De goedkeuring in eerste lezing van het wetsvoorstel dat de bemiddeling in de vastgoedsector in de Dominicaanse Republiek regelt, markeert een keerpunt voor de sector.
De Dominicaanse vastgoedsector is al decennialang een van de meest dynamische aanjagers van de nationale economie. De groei ervan wordt gestimuleerd door lokale investeringen, de toeristische bloei en de aanhoudende interesse van buitenlandse investeerders die de Dominicaanse Republiek zien als een aantrekkelijke bestemming voor de aankoop van onroerend goed.
Deze groei heeft echter een bijzonder kenmerk: ze is sneller gegaan dan de regulering ervan.
Vandaag begint die realiteit te veranderen
De recente goedkeuring door de Senaat van het wetsvoorstel dat de makelaardij in onroerend goed reguleert en praktijken zoals misleidende reclame aanpakt, is geen op zichzelf staande gebeurtenis. Het is het resultaat van een al lang bestaande behoefte in de sector: een regelgevend kader dat de betrokkenen in de waardeketen van onroerend goed organiseert, controleert en de normen verhoogt.
Jarenlang heeft de makelaardij in de Dominicaanse Republiek zonder specifieke wetgeving geopereerd die duidelijke regels vastlegt over wie mag opereren, onder welke voorwaarden, met welke verantwoordelijkheden en wat de gevolgen zijn bij overtreding.
Dit heeft geleid tot het naast elkaar bestaan van hoogopgeleide professionals en informele actoren, wat marktverstoringen, risico's voor consumenten en in veel gevallen een gevoel van onveiligheid heeft veroorzaakt. Dit gevoel is niet zozeer te wijten aan de soliditeit van het Dominicaanse rechtssysteem, maar eerder aan het gebrek aan regulering in de marketing- en bemiddelingsfase.
Het wetsvoorstel erkent deze realiteit door zich ten doel te stellen de bemiddeling in de vastgoedsector te reguleren, te begeleiden, aan te moedigen en te bevorderen, en tevens een grotere transparantie in transacties te garanderen.
We staan zonder twijfel aan het begin van de correctie van een historische schuld.
Deze wetswijziging is niet toevallig tot stand gekomen
Het is het resultaat van constant, aanhoudend en vaak stilzwijgend werk van de actoren in de sector, met name de Vereniging van Makelaars en Vastgoedbedrijven (AEI), die zich al decennialang inzet voor de professionalisering en transparantie van de vastgoedbemiddeling in het land.
Van het bevorderen van goede praktijken tot het verzorgen van permanente training voor makelaars, heeft de AEI een fundamentele rol gespeeld bij het opbouwen van een meer georganiseerde en ethische markt.
Wat we vandaag in dit wetsvoorstel terugzien, is voor een groot deel de verwezenlijking van die initiatieven.
In deze context legt regelgeving geen structuur op die buiten de markt staat. Integendeel, ze institutionaliseert wat de sector al aan het opbouwen was.
Een van de grootste verdiensten van het wetsvoorstel is dat het zich niet beperkt tot het bestraffen van wangedrag, maar een formele structuur creëert voor het functioneren van de sector.
Tot de belangrijkste aspecten behoren de aanwijzing van het Ministerie van Huisvesting, Leefomgeving en Gebouwen (MIVHED) als regelgevende instantie, de invoering van een vergunningssysteem voor vastgoedbemiddelaars, de implementatie van een officieel register voor de vastgoedmarkt, het toezicht op de bedrijfsvoering en de vaststelling van duidelijke verplichtingen voor bemiddelaars.
Dit impliceert een belangrijke verandering: de praktijk van vastgoedbemiddeling is niet langer uitsluitend afhankelijk van ervaring, goede marketing, invloedrijke personen in de vastgoedsector of individuele reputatie, maar wordt ondersteund door een formeel systeem van controle en validatie.
De Dominicaanse Republiek heeft zich, grotendeels dankzij de degelijkheid van haar registratiesysteem, weten te positioneren als een betrouwbare bestemming voor vastgoedinvesteringen.
Rechtszekerheid kan echter niet beperkt worden tot het moment waarop een eigendomsbewijs wordt afgegeven.
Het moet gedurende het hele proces aanwezig zijn: van de promotie van het vastgoed, via de bemiddeling, tot de formalisering van de transactie.
In die zin introduceert het wetsvoorstel een belangrijk element: het breidt de rechtszekerheid uit naar de gehele waardeketen van de vastgoedsector .
Zelfs aspecten die traditioneel als commercieel worden beschouwd, zoals vastgoedreclame, krijgen binnen dit nieuwe kader juridische implicaties, waardoor zowel de consument als de actoren in de sector beter beschermd worden.
Een van de grootste sterke punten van dit initiatief is dat het niet alleen de koper beschermt.
Het beschermt iedereen: de koper, de ontwikkelaar en bouwer, de makelaar en de eigenaar, door te werken binnen een duidelijker en veiliger kader. En niet alleen voor woningen in aanbouw of projecten op plan, maar ook voor de bekende praktijk van wederverkoop.
Met andere woorden: regulering beperkt de markt niet. Ze organiseert en versterkt de markt.
Voor investeerders, met name buitenlandse, is dit soort vooruitgang een positief teken. De meest aantrekkelijke markten zijn niet per se de snelst groeiende, maar eerder die markten die groeien met duidelijke regels. Het bestaan van vergunningen, registraties, toezicht en sancties is geen last, maar een garantie.
Het is belangrijk om te benadrukken dat dit project in eerste lezing is goedgekeurd en nog de bijbehorende wetgevingsfasen moet doorlopen voordat het wet wordt.
Dit omvat de goedkeuring in tweede lezing, de behandeling in de Kamer van Afgevaardigden en de daaropvolgende inwerkingtreding. Maar los van het proces is de institutionele boodschap al afgegeven.
Het reguleren van de vastgoedsector is een prioriteit
Jarenlang groeide de Dominicaanse vastgoedsector dankzij kansen. Nu begint deze sector te consolideren, gedreven door regelgeving.
Tegelijkertijd introduceert de invoering van elektronische facturering voor zelfstandige professionals – waaronder ook makelaars – vanaf 15 mei een nieuwe standaard qua formaliteit in de praktijk van vastgoedbemiddeling.
De vraag is dan niet óf de markt zal veranderen, maar hóé deze zal veranderen.
Het is namelijk heel belangrijk om te onthouden dat wanneer formaliteit de norm wordt, de markt stopt met improviseren en begint te consolideren. En in dat proces zal de sector zich vanzelfsprekend gaan filteren.
Zal dezeevolutieherdefiniëren wie voorbestemd is om te blijven?
Aanbevolen lectuur:
