Por Joan Feliz Valoys
Especial para El Inmobiliario
A República Dominicana se consolidou como um dos destinos turísticos mais procurados do Caribe, com um mercado imobiliário que apresentou crescimento significativo nas últimas décadas. O turismo de luxo, impulsionado por empreendimentos exclusivos em áreas como Punta Cana, Cap Cana e Las Terrenas, tem sido um motor fundamental para o crescimento da economia local. No entanto, o aumento dos aluguéis de curta duração por meio de plataformas como o Airbnb começa a ter efeitos negativos nesse setor, impactando tanto o valor dos imóveis quanto a imagem do país.
A perturbação do mercado imobiliário: efeitos sobre os valores dos imóveis
Segundo dados da Direção-Geral de Imigração da República Dominicana (DGII), em 2023, os imóveis em destinos turísticos importantes como Punta Cana e Bávaro registraram um aumento de 18% no número de anúncios de aluguel por temporada. Isso representa um aumento significativo em comparação com o ano anterior, que teve um crescimento de apenas 9%. No entanto, esse crescimento descontrolado começou a saturar o mercado nesses destinos. Embora muitos desses imóveis para aluguel sejam de qualidade inferior, os preços dos imóveis à venda caíram 12% em algumas áreas afetadas por esse fenômeno. Isso tem dificultado a manutenção das margens de lucro por parte das construtoras de empreendimentos imobiliários de luxo.
O Airbnb levou a uma saturação da oferta, com propriedades originalmente destinadas a residentes permanentes ou turistas de luxo sendo agora utilizadas para aluguéis de curta duração sem qualquer regulamentação. Em destinos como Las Terrenas, por exemplo, o que antes eram resorts de luxo ou residências exclusivas estão sendo transformados em aluguéis de baixo custo, disponíveis por dia ou semana.
O resultado é claro: os imóveis estão perdendo valor. De acordo com um relatório de 2023 da Global Hospitality Insights, empreendimentos imobiliários antes considerados luxuosos e exclusivos agora competem com inúmeras opções informais que, embora nem sempre atendam aos mesmos padrões, oferecem preços mais baixos e uma experiência mais acessível, mas à custa da qualidade e tranquilidade que antes atraíam turistas de alto padrão.
Essa mudança tem um impacto direto na sustentabilidade do mercado imobiliário. A percepção de que um destino se tornou "de massa" e acessível a qualquer tipo de turista — independentemente do orçamento — está afetando a capacidade de incorporadoras e proprietários de manter o valor de seus imóveis. A longo prazo, isso pode resultar em uma menor atratividade do destino para grandes investimentos, impactando criticamente o futuro do turismo imobiliário no país.
Desvantagens na estabilidade de apartamentos e destinos
Um relatório da AirDNA, que acompanha as tendências do mercado de aluguel de curta duração, revelou que, em 2023, a taxa média de ocupação de apartamentos para aluguel de curta duração na República Dominicana aumentou 21% em comparação com 2022. No entanto, a estabilidade dos apartamentos e dos destinos turísticos tem sido afetada pela rotatividade de turistas com orçamento limitado que, em muitos casos, não atendem às expectativas de residentes permanentes ou turistas de luxo.
A desregulamentação desses aluguéis levou à criação de um mercado imobiliário mal controlado, onde a alta rotatividade de hóspedes e a falta de fiscalização na gestão dos imóveis afetam a estabilidade dos complexos residenciais e turísticos. Em áreas como Cap Cana, onde moradores e turistas de luxo buscam paz e privacidade, esse modelo de aluguel resultou em um aumento da atividade comercial em áreas residenciais, o que pode causar desconforto para moradores permanentes e para aqueles que buscam uma experiência exclusiva.
Em termos de destino, isso afeta a percepção das áreas turísticas, que deixam de ser vistas como espaços sofisticados e se tornam áreas mais comuns e menos atraentes. O que antes era considerado um destino de luxo agora pode ser visto como uma opção acessível para um espectro mais amplo de turistas, muitos dos quais não buscam a mesma qualidade de serviço, nem estão dispostos a pagar as tarifas premium exigidas pelos empreendimentos de alto padrão.
