Por Joan Feliz
Especial para El Inmobiliario
Ao longo das minhas colaborações com diversos veículos de comunicação, analisei o impacto que plataformas como o Airbnb têm no turismo dominicano. É um fenômeno que não podemos ignorar, pois, embora tenha permitido a diversificação das opções de hospedagem, também representa sérios desafios para a sustentabilidade do setor turístico. A falta de regulamentação não só põe em risco os grandes projetos turísticos que sustentam a economia do país, como também nos leva a questionar se esse modelo é realmente tão lucrativo para os investidores imobiliários quanto parece.
Airbnb e sua ameaça ao turismo dominicano
A República Dominicana é líder no Caribe graças a um modelo turístico robusto baseado em resorts com tudo incluído, hotéis boutique e grandes empreendimentos imobiliários. No entanto, o Airbnb entrou com força no mercado, oferecendo uma alternativa mais acessível e, em muitos casos, menos regulamentada.
Isso cria uma concorrência desleal. Enquanto hotéis e empreendimentos turísticos cumprem regulamentações rigorosas em relação a impostos, segurança, saúde e sustentabilidade, muitas propriedades anunciadas no Airbnb burlam essas obrigações. Essa vantagem desproporcional não só afeta a capacidade dos projetos formais de competir, como também reduz a arrecadação de impostos do país, comprometendo investimentos econômicos e sociais de alto impacto.
Será que o Airbnb é realmente tão lucrativo para os investidores?
Um dos maiores atrativos do Airbnb é a promessa de gerar uma renda passiva significativa. Muitos investidores imobiliários compraram propriedades com a ideia de transformá-las em acomodações turísticas de curta duração. Mas será que esse modelo é tão lucrativo quanto parece?
A realidade é mais complexa. Embora as diárias possam ser mais altas do que as de um aluguel tradicional, os custos associados também são significativos. Administrar um imóvel no Airbnb envolve despesas contínuas com manutenção, limpeza, contas de luz e água, e plataformas de gestão. Além disso, a renda nem sempre é estável, pois depende da sazonalidade e da concorrência no mercado local.
Em destinos como Punta Cana ou Las Terrenas, onde os anúncios do Airbnb cresceram exponencialmente, a saturação do mercado pode limitar a rentabilidade dos anfitriões. Isso é agravado por riscos como a depreciação dos imóveis e, em alguns casos, a falta de interesse dos compradores locais devido ao aumento do custo dos imóveis.
Impactos sociais e urbanos: um custo oculto
Além dos impactos econômicos, o crescimento do Airbnb está afetando negativamente as comunidades locais. Em muitos destinos turísticos, imóveis que antes estavam disponíveis para aluguéis de longa duração agora estão sendo reservados para estadias curtas. Isso elevou os custos de moradia, tornando mais difícil para os moradores locais arcarem com eles.
Da mesma forma, a transformação de bairros em zonas exclusivamente turísticas pode corroer o caráter e a identidade dessas comunidades, despojando-as dos elementos que as tornavam atraentes em primeiro lugar. Esse fenômeno, conhecido como gentrificação turística, representa uma ameaça real em locais como Santo Domingo Colonial, Sosúa e Cabarete.
A necessidade urgente de regulamentação
Como já mencionei em artigos anteriores, regular plataformas como o Airbnb não significa limitar suas operações, mas sim garantir que todos os participantes concorram em igualdade de condições. A regulamentação pode incluir medidas como:
Exigir o registro obrigatório de imóveis em plataformas digitais.
Defina um limite para o número de dias por ano em que um imóvel pode ser alugado.
Aplique impostos justos à renda gerada pelo Airbnb.
Implementar normas de segurança e saúde semelhantes às exigidas para hotéis.
Países como Espanha, França e México já adotaram essas medidas, protegendo as comunidades locais, garantindo a arrecadação de impostos e equilibrando a concorrência no setor turístico.
Conclusão: Um modelo sustentável para todos?
Embora o Airbnb tenha democratizado o acesso ao mercado turístico, a falta de regulamentação representa uma ameaça para o turismo dominicano, uma de nossas principais fontes de renda. Além disso, não se trata de um modelo tão simples ou lucrativo quanto muitos investidores acreditam, especialmente quando não se levam em conta os custos ocultos e as implicações sociais.
A regulamentação do Airbnb beneficiará não apenas o setor hoteleiro e o governo, mas também os próprios investidores, ao criar um ambiente mais organizado e previsível. Proteger o turismo é proteger o nosso futuro, e estabelecer regulamentações claras para o Airbnb é um passo essencial para o desenvolvimento sustentável e equitativo do turismo. É hora de todas as partes interessadas assumirem a sua responsabilidade e trabalharem juntas para preservar a competitividade do nosso país e a sua essência como um destino turístico de referência.
Autora: Joan Feliz Valoys, MBA, especialista em marketing digital, gerente de operações da Constructora Incaribe, com mais de 10 anos de experiência no setor da construção civil e turismo.
