Het voorgestelde wetsvoorstel voor belastingmodernisering belooft de Dominicaanse economie te transformeren, maar de vastgoedsector en buitenlandse investeringen zouden aanzienlijke problemen kunnen ondervinden als het in de huidige vorm wordt aangenomen. Wat voor gevolgen zou het daadwerkelijk hebben voor de vastgoedmarkt, de middenklasse en de ontwikkeling van het toerisme?
Door Reyna Echenique
Speciaal voor El Inmobiliario
Het ambitieuze wetsvoorstel voor belastingmodernisering, dat momenteel in het Congres van de Dominicaanse Republiek wordt besproken, beoogt het belastingstelsel van het land te hervormen met als doel extra inkomsten te genereren die overeenkomen met 1,5% van het bbp. Indien goedgekeurd, zou deze hervorming echter de fundamenten van de vastgoed- en toerismesector kunnen doen wankelen, met mogelijke gevolgen niet alleen voor het luxesegment, maar ook voor de middenklasse en buitenlandse directe investeringen.
Huidige status van het project
Op het moment van schrijven wordt het wetsvoorstel voor de modernisering van het belastingstelsel besproken in het Nationaal Congres. Onlangs werd aangekondigd dat het Congres openbare hoorzittingen zal houden om het voorstel te bespreken, waarbij diverse sectoren, waaronder vertegenwoordigers van de vastgoed- en toerismebranche, kunnen deelnemen. Dit proces kan leiden tot aanzienlijke wijzigingen in het oorspronkelijke wetsvoorstel. De in dit artikel geanalyseerde gevolgen zijn daarom onderhevig aan veranderingen die tijdens deze discussies kunnen ontstaan en aan de uiteindelijke tekst die, indien goedgekeurd, wordt aangenomen.
Wijzigingen die van invloed kunnen zijn op de sector
Het hervormingsproject stelt ingrijpende wijzigingen voor die, indien goedgekeurd, directe gevolgen zouden hebben voor de vastgoedmarkt:
1. Onroerendezaakbelasting (IPI): Er wordt voorgesteld de belastingvrije drempel te verlagen naar RD$ 5.025.380,75, met een belastingtarief van 1% over het bedrag daarboven. Deze wijziging, ogenschijnlijk gericht op dure woningen, zou onbedoelde gevolgen kunnen hebben voor de middenklasse.
2. Intrekking van CONFOTUR-stimuleringsmaatregelen: Het voorstel om de belastingvrijstellingen voor buitenlandse en lokale investeerders in de toeristische vastgoedsector af te schaffen, kan ingrijpende en veelzijdige gevolgen hebben voor de Dominicaanse economie.
3. Inkomstenbelasting (ISR): Er wordt een nieuw belastingtarief van 27% voorgesteld voor hoge inkomens, wat indirect de vraag naar luxe vastgoed zou kunnen beïnvloeden.
De IPI en de mogelijke valkuil voor de middenklasse
Het voorstel om de minimale vrijstellingsdrempel voor onroerendgoedbelasting te verlagen tot de waarde van een goedkope woning (RD$ 5.025.380,75) lijkt op het eerste gezicht een progressieve maatregel. Deze beslissing zou echter op middellange termijn een belastingval kunnen worden voor de middenklasse als deze wordt doorgevoerd. Hier is waarom:
1.Herwaardering van onroerend goed: Hoewel de aankoopprijs van een 'goedkope' woning aanvankelijk de IPI-drempel in het nationale belastingstelsel niet zou bereiken, zouden de driemaandelijkse herwaarderingen door de DGII en de registratie van verkopen tegen marktprijzen deze woningen snel boven de voorgestelde limiet kunnen brengen.
2. Inflatie niet meegenomen: Het project lijkt geen rekening te houden met de effecten van inflatie in de komende jaren. Wat zou er gebeuren in 2025 of 2026 wanneer de nominale waarde van onroerend goed vanzelfsprekend stijgt? De voorgestelde vaste drempel zou ertoe kunnen leiden dat meer woningen van de middenklasse onder het IPI-programma vallen.
3. Mogelijke verhoging van de belastingdruk: Gezinnen die een huis kochten in de veronderstelling dat ze vrijgesteld waren van de IPI (Investment Price Index), zouden zich over een paar jaar geconfronteerd kunnen zien met een belasting waar ze financieel niet op voorbereid waren, als dit voorstel zonder wijzigingen wordt goedgekeurd.
CONFOTUR en de mogelijke toekomst van buitenlandse investeringen
Het voorstel om belangrijke artikelen van de CONFOTUR-wet in te trekken, gaat veel verder dan alleen het afschaffen van belastingvrijstellingen. Indien goedgekeurd, zou deze maatregel verstrekkende gevolgen kunnen hebben voor de economische ontwikkeling van de Dominicaanse Republiek
1. Rechtszekerheid in gevaar: CONFOTUR biedt niet alleen fiscale voordelen, maar ook een kader van rechtszekerheid voor investeerders. Het afschaffen van deze voordelen zou het vertrouwen van buitenlandse investeerders kunnen schaden.
2. Potentiële impact op de werkgelegenheid: Projecten die door deze wet worden ondersteund, genereren aanzienlijke directe en indirecte werkgelegenheid. Het wegvallen van deze stimuleringsmaatregelen zou kunnen leiden tot een aanzienlijke afname van de werkgelegenheid in toeristische gebieden.
3. Potentiële impact op de economische groei: Hoewel buitenlandse investeerders profiteren van belastingvoordelen, genereert hun aanwezigheid in het land een aanzienlijke economische stroom. Een afname van deze investeringen zou gevolgen kunnen hebben voor de uitgaven aan lokale diensten, consumptie en infrastructuurontwikkeling.
4. Regionale concurrentiepositie op het spel: In een Caribisch gebied dat zeer concurrerend is als het gaat om het aantrekken van toeristische investeringen, zou de afschaffing van CONFOTUR de Dominicaanse Republiek in een nadelige positie kunnen plaatsen ten opzichte van buurlanden die vergelijkbare stimuleringsmaatregelen hanteren.
5. Potentiële vermindering van het multiplicatoreffect: Buitenlandse investeringen in toerisme- en vastgoedprojecten hebben een multiplicatoreffect op de lokale economie. Een afname van deze investeringen zou de groei van kleine en middelgrote ondernemingen in de gebieden waar deze projecten worden gerealiseerd, kunnen beïnvloeden.
Betekent dit het einde van vastgoedtrusts?
Een ander aspect van het project dat gevolgen kan hebben voor de sector, is het voorstel om de belastingvrijstellingen voor vastgoedfondsen af te schaffen. Indien goedgekeurd, zou deze maatregel het volgende kunnen betekenen:
1. Investeringen ontmoedigen: Beleggingsfondsen zijn een populair instrument geweest om investeringen naar de sector te kanaliseren. Het verlies van hun fiscale aantrekkelijkheid zou de kapitaalstroom aanzienlijk kunnen verminderen.
2. Een marktherstructurering afdwingen: Ontwikkelaars en investeerders zouden op zoek moeten gaan naar nieuwe financiële structuren, wat het tempo van projectontwikkeling op korte termijn zou kunnen vertragen.
3. Impact op de prijzen: Het verlies van deze belastingvoordelen kan worden doorberekend in de uiteindelijke prijzen van woningen, waardoor de betaalbaarheid wordt aangetast.
De toekomst van de markt
Als het wetsvoorstel voor de belastinghervorming in de huidige vorm wordt aangenomen, zou dit een complex vooruitzicht opleveren voor de vastgoed- en toerismesector. Hoewel het gericht is op het verhogen van de inkomsten, zou het onbedoeld de middenklasse onder druk kunnen zetten, gevestigde investeringsstructuren kunnen ontwrichten en mogelijk buitenlandse directe investeringen kunnen afremmen, die essentieel zijn voor de economische ontwikkeling van het land. Het succes van deze hervorming, indien doorgevoerd, zou niet alleen afhangen van de uitvoering ervan, maar ook van het vermogen van de overheid om eventuele onbedoelde gevolgen aan te passen en te corrigeren, met name met betrekking tot inflatie, vastgoedwaarderingen en het behoud van een aantrekkelijk investeringsklimaat.
Het Dominicaanse vastgoed- en toerismelandschap zou aanzienlijk kunnen veranderen als dit wetsvoorstel wordt aangenomen. Alle marktpartijen, van projectontwikkelaars, buitenlandse investeerders en makelaars tot kopers uit de middenklasse, moeten zich voorbereiden op een mogelijk nieuw belastingklimaat. De sector zou nieuwe manieren moeten vinden om concurrerend en aantrekkelijk te blijven in deze turbulente nieuwe fiscale wateren. De hoop is dat de regering, als het wetsvoorstel wordt aangenomen, een evenwicht zal vinden tussen de noodzaak om de inkomsten te verhogen en de noodzaak om een klimaat te behouden dat bevorderlijk is voor economische groei en ontwikkeling.
De auteur is: vastgoedadvocaat | vastgoedondernemer/CEO en oprichter van Echenique Group | secretaris van de raad van bestuur van AEI/gecertificeerd spreker | auteur en ethisch expert in de vastgoedsector.
