Uma decisão recente do Tribunal Constitucional, baseada em jurisprudência da Colômbia e do Peru, estabelece os requisitos que uma notificação de inadimplência em um prédio residencial deve cumprir para não violar direitos fundamentais
SANTO DOMINGO – O Tribunal Constitucional decidiu que a divulgação de dívidas de condomínio por meio de redes sociais, áudios, vídeos e fotografias de proprietários inadimplentes viola o direito à privacidade, à honra e à boa reputação, quando essa informação ultrapassa a esfera dos próprios condôminos e atinge terceiros fora do condomínio.
A decisão, identificada como TC/0684/26 e emitida em 27 de julho de 2026, resolve o processo nº TC-05-2026-0032, originado de um conflito entre um grupo de proprietários e o Conselho de Bairro do Condomínio Residencial Estrella Marina, em La Romana.
Aplicando-se ao caso Estrella Marina, o Tribunal Constitucional concluiu que a falha não residia na comunicação da irregularidade, mas nos meios e no âmbito escolhidos pela administração. A publicação de áudio, vídeo e fotografias nas redes sociais, observou o tribunal, excedeu o âmbito da autoridade legítima da administração, que se limita a informar apenas os demais proprietários sobre o estado das obrigações comuns.
Consequentemente, ele ordenou à Associação de Moradores do Bairro Estrella Marina que cessasse essas práticas e se abstivesse de repeti-las.
Na prática, o critério fornece um roteiro para os de condomínio e residenciais : um aviso físico no quadro de avisos ou em áreas comuns, dirigido a proprietários com dívida determinada e não litigiosa, é admissível; sua publicação em redes sociais ou sua divulgação a pessoas fora do condomínio, não é.
Segundo dados do Conselho Nacional de Administração de Condomínios (CONACO), citados pelo El Inmobiliario em maio de 2025, 47% dos condomínios no Distrito Nacional apresentam atrasos significativos na cobrança das taxas condominiais, inadimplência que pode levar à deterioração das instalações e à interrupção de serviços como coleta de lixo e segurança.
E é esse tipo de pressão financeira que levou alguns conselhos de administração a recorrer à exposição pública de devedores, e o que distingue esta decisão de uma simples proibição é que o Tribunal Constitucional não fechou a porta a todas as notificações de incumprimento.
O tribunal esclareceu, reiterando os critérios estabelecidos na sua Sentença TC/0198/23, que a afixação de avisos de dívida de manutenção nas instalações do edifício não viola o direito à privacidade do devedor, desde que se trate de uma dívida certa e exigível, e que não esteja sujeita a litígio judicial.
Segundo a associação profissional, a razão é que as taxas de manutenção constituem um fundo para despesas comuns, assunto de interesse dos demais condôminos.
Direito comparado
Para fundamentar essa distinção, o Tribunal Constitucional baseou-se na jurisprudência comparada, citando o Tribunal Constitucional da Colômbia, que em seu Acórdão T-106/02 estabeleceu que a publicação de listas de devedores não constitui, por si só, violação dos direitos à boa reputação e à privacidade, pois apenas se torna público um fato específico, a inadimplência no pagamento de taxas administrativas.
Esse critério foi reiterado pelo mesmo tribunal na Sentença C-328 de 2019, com base em uma decisão de 2002.
O tribunal dominicano também recorreu ao Tribunal Constitucional do Peru, que, em sua Sentença STC 05903-2014-PA/TC, condicionou a validade dessas listas à exigibilidade da dívida, sem qualquer dúvida quanto à sua existência, uma vez que não está sujeita a litígio judicial.
Nessa mesma decisão, o tribunal peruano estabeleceu três critérios adicionais, também adotados pelo Tribunal Constitucional da Colômbia em seu Acórdão T-630 de 1997, que servem como um guia prático para administradores de condomínios: que a informação envolva todos os moradores da unidade, que não descreva aspectos estritamente pessoais ou familiares e que tenha relevância econômica para todo o condomínio.
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