Sinds 2 december 2025 maakt de technische bepaling DNRT-DT-2025-001 de voorlopige registratie van contractuele rechten op onroerend goed mogelijk. Vijf maanden later functioneert de markt voor nieuwbouwprojecten nog steeds op basis van ketens van particuliere contracten die nooit in het register worden opgenomen
Tijdens het onderzoek dat ik de afgelopen maanden heb verricht, is één constante met een frequentie naar voren gekomen die niet langer verrassend zou moeten zijn: bijna 90% van de projectontwikkelaars die projecten op plan verkopen, zijn niet de geregistreerde eigenaar van de grond waarop ze willen bouwen. Wat ze wel hebben, is een voorlopige koopovereenkomst getekend met de geregistreerde eigenaar. En in de meeste van deze gevallen is zelfs die overeenkomst niet geregistreerd bij het kadaster.
We willen een markt met een robuuste rechtszekerheid, maar we maken geen gebruik van de instrumenten die het registratiesysteem biedt. De Nationale Directie voor Titelregistratie publiceerde op 16 oktober 2025 de Technische Voorschrift DNRT-DT-2025-001 betreffende Preventieve Aantekeningen, Voorlopige Registraties en Informatieve Aantekeningen, die op 2 december van datzelfde jaar in werking trad. Deze voorschrift omvat een formeel voorstel van de Raad van Bestuur 2024-2026 van de Vereniging van Makelaars en Vastgoedbedrijven (AEI), gericht op het minimaliseren van de risico's bij de verkoop van nieuwbouwprojecten, het versterken van de preventieve rechtszekerheid en het dichter bij de normen van internationaal erkende rechtsgebieden zoals Dubai brengen van het Dominicaanse registratiesysteem. Vijf maanden na de formele inwerkingtreding heeft de sector het gebruik ervan nog steeds niet geïntegreerd in de dagelijkse praktijk van de verkoop van nieuwbouwprojecten.
Een reeks contracten die het register nooit te zien krijgt
Een typische transactie voor de verkoop van een nieuwbouwproject berust op drie contractuele partijen. De eerste is de geregistreerde eigenaar, de enige wiens eigendomsrecht is ingeschreven bij het Kadaster. De tweede is de projectontwikkelaar, die door een voorlopige koopovereenkomst, die zelden wordt geregistreerd, aan de eigenaar is gebonden. De derde is de uiteindelijke koper, die door een andere voorlopige koopovereenkomst, die eveneens buiten het kadaster valt, aan de projectontwikkelaar is gebonden.
Het resultaat is een keten waarin geen enkele schakel na de eerste afdwingbaar is tegenover derden. Er wordt gebouwd, er worden promoties gemaakt, reserveringen verzameld en afbetalingscontracten getekend op basis van een juridische structuur die het kadaster simpelweg niet erkent. En ondertussen heeft het systeem zelf het technische antwoord al geleverd.
Wat DNRT-DT-2025-001 u toestaat te doen
Artikel 12 van de bepaling maakt de voorlopige registratie mogelijk van juridische situaties met betrekking tot eigendomsrechten die voortvloeien uit rechtsgeldig gesloten contractuele overeenkomsten tussen de partijen. Concreet kan een voorlopige koopovereenkomst tussen de geregistreerde eigenaar en de projectontwikkelaar voorlopig worden geregistreerd. Ook een voorlopige koopovereenkomst tussen de projectontwikkelaar en de uiteindelijke koper kan voorlopig worden geregistreerd.
Artikel 17 voorziet zelfs in de omzetting van voorlopige registratie in definitieve registratie zodra aan de voorwaarden van de transactie is voldaan. Dit maakt het mogelijk dat contractuele rechten overgaan van initiële afdwingbare bescherming naar volledig eigendom zonder onderbreking van het registratieproces. Met andere woorden, het systeem biedt stapsgewijze bescherming die de koper begeleidt vanaf de ondertekening van het contract tot de levering van de individuele eigendomsakte.
Het echte obstakel is niet het instrument, maar de toestemming
Waarom maakt bijna niemand er gebruik van? Artikel 13, lid I, vereist de uitdrukkelijke toestemming van de geregistreerde eigenaar voor voorlopige registratie die voortvloeit uit een overeenkomst tussen partijen. Dat is de sleutel tot het begrijpen van de stilte in de sector.
Om een koopovereenkomst voorlopig te registreren, heeft een projectontwikkelaar de toestemming van de geregistreerde eigenaar nodig. Voor de uiteindelijke registratie van een koopovereenkomst heeft een koper de toestemming van de projectontwikkelaar nodig. Elk niveau impliceert een mate van transparantie die niet alle marktpartijen bereid zijn te accepteren: openbaarmaking van contractuele verplichtingen, traceerbaarheid van transacties en verminderde operationele flexibiliteit.
Het instrument is er wel degelijk. Wat ontbreekt, is de sectorale bereidheid om het te gebruiken.
De dreigende regelgevingshorizon
Wat nu nog een technische optie is, wordt binnenkort een wettelijke verplichting. Het wetsvoorstel inzake bemiddeling en reclame in de vastgoedsector, dat al door de Senaat is goedgekeurd en momenteel in behandeling is bij de Kamer van Afgevaardigden, zal de structurele lacune dichten waarop een groot deel van de markt draait: geen enkele makelaar of projectontwikkelaar zal vastgoedprojecten kunnen promoten of verkopen waarvan hij niet de wettelijke eigenaar is, noch de verkoop van nieuwbouwprojecten kunnen rechtvaardigen op basis van een voorlopige koopovereenkomst met de geregistreerde eigenaar.
Wanneer die wet van kracht wordt, zal DNRT-DT-2025-001 geen optioneel, ongebruikt instrument meer zijn, maar een essentiële technische aanvulling op de nieuwe marktstandaard worden. We willen een markt met robuuste rechtszekerheid, en wanneer de wet van kracht wordt, zal het gebruik ervan niet langer optioneel zijn.
Wat elke marktpartij vandaag kan doen
Bent u een koper of investeerder: eist u dat de koopovereenkomst die u met de projectontwikkelaar ondertekent, voorlopig wordt geregistreerd bij het Kadaster, of volstaat een notariële bekrachtiging van de handtekeningen?
Bent u een makelaar? Controleert u, voordat u een project op plan aanprijst, of de projectontwikkelaar daadwerkelijk de geregistreerde eigenaar van de grond is, of verkoopt u zonder de eigendomsstructuur te kennen waarop uw commissie is gebaseerd?
Als projectontwikkelaar: wanneer u de grond koopt waarop u wilt bouwen, maar de koopprijs nog niet hebt betaald, registreert u die koopovereenkomst dan voorlopig om uzelf te beschermen, of gaat u op de oude manier verder – zonder dezelfde bescherming die u de uiteindelijke koper later ook niet biedt?
Als vastgoedadvocaat: adviseert u een koper dan om een expliciete clausule op te nemen die de projectontwikkelaar verplicht tot voorlopige inschrijving bij het Kadaster? En adviseert u een projectontwikkelaar dan om deze clausule al bij de aankoop van de grond toe te passen en als standaardclausule op te nemen in de contracten met de uiteindelijke kopers? Deze bescherming ontmoedigt de verkoop niet, maar bevordert deze juist: het vertaalt het vertrouwen dat de hedendaagse, geïnformeerde koper niet langer zonder bewijs schenkt, in een juridisch bindende overeenkomst.
We willen een robuuste, juridisch veilige markt. Het instrument is ons al ter beschikking gesteld. De beslissing om het te gebruiken ligt nog steeds bij ons.
Aanbevolen lectuur:
