De meest relevante verandering zit hem in de aard van de sector: het toerisme verschuift de focus van hotelbezetting naar een steeds grotere rol als vastgoedmarkt.
SANTO DOMINGO. – De toezeggingen voor investeringen in toerisme van meer dan 13 miljard dollar, die het Ministerie van Toerisme heeft gedaan tijdens internationale evenementen zoals FITUR 2026, tonen de omvang aan van de expansiecyclus die de sector doormaakt.
In deze context vallen de ontwikkelingsprojecten ter waarde van meer dan 4 miljard dollar die Asonahores tijdens DATE 2026 presenteerde, met een directe impact op de uitbreiding van het toerisme en het woningaanbod in het land.
Achter de totale cijfers schuilt een netwerk van projectontwikkelaars, internationale ketens en financieel kapitaal dat opereert volgens een andere logica, een logica die verder gaat dan de bouw van kamers: zij structureren gebieden waar hotels, villa's en privéwoningen naast elkaar bestaan binnen hetzelfde investeringsplan.
Deze verschuiving vindt plaats in een land met meer dan 90.000 hotelkamers en ruim 1.000 andere accommodaties, volgens gegevens van Asonahores en sectorrapporten, naast duizenden wooneenheden die verband houden met toerisme en die niet altijd worden meegerekend in de traditionele inventaris.
Hoewel het aantal bezoekers blijft stijgen, met meer dan 10 miljoen toeristen in 2025 volgens gegevens van de Centrale Bank, is de hotelbezetting gedaald tot ongeveer 75%, volgens gegevens van het Nationaal Bureau voor de Statistiek en analyses van de sector.
In dit scenario blijkt de verkoop van vastgoed een mechanisme te zijn om vanaf de beginfase van het project rendement te garanderen.
De modelwijziging
De opkomst van villa's, toeristische appartementen en residenties die verbonden zijn aan hotelmerken, waarbij vastgoedbezit wordt gecombineerd met horecadiensten, introduceert een hybride model waarbij de inkomsten niet uitsluitend afhangen van de bezettingsgraad, maar ook van de verkoop van de wooneenheden.
Het concept van 'merkgebonden woningen' wordt niet altijd genoemd in het lokale publieke debat, maar het vormt de kern van deze transformatie.
In de Dominicaanse Republiek begint dit model zich te consolideren als een van de meest dynamische segmenten van vastgoedtoerisme, zoals gepubliceerd in gespecialiseerde media zoals El Inmobiliario. In tegenstelling tot het traditionele model, gebaseerd op bezettingsgraad en gastenomzet, stellen deze structuren ontwikkelaars in staat waarde te genereren uit de verkoop van activa, terwijl de operationele stromen die aan toerisme zijn gekoppeld, behouden blijven.
Dit model is niet beperkt tot ultraluxe projecten. Tegelijkertijd zijn er projecten ontstaan die zich richten op individuele investeerders die appartementen kopen voor toeristische verhuur, onder regelingen die worden beheerd door particuliere exploitanten.
Bedrijven zoals Noval Properties en Cruise On Land hebben dit segment ontwikkeld en het bereik van vastgoedtoerisme uitgebreid tot buiten de merkgebonden residenties.
Daarbij komt nog de instroom van buitenlands kapitaal in omvangrijke verstedelijkingsprojecten, zoals die van Inmobiliaria Huacachina, die een uitbreiding van het model naar nieuwe gebieden in het territorium weerspiegelen.
Playa Grande: het meest recente geval
Playa Grande Golf & Ocean Club, het project onder leiding van honkbalspeler Alex Rodriguez in Playa Grande, Río San Juan, vertegenwoordigt een investering van 1 miljard dollar en combineert een hotel, villa's en luxe appartementen in één complex, aldus informatie van het Ministerie van Toerisme. Het is het duidelijkste en meest recente voorbeeld van deze verschuiving.
Volgens Mitur omvat het plan "zowel hotel- als vastgoedkamers", waarbij beide componenten in hetzelfde model worden geïntegreerd. Het project voorziet in meer dan 500 wooneenheden, bestaande uit privéwoningen en hotelaccommodaties, zo blijkt uit de gegevens in de officiële aankondiging.
