O contrato original em transações imobiliárias: a segurança jurídica é ignorada

Por Reyna Echenique

Especial para El Inmobiliario

No mercado imobiliário dominicano, existe uma prática que merece atenção: alguns incorporadores não entregam prontamente a via original do contrato ao comprador. Essa situação, embora possa parecer um simples detalhe administrativo, tem implicações significativas para a segurança jurídica de ambas as partes. Neste artigo, analisamos por que esse documento é essencial para proteger os interesses do comprador e como seu correto manuseio fortalece a transparência e a confiança em todo o processo de transação imobiliária.

O valor legal do contrato original

O contrato de compra e venda de imóvel é o documento principal que define os direitos e obrigações das partes em uma das transações financeiras mais significativas que uma pessoa realiza em sua vida. O Código Civil Dominicano estabelece claramente que, em contratos bilaterais, ambas as partes têm o direito de reter uma cópia original do documento que formaliza sua relação jurídica.

A versão original deste documento, devidamente legalizada por um notário, adquire um valor jurídico substancialmente superior a qualquer cópia por duas razões fundamentais:

1. Primeira data definitiva: A legalização notarial confere ao documento, de certa forma, a primeira data definitiva, um elemento fundamental em caso de litígios sobre prazos ou modificações posteriores.
2. Autenticação de assinaturas: O tabelião certifica a autenticidade das assinaturas, eliminando qualquer possível dúvida sobre a identidade dos signatários ou seu consentimento.

Os problemas atuais

Apesar da clareza dessas disposições legais, persiste no mercado imobiliário dominicano a prática de alguns incorporadores reterem indevidamente a via original do contrato que pertence ao comprador, entregando em vez disso:

• Simples fotocópias do documento
• versões digitais não certificadas
• Originais sem autenticação
• Ou, nos casos mais graves, nenhuma cópia

Essa prática não atende às legítimas necessidades operacionais do incorporador (que retém sua própria cópia original), mas constitui, ao contrário, uma irregularidade administrativa que compromete a segurança jurídica de toda a transação e coloca o comprador em uma posição de vulnerabilidade jurídica desnecessária.

Consequências práticas para o comprador

A falta de posse do contrato original, devidamente legalizado, cria múltiplas vulnerabilidades para o comprador:

1. Dificuldades probatórias: Em caso de litígio, o comprador enfrenta obstáculos para comprovar os termos exatos acordados, especialmente se houver discrepâncias com a versão apresentada pelo desenvolvedor.
2. Obstáculos à transferência: O processo final de transferência exige a apresentação do contrato original, o que pode gerar dependência do comprador em relação à construtora mesmo meses após a conclusão da entrega, sem mencionar o prazo de 5 meses que a construtora dispõe para pagar o imposto de transmissão.
3. Vulnerabilidade a modificações: Sem uma cópia original, é mais difícil detectar alterações ou modificações unilaterais nos termos do contrato.
4. Complicações sucessórias: Em caso de falecimento do comprador, a ausência do contrato original complica significativamente os procedimentos para seus herdeiros.

O processo notarial ideal e correto

O procedimento correto para formalizar contratos imobiliários deve seguir estes passos básicos:

1. Preparação de múltiplas cópias: Gere pelo menos duas cópias idênticas do contrato (uma para cada parte).
2. Assinatura simultânea: Ambas as partes devem assinar todas as cópias simultaneamente, na presença do tabelião.
3. Legalização notarial: O tabelião deve legalizar as assinaturas em todas as cópias, certificando sua autenticidade e fornecendo uma data específica.
4. Entrega imediata: Cada parte deve receber sua cópia original legalizada imediatamente após a conclusão do processo.

Este processo garante a imparcialidade documental entre as partes e estabelece a base para uma relação contratual transparente e juridicamente sólida.