O impacto na marca do país
Um dos efeitos mais prejudiciais do crescimento do Airbnb sem regulamentação na República Dominicana é a ameaça direta à imagem do país. Segundo o Ministério do Turismo da República Dominicana, o país recebeu 10 milhões de turistas em 2023, representando um aumento de 6% em relação ao ano anterior. No entanto, a falta de fiscalização das plataformas de aluguel de curta duração gerou incerteza entre os potenciais turistas quanto à qualidade das opções de hospedagem no país.
A República Dominicana investiu fortemente na construção de uma imagem de exclusividade e luxo no mercado turístico global. No entanto, a proliferação de aluguéis informais e não regulamentados pode corroer essa percepção de luxo e exclusividade.
A falta de regulamentação em plataformas como o Airbnb significa que propriedades de baixa qualidade e mal administradas se misturam com as ofertas mais exclusivas do mercado. Isso cria uma imagem caótica do destino, o que pode afastar turistas com alto poder aquisitivo em busca de uma experiência diferenciada e sofisticada. O dano à imagem de um país é particularmente preocupante quando o mercado internacional percebe um destino como estando perdendo seus padrões de qualidade, impactando diretamente a reputação arduamente conquistada.
Um apelo à ADETI: a necessidade de liderar a regulação do mercado
É fundamental destacar o trabalho realizado pela Associação Dominicana de Turismo Imobiliário (ADETI) em relação à regulamentação e fiscalização de plataformas como o Airbnb. Apesar dos desafios apresentados pela desregulamentação, a associação atuou em diversos projetos turísticos, alcançando avanços significativos na criação de um marco regulatório que beneficiou o setor imobiliário. Por meio de seus esforços, políticas claras foram estabelecidas, não apenas facilitando o desenvolvimento do turismo imobiliário, mas também garantindo a qualidade e a sustentabilidade do mercado.
Segundo a ADETI, estima-se que, nos próximos três anos, mais de 2.000 unidades de alojamento em zonas turísticas populares estarão sujeitas a regulamentações específicas para garantir a sua qualidade e segurança. Estes esforços têm sido fundamentais para assegurar que os destinos turísticos mais exclusivos continuem a atrair turistas internacionais, garantindo que as regulamentações sejam aplicadas a projetos de maior escala.
No entanto, é importante ressaltar que, apesar dos esforços de entidades como essas, a falta de regulamentação abrangente continua sendo um desafio. Em muitos empreendimentos, principalmente em áreas turísticas populares, a proliferação de aluguéis informais não regulamentados superou as regulamentações estabelecidas, impactando negativamente a estabilidade do setor.
Portanto, é crucial que a liderança desta organização continue e amplie a implementação de regulamentações mais rigorosas para evitar que o modelo de negócio de aluguel de curta duração impacte desproporcionalmente o setor de turismo imobiliário na República Dominicana. Sua experiência na criação de regulamentações que promovem o turismo imobiliário organizado é um guia inestimável que deve ser seguido de perto pelas autoridades.
A necessidade de regulamentações claras: Adaptando-se às necessidades do país
É importante ressaltar que cada país deve desenvolver leis e regulamentos de acordo com suas próprias necessidades e circunstâncias econômicas. A República Dominicana, sendo um país cuja principal base econômica é o turismo, não pode se dar ao luxo de seguir os exemplos de outros países cujo foco na indústria do turismo não é tão central.
Embora algumas nações tenham adotado uma abordagem mais flexível em relação a plataformas como o Airbnb, a República Dominicana não pode se dar ao luxo de permitir que sua indústria turística e sua marca nacional sejam prejudicadas simplesmente porque outros países não implementaram as mesmas regulamentações. Estabelecer políticas claras e bem regulamentadas é essencial para proteger tanto o valor de nossas propriedades quanto a sustentabilidade dos destinos turísticos que nos posicionam como líderes no Caribe.
Para garantir a preservação da qualidade dos destinos turísticos e a estabilidade do mercado imobiliário, é necessária uma ação decisiva. A adoção de regulamentações que regulem os aluguéis de curta duração é uma medida que não só beneficiará o setor, como também permitirá que a República Dominicana mantenha sua reputação como um destino turístico de luxo e alto padrão.
O autor possui MBA, é especialista em marketing digital e gerente de operações da construtora Incaribe, com mais de 10 anos de experiência nos setores de construção e turismo.