Het omvat ook aanvullende infrastructuur, zoals een privé-vliegveld, ontworpen om de toegang voor klanten met een hoog bestedingsvermogen te vergemakkelijken, aldus informatie die in de officiële aankondiging zelf is vrijgegeven.
De terminal, gericht op zakelijke luchtvaart, zou een geschatte investering van zo'n 40 miljoen dollar vergen. De bouw en exploitatie ervan zouden in handen zijn van de particuliere sector, onder toestemming en toezicht van de staat.
Het complex is opgebouwd rondom Amanera, dat wordt beheerd door het internationale merk Aman. Dit introduceert een van de centrale elementen van het nieuwe model: de samenwerking tussen vastgoedontwikkeling en wereldwijde luxemerken.
Het resultaat is, naast een hoogwaardige toeristische bestemming, een exclusieve portefeuille van activa, met panden die verkocht, gebruikt of geïntegreerd kunnen worden in beheerde verhuurprojecten.
Playa Grande Golf & Ocean Club illustreert, afgezien van de omvang, het patroon waarbij toerisme steeds vaker wordt ingezet als platform voor vastgoedontwikkeling.
Wie koopt het: de toerist-investeerder
De productverschuiving impliceert ook een verandering in de vraag. Het aanbod omvat villa's aan het strand, luxe appartementen en merkwoningen, gericht op vermogende internationale kopers. Het is niet afgestemd op het profiel van de traditionele all-inclusive toerist, zelfs niet in de luxe variant.
Dit aanbod is gericht op individuele of familiebeleggers die vastgoed verwerven voor gedeeltelijk gebruik en winstgevendheid, vaak in het kader van regelingen beheerd door hotelketens.
Dit profiel stelt ontwikkelaars in staat om liquiditeit te verkrijgen vóór de volledige ingebruikname van het project, terwijl de koper toegang krijgt tot een object dat zowel persoonlijk gebruik als inkomstenpotentieel combineert.
De actoren in het systeem
Het model rust op drie lagen: aan de basis staan de projectontwikkelaars die grote stukken land beheren. In het oosten ontwikkelen Grupo Puntacana en Cap Cana projecten waar infrastructuur, hotels en woningen samenkomen.
Hierbij horen ook groepen met een hotelachtergrond die zich hebben ontwikkeld tot gemengde concepten, zoals Grupo Piñero en Grupo Martinón.
Het tweede niveau wordt bezet door internationale exploitanten, zoals Meliá Hotels International, Hyatt Hotels Corporation, Marriott International, Hilton Hotels & Resorts en Club Med, die deelnemen aan projecten die merkgebonden residenties integreren en bijdragen aan management, positionering en vraag.
Het derde niveau is financieel kapitaal. Internationale fondsen, family offices en lokale financiering hebben de groei ondersteund: alleen al in 2025 bedroeg de kredietverlening aan de toeristische sector meer dan RD$ 61 miljard, volgens gegevens van het Dominicaanse financiële systeem.
De rol van de staat
Het ministerie van Toerisme, onder leiding van minister David Collado, heeft actief de aantrekking van internationale investeringen bevorderd en tijdens evenementen zoals FITUR investeringstoezeggingen van miljoenen dollars aangekondigd.
Tegelijkertijd heeft de ontwikkeling van infrastructuur, zoals luchthavens, toegangswegen en voorzieningen, de haalbaarheid van grootschalige toeristische vastgoedprojecten vergemakkelijkt, zoals het eerdergenoemde geval van Playa Grande, waar de integratie van een privé-luchthaven aansluit op die logica: het vermindert de bereikbaarheid voor hoogwaardige segmenten en verhoogt de concurrentiekracht van het project.
Geld: buitenlandse investeringen en een modelwijziging
De kapitaalstroom bevestigt dat de verandering niet louter conceptueel is. Volgens de Centrale Bank bereikte de buitenlandse directe investering in 2025 5.032,3 miljoen dollar, het hoogste niveau ooit geregistreerd voor de Dominicaanse economie, met een jaarlijkse groei van 11,3%.
Binnen dat totaal was toerisme goed voor 26,3% van de geldstromen, wat neerkomt op ongeveer 1,323 miljard dollar, terwijl de vastgoedsector 15,7% voor zijn rekening nam, oftewel nog eens 790 miljoen dollar.
De centrale bank heeft zelf aangegeven dat de groei van de vastgoedactiviteit "nauw samenhangt met de opleving van het toerisme", een verband dat in de praktijk beide sectoren binnen dezelfde investeringslogica plaatst.
Toerisme en vastgoed namen samen meer dan 40% van de buitenlandse directe investeringen in die in 2025 het land binnenkwamen, waarmee ze zich consolideerden als de belangrijkste aantrekkingsbron voor buitenlands kapitaal.
Deze gegevens onderstrepen niet alleen het belang van de sector, maar helpen ook de transformatie ervan te verklaren in een context waarin toerisme een van de belangrijkste bronnen van buitenlandse valuta voor het land blijft.
Het functioneert niet als een geïsoleerde dienstverlenende sector, maar als een platform voor de ontwikkeling, financiering en marketing van vastgoed dat aan het gebied is verbonden.
Volgens de Centrale Bank bedraagt de jaarlijkse omzet van de sector meer dan 8,5 miljard dollar, met meer dan 11 miljoen bezoekers in 2025 en prognoses die in 2026 de 12 miljoen benaderen.
Maar de toeristenstroom is nu slechts een deel van het verhaal, zoals de groei van buitenlandse directe investeringen in toerisme en de uitbreiding van bankfinanciering aantonen: de sector fungeert ook als platform voor de structurering en marketing van vastgoed.
Territorium als financieel bezit
De uitbreiding van het toerisme in de Dominicaanse Republiek is niet langer uitsluitend gebaseerd op bestemmingen, maar eerder op gebieden met investeringseenheden die grond, infrastructuur en vastgoed combineren.
Gebieden zoals Miches, Pedernales, Punta Cana, Playa Grande en Punta Bergantín concentreren projecten die hotel-, woningbouw- en infrastructuurontwikkeling combineren, in lijn met de prioriteiten van het Ministerie van Toerisme in het kader van zijn strategie voor diversificatie van de sector.
Punta Cana en Bávaro concentreren het grootste volume aan particuliere investeringen; Miches ontstaat als een geplande ontwikkeling met deelname van internationale ketens; Pedernales vordert als een door de staat gedreven project; en Punta Bergantín is opgezet als een gemengd publiek-privaat model in het noorden, terwijl Playa Grande in ontwikkeling is.
In de praktijk wijst dit patroon erop dat toeristische ontwikkeling niet alleen de vraag volgt, maar deze ook territoriaal organiseert, waarbij grond, infrastructuur en kapitaal binnen hetzelfde investeringsplan worden geïntegreerd.
Het is belangrijk op te merken dat, hoewel veel van deze ontwikkelingen zich in dunbevolkte of moeilijk bereikbare gebieden bevinden, hun haalbaarheid afhangt van de uitbreiding van de infrastructuur en de connectiviteit, zoals blijkt uit projecten die nieuwe toegangswegen of luchthavenfaciliteiten omvatten.
Een industrie in transitie
Het investeringsvolume, de architectuur van de projecten en de samenstelling van het kapitaal wijzen allemaal in dezelfde richting: het Dominicaanse toerisme blijft groeien als dienstverlenende sector, maar de interne dynamiek ervan onthult een toenemende integratie met de vastgoed- en financiële markt.
Een nieuwe laag waarin investeringsstromen, territoriale expansie en diversificatie van het aanbod niet alleen inspelen op de vraag van toeristen, maar ook op de bouw van infrastructuur.
In dat proces consolideren gebieden zoals Miches, Pedernales, Punta Cana, Playa Grande en Punta Bergantín zich niet alleen als bestemmingen, maar ook als plekken waar land, kapitaal en waardeprojectie samenkomen.
Het beschikbare bewijsmateriaal, van gegevens over buitenlandse investeringen tot de structuur van nieuwe ontwikkelingen, suggereert dat de sector opereert volgens een bredere logica waarbij het niet alleen gaat om het ontvangen van bezoekers, maar ook om het structureren van eigendom.
En in die transitie wordt het toerisme in de Dominicaanse Republiek steeds minder gedefinieerd door het aantal hotelkamers en steeds meer door de troeven die het weet te creëren.
Aanbevolen lectuur:
