Undang-undang 85-25 mengubah setiap penyenaraian hartanah menjadi janji yang mengikat secara sah. Ejen yang mengabaikan realiti ini mungkin menghadapi sekatan daripada Agensi Perlindungan Pengguna, dan pemilik hartanah bukan eksklusif mungkin berisiko. Berikut ialah cara untuk melindungi kerjaya anda dalam era baharu ini.
Kurang daripada tiga bulan yang lalu, penyenaraian hartanah untuk disewa hanyalah seperti: penyenaraian. Sebuah iklan, dengan gambar yang menarik, beberapa ciri, harga dan nombor telefon.
Hari ini, pengumuman yang sama itu, secara sahnya, merupakan tindakan undang-undang yang menghasilkan kewajipan yang boleh disahkan.
Dan itu bukan keterlaluan. Ia adalah realiti yang diwujudkan oleh Undang-Undang No. 85-25 mengenai Sewaan dan Pengusiran, khususnya Perkara 22, yang merupakan pengubah keadaan sepenuhnya untuk ejen hartanah, tuan tanah dan platform.
Tiga baris yang mengubah segalanya
Undang-undang tersebut dengan jelas menyatakan:
“Perkara 22.– Tawaran awam sewaan. Notis dalam akhbar atau apa-apa cara pengiklanan lain, yang melaluinya hartanah ditawarkan untuk disewa, akan mempunyai ciri tawaran awam.”.
Ini bukan cadangan. Ia adalah kewajipan undang-undang secara langsung.
Setiap catatan yang anda buat sekarang adalah janji yang sah. Bukan jemputan. Satu janji. Dan janji itu ada akibatnya.
Dahulu, jika anda mengiklankan sebuah apartmen dengan harga RD$50,000 dan kemudian pemiliknya berkata ia berharga RD$60,000, itu sahaja, sewanya gagal. Begitulah cara perniagaan hartanah berfungsi. Satu rundingan.
Hari ini, perbezaan itu merupakan pelanggaran tawaran awam. Pelanggan boleh memfailkan aduan dengan Agensi Perlindungan Pengguna kerana pengiklanan yang mengelirukan. Pemilik menerima penalti. Dan anda terperangkap di tengah-tengah konflik undang-undang yang sepatutnya dapat dielakkan. Itu bukan sekadar amalan buruk; ia adalah pelanggaran undang-undang.
Tanggungjawab bersama
Tanggungjawab itu bukan hanya milik anda atau pemiliknya sahaja. Ia adalah tanggungjawab bersama.
Pemilik mesti memastikan maklumat tersebut tepat dan terkini. Ejen mesti menyimpan rekod penyenaraian dan memastikan konsistensi antara apa yang diiklankan dan apa yang sebenarnya ditawarkan. Ini bermakna menyimpan rekod setiap penyenaraian, menyelaras perubahan harga dalam masa nyata, menyemak spesifikasi hartanah sebelum penyenaraian dan mengemas kini dengan segera apabila hartanah menjadi tidak tersedia.
Ini bukan cadangan. Ia adalah kewajipan undang-undang yang melindungi kerjaya anda.
Kekacauan senyap: tuan tanah yang tidak menawarkan sewaan eksklusif
Inilah yang tidak disebut oleh sesiapa: Bagaimana pula dengan pemilik rumah yang menyenaraikan hartanah mereka dengan berbilang ejen secara serentak?
Bayangkan ini: seorang pemilik bukan eksklusif mempunyai apartmen mereka yang disenaraikan dengan 5 ejen yang berbeza.
- Ejen 1 menyenaraikannya pada harga RD$50,000
- Ejen 2 menyenaraikannya dengan harga RD$45,000 dengan penerangan yang berbeza
- Ejen 3 menggunakan foto lama dan perkhidmatan yang ketinggalan zaman
- Ejen 4 berkata "tersedia sekarang" sedangkan dia masih menyewa
- Ejen 5 mengiklankan kemudahan yang tidak wujud
Keputusan di bawah Undang-undang 85-25: Terdapat lima "tawaran awam" yang bercanggah untuk hartanah yang sama. Mana-mana pelanggan yang rasa tertipu mempunyai pelbagai alasan undang-undang untuk rayuan. Agensi Perlindungan Pengguna boleh campur tangan dalam mana-mana daripadanya. Pemilik mendedahkan liabiliti mereka. Ejen-ejen saling menyalahkan.
Pemilik yang masih tidak faham bahawa Undang-undang 85-25 menghendaki mereka berkongsi tanggungjawab akan berada di tengah-tengah cabaran yang bakal dihadapi.
Faktor pembezaan
Walaupun ejen lain mengabaikan lapisan undang-undang ini, anda boleh menjadikan perubahan ini sebagai kelebihan daya saing terbesar anda.
Pelanggan moden—terutamanya pelabur asing—menghargai golongan profesional yang memahami kerumitan undang-undang setiap transaksi. Apabila anda memaklumkan bahawa penyenaraian anda mematuhi Undang-undang 85-25, pelaburan anda disahkan dan dokumentasi anda sempurna—dan memang benar— anda membina kepercayaan pada tahap yang baharu.
Itu bukan perincian pentadbiran. Ia pembezaan.
Persoalan berjuta-juta dolar
Tanyakan kepada diri sendiri dengan jujur hari ini: Berapa banyak penyenaraian semasa anda yang mematuhi sepenuhnya Perkara 22? Adakah anda mempunyai protokol yang didokumenkan? Adakah anda bekerja secara eksklusif atau berkongsi penyenaraian dengan ejen lain? Adakah anda tahu tanggungjawab undang-undang dalam setiap senario?
Jika ia bukan "ya" yang jelas, anda mempunyai kelemahan undang-undang.
Perpindahan anda hari ini
Semak proses penyenaraian sewaan anda minggu ini. Laksanakan protokol pengesahan. Dokumentasikan semuanya. Kerana setiap penyenaraian yang anda buat mulai hari ini dan seterusnya adalah lebih daripada sekadar pemasaran.
Ia adalah janji sah yang wajib anda tunaikan.
Ejen yang masih menganggap penerbitan hanyalah pemasaran akan ketinggalan. Adakah anda akan menjadi salah seorang daripada mereka?