Protegendo seus direitos: um guia prático

Para compradores:

1. Exija a entrega imediata: Não hesite em solicitar sua cópia, o que você pode fazer através do seu agente imobiliário, representante ou o próprio comprador.
2. Rejeite substitutos inadequados: Não aceite fotocópias ou versões digitais não certificadas como substitutos do original.
3. Inclua uma cláusula específica: Estabeleça no próprio contrato uma cláusula que declare explicitamente a obrigação de entregar imediatamente a cópia original legalizada ao comprador.
4. Verifique a legalização completa: Confira se a cópia recebida inclui a autenticação completa, e não apenas selos ou assinaturas parciais.
5. Documente qualquer irregularidade: Se, devido a circunstâncias excepcionais, você não receber sua cópia original imediatamente, documente formalmente essa situação e estabeleça um prazo máximo de entrega.
6. Custos de envio reservados: Se você reside fora da República Dominicana, inclua os custos de envio do seu exemplar original para o seu país na sua compra.

Para desenvolvedores:

1. Estabelecer protocolos notariais claros: Implementar procedimentos padronizados que garantam a entrega imediata da via original a cada comprador.
2. Treine a equipe de vendas: assegure-se de que a equipe compreenda a importância legal desses documentos e não ofereça condições que contrariem essas obrigações básicas.
3. Digitalização complementar: Implementar sistemas de backup digital que complementem (e nunca substituam) a documentação física original.
4. Auditoria de conformidade: Verificar periodicamente se todos os compradores receberam seus exemplares originais, corrigindo quaisquer omissões detectadas.
5. Profissionalizar a gestão documental: Estabelecer sistemas de custódia adequados para as cópias pertencentes ao incorporador, eliminando a falsa justificativa de "necessidade operacional" para reter as cópias do comprador.
6. Custo de envio: Se o comprador residir fora da República Dominicana, adicione o custo do envio do original às despesas legais.

Considerações adicionais sobre a preservação de documentos

A preservação adequada do contrato original vai além do mero cumprimento legal e constitui uma prática essencial de autoproteção para o comprador:

1. Armazenamento seguro: Guarde o documento em local protegido da umidade, da luz solar direta e de outros fatores que possam deteriorá-lo.
2. Cópias de segurança: Faça cópias autenticadas adicionais que possam ser usadas para tarefas rotineiras, preservando o original para situações críticas.
3. Digitalização pessoal: Crie backups digitais de alta qualidade, embora estes nunca substituam o valor legal do original.
4. Informações para familiares: Certifique-se de que pessoas de confiança saibam onde esses documentos estão guardados em caso de emergência.
5. Atualização do documento: Incorpore de forma organizada no mesmo arquivo qualquer adendo, modificação ou documentação suplementar subsequente.

A posse da via original do contrato de compra e venda do imóvel, devidamente autenticada em cartório, não é um privilégio, mas sim um direito fundamental do comprador, essencial para sua segurança jurídica.

Os compradores devem adotar uma postura firme, porém construtiva, exigindo o cumprimento rigoroso dessa obrigação fundamental desde o momento da assinatura do contrato. Por sua vez, os incorporadores imobiliários devem reconhecer que a entrega imediata desses documentos não apenas cumpre obrigações legais inevitáveis, mas também fortalece e consolida relações comerciais mais sólidas e confiáveis. Parabenizamos os incorporadores que já estão implementando essas boas práticas.

A maturidade do mercado imobiliário dominicano exige a superação de práticas administrativas obsoletas que carecem de justificativa legal e operacional, caminhando em direção a padrões profissionais onde a documentação adequada constitui a base de toda transação responsável.

Este artigo faz parte da série 'Boas Práticas Imobiliárias na República Dominicana'.

Oautor é advogado imobiliário, empresário do ramo imobiliário, CEO do Grupo Echenique, Secretário do Conselho de Administração da AEI (Agência Imobiliária da República Dominicana) para o período 2024-2026, palestrante certificado por John Maxwell e com formação pela corretora Tania Báez, especializada no setor imobiliário dominicano e internacional.