a estabilidade financeira do construtor tornam-se cruciais para proteger o seu investimento.
Uzcátegui sugere ainda estimar despesas que ainda não estão definidas. Se, no momento da compra, o custo de administração, manutenção ou quotas de condomínio for desconhecido, excluir estes compromissos da projeção pode criar uma expectativa irrealista de rentabilidade.
A alternativa é trabalhar com estimativas razoáveis e construir diferentes cenários até chegar aos números finais. "É preciso ter em conta os custos associados, pelo que não é preciso ter ideias abstratas na cabeça, mas sim com números reais", sublinha.
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