Pakar memberi amaran bahawa cabarannya bukanlah untuk menghentikan pembangunan, tetapi untuk mencegah peningkatan nilai tanah daripada menggantikan mereka yang secara sejarahnya tinggal di komuniti ini
SANTO DOMINGO.— Nilai kawasan kejiranan tidak berubah dalam sekelip mata. Transformasi biasanya bermula hampir tanpa disedari: jalan raya dilebarkan, taman baharu dibina, pasar raya dibuka, menara kediaman dibina, atau pengangkutan awam dipertingkatkan. Tidak lama kemudian, perniagaan baharu muncul, minat pelabur meningkat, dan harga tanah mula meningkat.
Apa yang pada mulanya kelihatan sebagai peningkatan dalam kualiti bandar akhirnya mengubah tingkah laku pasaran hartanah. Sektor yang selama bertahun-tahun dianggap mampu milik tidak lagi begitu apabila permintaan untuk tinggal atau melabur di dalamnya meningkat, sementara ketersediaan tanah dan perumahan menjadi semakin terhad.
Untuk memahami bagaimana proses ini berlaku, El Inmobiliario berunding dengan seorang arkitek yang pakar dalam perancangan bandar, pemaju hartanah, penilai dan ahli ekonomi. Walaupun setiap orang menganalisis fenomena ini dari perspektif yang berbeza, mereka semua bersetuju pada satu perkara: penghargaan terhadap sesebuah kawasan kejiranan adalah disebabkan oleh penumpuan pelbagai faktor dan bukan disebabkan oleh satu projek hartanah sahaja.
Apabila bandar mula berubah
Bagi Raynerd Saint-Hilair, seorang arkitek yang pakar dalam perancangan bandar, peningkatan nilai sesebuah kawasan kejiranan adalah akibat semula jadi daripada persekitaran yang mula menawarkan keadaan hidup yang lebih baik.
Beliau menjelaskan bahawa penambahbaikan dalam infrastruktur, keselamatan, ketersambungan, penawaran komersial, pusat pendidikan dan ruang awam meningkatkan daya tarikan sesebuah kawasan dan, seterusnya, nilai tanah dan hartanah.
Tanda-tanda awal sudah muncul sebelum harga melambung tinggi. Pengubahsuaian perumahan, pemodenan ruang awam, penambahan kawasan hijau baharu, pencahayaan yang lebih baik, laluan pejalan kaki yang lebih baik dan kemunculan perniagaan sering kali memberi bayangan proses peningkatan nilai hartanah yang kemudiannya menarik minat pemaju dan pelabur.
Walau bagaimanapun, Saint-Hilair berhujah bahawa transformasi terbesar tidak bergantung sepenuhnya kepada sektor swasta atau Negara.
Pada pandangannya, penghargaan paling tinggi berlaku apabila pelaburan awam mewujudkan keadaan melalui jalan raya baharu, pengangkutan, taman, sanitasi dan kemudahan bandar, manakala pelaburan swasta membangunkan projek kediaman, komersial dan pejabat yang meningkatkan ekonomi tempatan.
Infrastruktur menetapkan hala tuju untuk pelaburan
Pandangan itu dikongsi oleh jurutera dan pemaju hartanah Zoilo Taveras, yang percaya bahawa infrastruktur sering menjadi petunjuk utama pertumbuhan masa depan sesebuah komuniti.
Sebelum memutuskan untuk melabur dalam sesuatu sektor, beliau menjelaskan bahawa pemaju menganalisis aspek seperti perancangan bandar, kerja-kerja awam yang diumumkan, ketersediaan tanah, pertumbuhan penduduk, ketersambungan dan permintaan perumahan, selain menilai kapasiti pasaran untuk menyerap projek baharu.
"Pelaburan hartanah mengikuti infrastruktur," ringkasnya.
Ahli perniagaan itu percaya Republik Dominika menawarkan contoh yang jelas tentang tingkah laku ini. Walaupun Poligon Tengah Daerah Nasional mewakili pasaran yang disatukan, beliau mengenal pasti Santo Domingo Timur sebagai salah satu kawasan utama pengembangan bandar di Santo Domingo Raya.
Walau bagaimanapun, beliau memberi amaran bahawa pertumbuhan hartanah memerlukan perancangan.
Pada pandangannya, apabila bekalan perumahan gagal memenuhi peningkatan permintaan atau pembangunan hanya tertumpu pada projek yang disasarkan kepada segmen pendapatan yang lebih tinggi, harga boleh meningkat sehingga menjejaskan penduduk tradisional dan perniagaan kecil.
Lokasi terus menjadi aset utama
Dari perspektif teknikal penilaian hartanah, arkitek dan penilai Claudia Castillo menyatakan bahawa lokasi terus menjadi elemen yang mempunyai impak terbesar terhadap harga sesebuah hartanah.
"Lokasi, lokasi, dan lokasi," beliau meringkaskan, merujuk kepada prinsip yang digunakan secara meluas dalam pasaran antarabangsa.
Jarak dengan jalan utama, sekolah, klinik, pengangkutan awam dan kawasan membeli-belah meningkatkan nilai sesebuah hartanah dengan ketara. Faktor lain termasuk keselamatan kawasan kejiranan, keadaan hartanah dan keadaan pasaran.
Castillo menjelaskan bahawa penilaian hartanah secara langsung mencerminkan transformasi bandar.
Apabila sesebuah kawasan kejiranan menggabungkan projek baharu, menambah baik infrastrukturnya atau membentangkan peluang pembangunan yang lebih besar, elemen-elemen ini mula digabungkan secara teknikal ke dalam penilaian hartanah, berserta tingkah laku penawaran dan permintaan.
Pakar tersebut mengenal pasti beberapa koridor bandar yang menunjukkan tanda-tanda peningkatan yang ketara pada tahun-tahun akan datang, termasuk República de Colombia Avenue, Jacobo Majluta Avenue dan peluasan 27 de Febrero Avenue , di mana beliau memerhatikan peningkatan kepekatan projek kediaman, komersial dan guna campur.
Bukan sahaja permintaan meningkat, malah kos juga turut meningkat
Walaupun peningkatan harga biasanya dijelaskan oleh peningkatan permintaan, ahli ekonomi Gabriel González percaya bahawa fenomena ini juga bertindak balas terhadap faktor struktur yang meningkatkan kos pengeluaran perumahan.
Antaranya beliau menyebut tentang harga tanah, kos pembinaan, kadar faedah, akses kepada kredit, inflasi dan peraturan perancangan bandar.
Tambahan pula, elemen yang semakin ketara dalam pasaran Dominika: ketibaan golongan profesional yang tertarik dengan peluang pekerjaan yang lebih baik, bersama-sama pelabur yang dikaitkan dengan pelancongan hartanah dan nomad digital.
Menurutnya, profil-profil ini memasuki pasaran dengan kuasa beli yang lebih besar dan memberi tekanan kepada harga dalam sektor-sektor di mana bekalan perumahan masih terhad.
Ahli ekonomi itu memberi amaran bahawa trend ini bertepatan dengan pengurangan progresif dalam bekalan perumahan mampu milik.
Menurut data daripada Daftar Bekalan Bangunan Pejabat Statistik Negara (ONE), unit perumahan dengan harga bersamaan atau kurang daripada RD$3 juta kini mewakili kurang daripada 7% daripada bekalan pasaran formal, mencerminkan kesukaran dalam menghasilkan perumahan dalam julat yang lebih mampu milik.
"Pelabur tidak membeli meter persegi di negeri mereka sekarang; mereka membeli akses kepada pembangunan masa depan kawasan itu," hujahnya.
Cabarannya: untuk berkembang tanpa menggantikan
Pakar bersetuju bahawa pertumbuhan bandar tidak boleh difahami sebagai satu masalah tersendiri.
Sebaliknya, mereka percaya bahawa penilaian semula itu boleh diterjemahkan kepada perkhidmatan yang lebih baik, pelaburan yang lebih besar dan kualiti hidup yang lebih baik untuk masyarakat.
Cabarannya adalah untuk memastikan bahawa manfaat ini juga sampai kepada mereka yang pernah tinggal di kawasan ini secara sejarah.
Saint-Hilair berhujah bahawa pemulihan boleh dicapai tanpa menyebabkan perpindahan melalui program penambahbaikan perumahan, akses kepada pembiayaan, insentif untuk memelihara rumah keluarga dan dasar perumahan mampu milik.
Dari perspektif ekonomi, González mencadangkan peningkatan bekalan perumahan di kawasan yang terhubung dengan baik melalui proses pemadatan yang dirancang, ketersediaan tanah bandar yang lebih besar, permit yang lebih diperkemas dan program subsidi yang disasarkan untuk isi rumah berpendapatan rendah.
Bagi Taveras, kuncinya terletak pada perancangan wilayah yang mengiringi pembangunan hartanah, sementara Castillo menganggap penting untuk sentiasa memerhatikan petunjuk bandar dan pasaran bagi menjangka perubahan yang dialami oleh bandar.
Bacaan yang disyorkan:
