Undang-undang 85-25: Panduan lengkap untuk undang-undang sewa baharu di Republik Dominika

Panduan 2026: Apakah Undang-undang 85-25, bagaimana ia berfungsi, dan mengapa ia mengubah pasaran sewa di Republik Dominika?

SANTO DOMINGO – Undang-undang 85-25 ialah peraturan yang mengawal selia prosiding penyewaan hartanah dan pengusiran di Republik Dominika, memansuhkan rangka kerja sebelumnya (Undang-undang 4314 tahun 1955, pindaan 17-88, dan Dekri 4807 tahun 1959).

Jika anda pemilik hartanah, penyewa, ejen hartanah atau menguruskan hartanah kediaman atau komersial, di sini anda akan mempelajari: apa yang terpakai dan apa yang tidak, apa yang mesti disertakan dalam kontrak, bagaimana deposit, pelarasan dan tarikh akhir dikendalikan, dan apa yang telah berubah dalam proses penyelesaian pertikaian.

Konsep asas Undang-undang 85-25

1) Apa yang dikawal selia (dan siapa yang mengaplikasikannya)

Undang-undang 85-25 mengawal kontrak sewa yang bertujuan untuk perumahan, perdagangan atau aktiviti bukan berasaskan keuntungan, di seluruh wilayah negara.

2) Apa yang tidak termasuk

Ia tidak terpakai, antara lain, kepada hartanah luar bandar, rumah tumpangan/penginapan, zon bebas (apabila ia beroperasi di bawah rejim mereka), harta tanah kerajaan yang dipajak, atau sewaan pelancong atau rekreasi yang tempohnya tidak melebihi 90 hari.

3) Kontrak: minimum yang mesti terkandung di dalamnya

 Undang-undang mentakrifkan perjanjian sewa sebagai perjanjian di mana tuan tanah memberikan penggunaan sementara harta tersebut dan penyewa membayar sewa. Ia memerlukan satu set maklumat minimum: pengenalpastian pihak-pihak, perihalan/alamat harta tersebut, tujuan penggunaan (kediaman/komersial/kegunaan lain yang dibenarkan), jumlah dan kaedah pembayaran, tempoh perjanjian, alamat untuk pemberitahuan, dsb.

4) Deposit dan jaminan

• Perumahan: deposit tidak boleh melebihi dua bulan sewa.
  
• Komersial / bukan untung: deposit dipersetujui antara pihak-pihak.
  

5) Pelarasan Harga

Pelarasan ini tertakluk kepada persetujuan. Jika hartanah tersebut merupakan kediaman dan pelarasan tersebut tidak dipersetujui, kenaikan tersebut tidak boleh melebihi 10% daripada jumlah sewa.

Angka dan konteks: mengapa undang-undang ini menjadi "isu nasional"

Pasaran yang sangat bergantung pada sewa.
Di Republik Dominika, sebahagian besar isi rumah tinggal di tempat tinggal sewa. Contohnya, Pejabat Statistik Kebangsaan (ONE) 2022 telah dipetik dalam akhbar ekonomi sebagai menunjukkan bahawa 38.4% isi rumah berada di rumah sewa (1,432,352 rumah). Dan dari segi perbelanjaan, Tinjauan Kebangsaan Pendapatan dan Perbelanjaan Isi Rumah (ENGIH) Bank Pusat 2018 melaporkan bahawa di kawasan bandar, 40.0% rumah disewa.

Defisit perumahan dan tekanan struktur
MIVED telah melaporkan bahawa negara menghadapi defisit lebih daripada 1.4 juta rumah, dan telah menunjukkan bahawa sebahagian besar sepadan dengan defisit kualitatif (rumah yang mempunyai kekurangan).

Apa yang cuba dimodenkan oleh Undang-undang 85-25
Antara objektif yang paling kerap diulang dalam analisis perundangan dan ringkasan eksekutif: peraturan yang lebih jelas, formaliti kontraktual yang lebih banyak, had/kriteria untuk deposit dan pelarasan semula, pengagihan kos (perbelanjaan broker/perundangan) yang lebih jelas dan rangka kerja prosedur yang lebih jelas untuk konflik dan pengusiran, dengan pelaksanaan melalui perintah mahkamah.

Langkah, keperluan dan senarai semak untuk mengaplikasikan Undang-undang 85-25 tanpa improvisasi

Senarai semak ringkas (rumah dan perniagaan)

Sebelum menandatangani

• Takrifkan tujuan penggunaan harta tersebut (perumahan / perniagaan / bukan berasaskan keuntungan) secara bertulis.
  
• Ia merangkumi kandungan minimum kontrak (pihak-pihak, harta, sewa, kaedah pembayaran, tempoh, pemberitahuan).
  
• Jika akan ada penjamin bersama, jelaskan perkara itu (jika berkenaan).
  

Deposit dan bukti

• Untuk perumahan, pastikan deposit tidak melebihi 2 bulan.
  
• Ia menyediakan kebolehkesanan pembayaran (resit atau mekanisme yang dipersetujui).
  

Semasa kontrak

• Jika akan ada pelarasan, sila setuju. Jika ia tidak dipersetujui untuk perumahan, ingat had 10% untuk kes tersebut.
  
