In vergelijking met gegevens van de Centrale Bank en het ONE (Nationaal Bureau voor de Statistiek) blijkt de door GPG voorspelde opleving reëel te zijn voor huren en investeren in dollars, maar veel minder sterk voor mensen die hun eerste huis kopen met een salaris en hypotheek in peso's
SANTO DOMINGO. – In juli heeft Global Property Guide, het toonaangevende internationale portaal voor vastgoedinvesteerders, zijn profiel van de Dominicaanse Republiek bijgewerkt met een optimistische boodschap: de huizenprijzen stijgen, de huurrendementen liggen hoger dan twee jaar geleden en de economie groeit in een tempo waar weinig andere landen in de regio zich op kunnen beroemen.
Maar als je die cijfers vergelijkt met officiële gegevens van de Centrale Bank van de Dominicaanse Republiek (BCRD) en het Nationaal Bureau voor de Statistiek (ONE), wordt het beeld complexer: een markt die in reële termen sterk vertraagt, een munt die sterker wordt om redenen die weinig met de vastgoedsector te maken hebben, en hypotheekrentes die maar niet dalen, ondanks het feit dat de Centrale Bank zelf het geld goedkoper maakt.
De waarde van de boom daalt als deze in peso's wordt gemeten
De gegevens die Global Property Guide heeft gepresenteerd, tonen aan dat de huizenprijzen tot het eerste kwartaal van 2026 met 7,74% op jaarbasis zijn gestegen, en dat is een solide cijfer.
Het probleem ontstaat wanneer rekening wordt gehouden met inflatie: volgens de eigen kwartaalberekeningen van het bedrijf daalde de reële groei, die daadwerkelijk meet of een woning in waarde stijgt boven de kosten van levensonderhoud, van 8,84% op jaarbasis in het eerste kwartaal van 2024 naar 5,05% in het eerste kwartaal van 2025, naar 3,09% in het laatste kwartaal van 2025 en slechts 0,33% in het eerste kwartaal van 2026.
In vier referentiekwartalen daalde de reële winst van een gemiddeld Dominicaans huishouden tot een twintigste van wat deze twee jaar eerder was.
Deze vertraging valt vrijwel punt voor punt samen met het inflatieverloop dat is gerapporteerd door de Centrale Bank van de Dominicaanse Republiek (BCRD). Volgens hun cijfers steeg de consumentenprijsindex van een jaarlijkse variatie van 4,63% in maart 2026 naar 5,11% in april, 5,35% in mei en 5,67% in juni, waarmee het plafond van de officiële doelstelling van 4% ± 1% werd overschreden.
In haar verklaring van 31 juli schreef de centrale bank het herstel toe aan "de aanbodschok die samenhangt met de hogere olieprijzen" en besloot zij de beleidsrente te handhaven op 5,25% per jaar, in de verwachting dat de inflatie tegen eind 2026 naar de doelstelling zal convergeren.
Totdat die convergentie bereikt is, tast elk extra procentpunt inflatie de nominale herwaardering van onroerend goed vrijwel peso voor peso aan.
De valuta die de dollarkoper straft
Een andere factor die Global Property Guide aanhaalt, en die meer context verdient dan hij krijgt, is de sterkte van de Dominicaanse peso. Volgens de Centrale Bank van de Dominicaanse Republiek (BCRD) is de munt tussen eind 2025 en eind juli 2026 met 8% in waarde gestegen ten opzichte van de dollar (van gemiddeld RD$ 63,50 per dollar in januari tot ongeveer RD$ 58,60 in juli), en met 4,4% op jaarbasis.
De centrale bank benadrukt dat dit geen kunstmatige overwaardering is, maar eerder "een natuurlijke aanpassing als reactie op veranderingen in de internationale financiële omstandigheden", en schrijft de instroom van buitenlandse valuta toe aan vier bronnen: 6.716 miljoen dollar aan toerisme, 3.276,5 miljoen dollar aan buitenlandse directe investeringen, 8.745 miljoen dollar aan export (16,6% meer dan in 2025) en 6.219,3 miljoen dollar aan overmakingen (6,7% meer), allemaal in de eerste helft van 2026.
Voor een koper die in dollars verdient, of het nu een buitenlandse investeerder is of een Dominicaan uit de diaspora, heeft deze versterking een stil maar meetbaar effect: het maakt het onroerend goed duurder, zelfs als de prijs in peso's nauwelijks verandert.
Uitgaande van de prijzen van juni 2026 zoals vermeld door Global Property Guide (DOP 139.000 per vierkante meter voor appartementen, wat overeenkomt met ongeveer US$ 2.373 bij een wisselkoers van DOP 58,60), zou diezelfde prijs in peso's ongeveer US$ 2.189 per vierkante meter hebben gekost als de wisselkoers gelijk was gebleven aan die van januari 2026 (DOP 63,50).
Met andere woorden, alleen al door wisselkoersschommelingen, en nog voordat er rekening wordt gehouden met prijsstijgingen in peso's, is de prijs van één vierkante meter Dominicaans vastgoed in dollars in zes maanden tijd met ongeveer 8% gestegen. Deze kosten worden niet weerspiegeld in de peso-prijsindexen, maar iedereen die dollars omrekent naar peso's om aankopen te doen, zal dit verschil zeker merken.
Huurwinsten, geen vermogenswinsten
Hoewel analyses aantonen dat de waardestijging van vastgoed afkoelt, is het tegendeel waar: de huurinkomsten stijgen. Global Property Guide meldt een gemiddeld bruto rendement van 8,53% in het eerste kwartaal van 2026, vergeleken met 7,78% in het derde kwartaal van 2025, 7,12% in het eerste kwartaal van dat jaar en 6,74% medio 2024. In Santo Domingo loopt het gemiddelde op tot 9,09% (voor appartementen met twee slaapkamers zelfs tot 9,87%), en in Punta Cana/Bávaro bedraagt het 7,98%.
Dit zijn opmerkelijk hoge huurprijzen voor een markt met een valuta die ook nog eens in waarde stijgt: wie twee jaar geleden een woning in dollars kocht en nu de huur in sterke peso's ontvangt, profiteert in feite van twee premies tegelijk.
Het patroon beschrijft een markt die van aard is veranderd zonder dat dit veel aandacht in de media heeft gekregen. In 2024 was kopen in de Dominicaanse Republiek vooral een gok op waardestijging; in 2026, volgens de cijfers van Global Property Guide zelf, is het steeds meer een gok op cashflow.
Dat onderscheid is belangrijk voor elke investeringsbeslissing, en het internationale rapport maakt het impliciet in zijn tabellen, maar het maakt er niet de centrale boodschap van.
Het verschil tussen de beleidsrente en de reële hypotheekrente
Hier compliceren officiële gegevens het optimistische verhaal verder. De Centrale Bank van de Dominicaanse Republiek (BCRD) verlaagde haar monetaire beleidsrente in november 2025 van 5,75% naar 5,25% en heeft deze sindsdien op dat niveau gehouden, ogenschijnlijk om de kredietkosten te verlagen.
De rente op zakelijke leningen daalde van 12,32% naar 11,55%, terwijl de rente op consumentenleningen daalde van 26,97% naar 26,58%. De gemiddelde hypotheekrente volgde echter dit patroon en steeg van 11,40% in mei 2025 naar 11,47% in mei 2026, volgens gegevens van de Superintendency of Banks.
Het resultaat is een Dominicaanse hypotheek die, omgerekend naar huidige peso's, ongeveer evenveel kost als een jaar geleden, ook al is geld in theorie goedkoper, juist op het moment dat de inflatie de koopkracht van het salaris waarmee die termijn wordt betaald, vermindert.
De hypotheekportefeuille groeide echter met 11,4% op jaarbasis in het eerste kwartaal van 2026: Dominicanen blijven leningen afsluiten om huizen te kopen, zelfs tegen rentes die niet dalen. Dit duidt op vertrouwen in toekomstige inkomsten of simpelweg op een gebrek aan alternatieven gezien de stijgende huurprijzen.
Een bod naar boven
Een rapport van het Nationaal Bureau voor de Statistiek, aangehaald door de Vereniging van Woningbouwers en Ontwikkelaars (Acoprovi) over het woningaanbod in Groot-Santo Domingo, bevestigt dezelfde ontwikkeling aan de aanbodzijde: het laagste prijssegment, tot RD$ 3 miljoen, zag zijn aandeel dalen van 20,9% naar 14,7% van het totale aanbod, terwijl het segment van RD$ 3 tot 5 miljoen groeide van 33,1% naar 37,6%, de grootste stijging van alle prijsklassen.
De geografische spreiding is eveneens opvallend in het GPG-rapport: de prijs per vierkante meter in Piantini ligt rond de RD$172.377 (ongeveer US$2.942), bijna zes keer zo hoog als in Los Alcarrizos, waar deze rond de RD$31.738 (US$542) schommelt. De markt is niet alleen in opkomst, maar wordt ook naar boven toe geherstructureerd, en de meest betaalbare woningen, het soort dat wordt gekocht door de middenklasse met een vast salaris, verliezen relatief aan aandeel in het totale aanbod.
Hoe lees je het rapport?
Het Global Property Guide-rapport, met zijn cijfers over huurrendement en nominale waardestijging, is geschreven voor een internationaal beleggerspubliek, benadrukt de aantrekkelijkheid van het rendement en behandelt de waardestijging van de peso als een valutarisico, zonder deze te vergelijken met de lokale inflatie, het rentebeleid of de samenstelling van het aanbod.
Door deze drie elementen bij elkaar op te tellen – de consumentenprijsindex (CPI) van de Centrale Bank van de Dominicaanse Republiek, het verschil tussen de beleidsrente en de hypotheekrente, en de herverdeling van het aanbod zoals vastgelegd door het Nationaal Bureau voor de Statistiek – blijkt de Dominicaanse vastgoedhausse van 2026 een solide verhaal te zijn voor mensen met een dollarinkomen of die van huur leven, en een veel minder rooskleurig verhaal voor de Dominicaanse koper met een vast inkomen die een bank nodig heeft om zijn eerste huis te financieren.
De centrale bank zelf verwacht dat de inflatie tegen eind 2026 zal convergeren naar haar doelstelling van 4% ± 1% en dat de economische groei de bovengrens van de bandbreedte van 4,0% tot 4,5% zal benaderen. Als dit scenario zich materialiseert, zouden de reële huizenprijzen opnieuw kunnen stijgen.
Maar zolang het verschil tussen de beleidsrente en de hypotheekrente blijft bestaan, en zolang het aanbod zich blijft verschuiven naar duurdere segmenten, zal de markt kapitaal boven lonen blijven belonen.
IN CIJFERS
• Huizenprijzen: +7,74% nominaal op jaarbasis tot maart 2026, maar slechts +0,33% reëel op jaarbasis in het eerste kwartaal van 2026 (Global Property Guide).
• Inflatie op jaarbasis: 4,63% (maart) → 5,11% (april) → 5,35% (mei) → 5,67% (juni 2026), boven de doelstelling van 4% ± 1% (BCRD).
• Dominicaanse peso: waardestijging van 8% sinds eind 2025 en 4,4% op jaarbasis tot juli 2026 (BCRD).
• Bruto huurrendement: 8,53% nationaal gemiddelde in het eerste kwartaal van 2026 (9,09% in Santo Domingo, 7,98% in Punta Cana/Bavaro), vergeleken met 6,74% medio 2024 (Global Property Guide).
• Gemiddelde hypotheekrente: 11,47% in mei 2026, vergeleken met 11,40% in mei 2025, ondanks de daling van de beleidsrente van 5,75% naar 5,25% (BCRD / El Dinero).
• Het woningaanbod tot RD$3 miljoen: daalde van 20,9% naar 14,7% van het totale aanbod in Groot-Santo Domingo; het segment van RD$3-5 miljoen steeg van 33,1% naar 37,6% (ONE / Acoprovi).
Global Property Guide (GPG) is een internationaal portaal dat gespecialiseerd is in onderzoek en analyse van de wereldwijde vastgoedmarkt. Het portaal is opgericht in 2005, heeft zijn hoofdkantoor in Londen en publiceert landspecifieke rapporten over huizenprijzen, huurrendementen, kooptrends, juridische kaders voor buitenlandse investeerders en macro-economische indicatoren die relevant zijn voor de sector. Deze rapporten zijn primair gericht op internationale investeerders, makelaars en kopers die markten buiten hun eigen land evalueren.
Het omvat meer dan honderd landen en de gegevensbladen worden regelmatig bijgewerkt; het blad voor de Dominicaanse Republiek wordt bijvoorbeeld ongeveer eens per jaar herzien, waarbij gegevens van vastgoedwebsites (zoals Properstar) worden gecombineerd met officiële statistieken van centrale banken en nationale statistische bureaus.
Aanbevolen lectuur:
