Het aantal woningen met een prijs van maximaal RD$3 miljoen is sterk gedaald: een afname van 83,8% ten opzichte van het rendement op eigen vermogen (ROE) in 2024-2021.
SANTO DOMINGO. – Gegevens uit het Bouwvoorraadregister (ROE 2025-1), gepubliceerd door het Nationaal Bureau voor de Statistiek (ONE), over woningprijzen, onthullen een gevaarlijke polarisatie op de markt. Betaalbare dreigen te verdwijnen op de formele markt, terwijl de prijzen per vierkante meter in de meest exclusieve wijken van het Nationaal District blijven stijgen tot historische niveaus.
De cijfers bevestigen een trend die zich al medio 2023 aftekende, ze zijn allesbehalve bemoedigend voor de promotors van deze markt en onthullen een dringende behoefte: het ontwerpen van overheidsbeleid en sectorale allianties die de productie van woningen mogelijk maken tegen prijzen die de meeste Dominicanen zich kunnen veroorloven.
Het rendement op eigen vermogen (ROE) van 2025-1 onthult niet alleen de huidige marktprijzen, maar ook de richting die de woningmarkt in het land opgaat: een gepolariseerd systeem waarin luxe blijft floreren en betaalbare woningen vrijwel onvindbaar worden. Dit is het grootste contrast tussen segmenten dat in recente ROE-cycli is waargenomen.
Een ongekende ineenstorting:
het ROE van 2025-1 laat zien dat woningen met een prijs van RD$ 3 miljoen of minder een scherpe daling: een van 83,8% ten opzichte van het ROE van 2024-1.
Deze ineenstorting van het goedkope segment staat niet op zichzelf: het is een gevolg van een ongunstige situatie waarin de gestegen materiaalkosten, het gebrek aan beschikbare grond tegen redelijke prijzen en strengere financiële voorwaarden samenkomen.
Zoals El Inmobiliario.do in haar rapport "De constante stijging van de kosten van bouwmaterialen: een belemmering voor betaalbare woningen in de Dominicaanse Republiek", zijn de kosten van staal, cement en betonblokken tussen 2020 en 2024 aanzienlijk gestegen. Volgens geraadpleegde ontwikkelaars maakt dit het "steeds moeilijker om projecten in het lage prijssegment te realiseren".
Deze druk wordt versterkt door hogere bankrentes en lagere winstmarges voor ontwikkelaars, wat de productie van betaalbare woningen drastisch heeft beperkt.
La Esperilla, Piantini en Naco: de duurste vierkante meter van het land.
Terwijl van betaalbare woningen afneemt, blijft het hogere segment groeien. De ROE 2025-1 laat duidelijk de rangschikking zien van de wijken met de hoogste prijs per vierkante meter:
La Esperilla: RD$ 166.212 per m²;
Piantini: RD$ 161.449 per m²;
Ensanche Naco: RD$ 149.038 per m².
Alle percelen bevinden zich in het centrale gebied, een zone met een grote commerciële en zakelijke dynamiek, waar hoogbouwprojecten, kantoortorens, luxe voorzieningen en een groeiende aanwezigheid van buitenlandse kopers of investeerders met een focus op huurinkomsten geconcentreerd zijn.
In een analyse uit 2023 waarschuwde El Inmobiliario.do al dat de prijzen in deze gebieden in slechts twee jaar tijd waren gestegen "van 20% tot meer dan 100%", als gevolg van een combinatie van stijgende bouwkosten en de concurrentie om steeds schaarser wordende stedelijke grond.
Luxe neemt toe, betaalbaarheid verdwijnt.
De ROE-gegevens schetsen een duidelijk beeld, met drie belangrijke variabelen: het aanbod van betaalbare woningen is op een dieptepunt. Met een daling van 83,8% in het aantal woningen met een prijs van ≤ RD$3 miljoen produceert het land momenteel minder betaalbare woningen dan in welke recente cyclus dan ook.
Het premiumsegment blijft groeien: de drie duurste buurten in het Nationaal District behouden en verhogen hun waarde per vierkante meter.
De kloof tussen betaalbare en betaalbare woningen wordt groter: terwijl de prijzen van luxe woningen stijgen, neemt de betaalbaarheid af.
In een rapport over de sociale impact van betaalbare huisvesting benadrukte El Inmobiliario.do dat Dominicaanse gezinnen worden gedwongen naar afgelegen gemeenten zoals Santo Domingo Norte, Santo Domingo Oeste, Los Alcarrizos en Pantoja te verhuizen, waar de prijzen nog lager liggen, maar de infrastructuur minder ontwikkeld is.
Dit heeft gevolgen voor de toekomst van de markt
ROE-gegevens en sectoranalyses wijzen op verschillende uitdagingen, waarvan sommige urgent zijn: betaalbare huisvesting stuit op een knelpunt dat kan verergeren als er geen subsidies, belastingvoordelen of grootschalige publieke projecten worden doorgevoerd; het centrale zakendistrict zal investeringen in het hogere segment blijven aantrekken, waardoor de concentratie van dure woningen wordt versterkt; en de territoriale ongelijkheid zou kunnen toenemen, wat de stedelijke wildgroei naar goedkopere gebieden met minder toegang tot voorzieningen zou kunnen aanwakkeren.
Volgens het ROE 2025-1 rapport vertoont de Dominicaanse vastgoedmarkt een structurele polarisatie: weinig ruimte voor betaalbare woningen, een sterke groei in het luxesegment en een toenemende vraag die niet aansluit op het betaalbare aanbod.
Huizenprijzen in de Dominicaanse Republiek (ROE 2025-1)
| Sectie | Gegevens / Inhoud |
| 1. Ineenstorting van de markt voor betaalbare woningen | –83.8 % daling van de woningmarkt ≤ RD$3.000.000 (vs. ROE 2024-1) |
| Belangrijkste oorzaken van de daling | – Aanhoudende stijging van materiaalkosten – Schaarsheid aan betaalbare stedelijke grond – Hoge financieringskosten – Lagere winstmarges voor projectontwikkelaars |
| Conclusie | Betaalbare woningen zijn vrijwel volledig verdwenen van de officiële markt |
| 2. De duurste buurten in het Nationaal District | |
| De kleine peer | RD$166.212 / m² |
| Piantini | RD$161.449 / m² |
| Naco-uitbreiding | RD$149.038 / m² |
| 3. Factoren die prijsstijgingen veroorzaken | – Stijging van de prijzen van cement, staal en bouwstenen (2020-2024) – In toplocaties: stijgingen van 20% tot meer dan 100% in twee jaar – Schaarse stedelijke grond en zeer concurrerende markt |
| 4. Een verdeelde markt | |
| Economisch segment | Een sterke daling: 83,8% minder |
| Premiumsegment | Uitbreiding, recordprijzen in het centrale industriepark |
| Maatschappelijke impact | – Verplaatsing naar perifere gebieden – Grotere territoriale ongelijkheid – Langere reistijd en hogere kosten |
| 5. Waar gaat de markt naartoe? | – Het aanbod van betaalbare woningen is historisch laag – De vraag naar luxe blijft sterk – De markt polariseert – Toenemend risico op stedelijke versnippering |
| 6. Algemene conclusie | Zonder actief beleid voor betaalbare huisvesting zal de markt blijven bouwen voor degenen die het zich het meest kunnen veroorloven, en niet voor degenen die het het hardst nodig hebben. |