• Hormati penggunaan yang dipersetujui; perubahan yang tidak dibenarkan boleh menimbulkan alasan untuk penamatan mengikut teks undang-undang.
  

Jika terdapat konflik

• Elakkan "jalan pintas": pengusiran mesti mengikut prosedur undang-undang dan perintah mahkamah.
  
• Dokumen: kontrak, resit, komunikasi formal, bukti (terutamanya untuk pertikaian mengenai deposit atau penghantaran).

Kes dan contoh biasa di Republik Dominika: bagaimana Undang-undang 85-25 kelihatan dalam kehidupan sebenar

Kes 1: “Mereka meminta saya 3 deposit untuk sebuah apartmen” (perumahan)

Di bawah Undang-undang 85-25, deposit keselamatan untuk perumahan dihadkan pada sewa dua bulan. Jika mereka menuntut lebih banyak sebagai "deposit", adalah dinasihatkan untuk meminta pecahan setiap caj (deposit, pendahuluan atau perjanjian lain), kerana deposit itu sendiri adalah terhad.

Kes 2: “Saya mengiklankan sewaan di media sosial, bolehkah ini membawa akibat?”

El Inmobiliario telah menjelaskan bahawa undang-undang tersebut menggabungkan konsep tawaran awam: apa yang diiklankan boleh menjana jangkaan dan obligasi yang boleh disahkan. Bagi ejen dan pemilik, ini menggalakkan mereka untuk menerbitkan dengan syarat-syarat yang jelas yang selaras dengan kontrak.

Kes 3: “Sewa jangka pendek (Airbnb) dan sempadan 90 hari”

Undang-undang ini tidak termasuk sewaan pelancong atau rekreasi apabila tempohnya tidak melebihi 90 hari. Perdebatan praktikal adalah bagaimana untuk mentafsir dan mengawal selia pasaran sewaan jangka pendek, satu topik yang El Inmobiliario sebagai "dialog" antara pelaburan dan peraturan.

Kes 4: “Pembaikan yang perlu: bolehkah mereka menaikkan sewa saya kerana itu?”

Dalam liputan sebelum ini, El Inmobiliario menjelaskan bahawa peraturan tersebut menetapkan tugas penyelenggaraan untuk pemilik dan kriteria bila penyewa mesti mengosongkan rumah untuk pembaikan, dengan penggantungan pembayaran sementara masih ada, menurut artikel yang dipetik.

Soalan Lazim: Soalan sebenar tentang Undang-undang 85-25 (dengan jawapan pendek)

1) Adakah Undang-undang 85-25 terpakai untuk semua jenis sewaan?

Tidak. Ia terpakai kepada perumahan, perdagangan dan bukan berasaskan keuntungan; ia tidak termasuk, antara lain, sewaan pelancong atau rekreasi sehingga 90 hari, ladang luar bandar, rumah tumpangan/penginapan, zon bebas di bawah rejimnya dan aset Negeri yang dipajak.

2) Adakah kontrak perlu dibuat secara bertulis?

Panduan eksekutif dan analisis praktikal menekankan formalisasi dan kandungan minimum kontrak (butiran pihak, harta, tujuan, tempoh, pembayaran).

3) Berapakah deposit yang boleh diminta untuk perumahan?

Sewa sehingga 2 bulan.

4) Dalam perdagangan, adakah terdapat juga had ke atas deposit?

Dalam perdagangan (dan bukan berasaskan keuntungan), deposit dipersetujui antara pihak-pihak.

5) Adakah kenaikan tahunan sebanyak 10% wajib?

Tidak semestinya: pelarasan bergantung pada perjanjian. Dalam perumahan, jika tidak dipersetujui secara nyata, pelarasan tidak boleh melebihi 10%. Saluran media itu sendiri telah menjelaskan bahawa ia bukanlah "kewajipan automatik".

6) Adakah undang-undang melarang penyewaan jangka pendek?

Ia tidak melarangnya sedemikian, tetapi tidak termasuk sewaan pelancong/rekreasi sehingga 90 hari daripada aplikasi amnya, yang meninggalkan perdebatan praktikal tentang tafsiran dan kesesuaian peraturan.

7) Apa yang berlaku jika terdapat konflik mengenai pemulangan deposit?

 Undang-undang ini memperuntukkan kaedah penyelesaian bergantung pada jenis harta dan bidang kuasa yang kompeten (perumahan vs. perdagangan), dan adalah penting untuk mendokumentasikan penghantaran/penerimaan dan bukti jika terdapat pemotongan.

Bacaan yang disyorkan di El Inmobiliario (kluster Ley 85-25)

1. Sewaan di Republik Dominika: era Undang-undang 85-25 telah pun bermula
2. Sewa jangka pendek berbanding Undang-undang 85-25: dialog yang diperlukan antara pelaburan dan peraturan
3. Tawaran Awam: bahasa perundangan baharu dalam penyewaan
4. Undang-undang Sewa Baharu: tuan tanah akan membaiki rumah tanpa menaikkan sewa untuk penyewa
5. Acoprovi menghargai penggubalan Undang-undang Sewa; mengatakan ia merupakan langkah kukuh ke arah mengurangkan defisit perumahan
6. Mereka melancarkan insurans untuk penyewaan hartanah