Het wetsvoorstel dat de makelaardij en misleidende reclame in de Dominicaanse Republiek reguleert, is een noodzakelijke stap voorwaarts voor de sector. Zoals elke wet kent ook deze echter beperkingen. Het is net zo belangrijk om te begrijpen wat er níét onder valt als wat er wél onder valt, vooral in een markt waar rechtszekerheid afhangt van meerdere factoren.
In de vastgoedsector van de Dominicaanse Republiek groeit de consensus: de wetgeving die makelaardij en misleidende reclame reguleert, is noodzakelijk. En dat is ook zo.
Het brengt orde, stelt duidelijke regels vast en versterkt de professionalisering van de sector. Er is echter één punt dat zelden met dezelfde intensiteit wordt besproken: wat deze wet níét zal oplossen.
Want geen enkele wet, hoe alomvattend ook, kan het oordeel, de zorgvuldigheid of de verantwoordelijkheid vervangen van degenen die aan de markt deelnemen.
De wet vervangt geen juridische analyse
Een van de meest voorkomende fouten in de vastgoedsector is de aanname dat het bestaan van regelgeving de veiligheid van een transactie garandeert. Dit is niet het geval.
Als het wetsvoorstel wordt aangenomen, zal het de bemiddeling reguleren, maar het zal geen eigendomsrechten valideren, titels certificeren of een juridisch due diligence-proces vervangen.
Met andere woorden: zelfs als de makelaar bevoegd is, zelfs als de transactie binnen een gereguleerd kader wordt uitgevoerd, blijft het juridische risico van het onroerend goed bestaan als het niet naar behoren is gecontroleerd.
Rechtszekerheid wordt niet als vanzelfsprekend beschouwd. Die wordt opgebouwd.
De wet elimineert het beleggingsrisico niet
De investeerder zou het bestaan van regelgeving kunnen interpreteren als een absolute garantie.
Dat zou een vergissing zijn.
De vastgoedmarkt zal onderhevig blijven aan variabele factoren zoals: projectomstandigheden, naleving van de regelgeving door de ontwikkelaar, contractuele structuur en financiële risico's.
De wet kan operationele risico's verminderen en de transparantie verbeteren, maar neemt het inherente risico van beleggen niet weg. Beleggen vereist nog steeds een goed beoordelingsvermogen.
De wet maakt niet van iedereen een professional
Regelgeving stelt eisen, maar garandeert geen uitmuntendheid.
Het bezitten van de vereiste kwalificaties, het verkrijgen van een vergunning of de registratie impliceert niet automatisch dat een tussenpersoon ervaring, analytisch vermogen of een sterke professionele ethiek heeft. De wet stelt een basisniveau vast, maar het niveau wordt door elke individuele professional bepaald.
De wet vervangt de ethiek niet
Een van de pijlers van het project is transparantie en goede trouw in de bedrijfsvoering. Ethiek wordt echter niet alleen door de wet opgelegd... het moet in de praktijk worden gebracht.
Een gereguleerde markt kan wangedrag bestraffen, maar echt vertrouwen ontstaat wanneer marktpartijen zich verantwoordelijk gedragen, zelfs als er geen toezicht is.
De wet zal niet alle conflicten voorkomen
Zelfs met regelgeving zullen er nog steeds contractbreuken, bouwvertragingen, meningsverschillen tussen partijen, juridische interpretaties en rechtszaken voorkomen.
De wet kan mechanismen en parameters vaststellen, maar sluit de mogelijkheid van conflicten niet uit.
De wet bestaat niet om problemen te voorkomen, maar om ze op te lossen.
De wet vervangt de voorlichting aan de klant niet
Een onwetende klant blijft kwetsbaar, zelfs in een gereguleerde omgeving. Daarom is, naast de wetgeving, marktvoorlichting essentieel.
Het is de verantwoordelijkheid van de klant om te begrijpen wat er wordt ondertekend, gespecialiseerd juridisch en financieel advies in te winnen vóór de aankoop, de risico's te kennen en weloverwogen beslissingen te nemen.
De wet werkt niet vanzelf
Elke wet heeft regelgeving nodig, instanties om de wet te handhaven, effectief toezicht en de wil om zich eraan te houden. Zonder deze elementen verliest de wet in de praktijk haar kracht. Het aannemen van een wet is het begin, niet het einde, van het proces.
Wat verandert er dan wel?
Het wetsvoorstel reguleert de praktijk van bemiddeling, verhoogt de standaarden in de sector, versterkt de transparantie en vermindert informele praktijken.
Maar het vervangt niet de elementen die van oudsher een veilige vastgoedtransactie kenmerken: oordeelsvermogen, analyse en verantwoordelijkheid.
Mijn laatste reflectie
De Dominicaanse vastgoedsector zet resolute en belangrijke stappen richting regulering. Het is echter ook belangrijk te begrijpen dat de wet geen complete oplossing is, maar slechts een instrument.
Velen vragen zich nu af of de wet alles zal oplossen, of het wel zal werken. Dat zou niet de vraag moeten zijn. De vraag die we onszelf zouden moeten stellen is of wij, als sector, bereid zijn de verantwoordelijkheid op ons te nemen die de wet niet kan opleggen.
Want zelfs in een gereguleerde markt hangt de kwaliteit van het resultaat altijd af van degenen die het uitvoeren.
Aanbevolen lectuur:
- Volgens een wetsvoorstel hebben advocaten een vergunning nodig om onroerend goed te mogen verkopen
- Regulering van de vastgoedsector: een historische schuld die nu eindelijk wordt afbetaald
- Twee voormalige AEI-voorzitters bevestigen dat de goedkeuring van de vastgoedwet gepaard moet gaan met effectieve regelgeving
