SANTO DOMINGO - Mentre il mercato globale supera i 24 miliardi di dollari, la Repubblica Dominicana sta muovendo i primi passi con progetti pionieristici e un ecosistema che inizia a prepararsi per questa nuova forma di investimento immobiliare.
Fino a poco tempo fa, investire nel settore immobiliare significava acquistare terreni, costruire edifici e attendere anni per recuperare il capitale investito.
Oggi, nell'era dell'economia digitale, questa logica sta iniziando a trasformarsi: un immobile può essere suddiviso in migliaia di frazioni digitali, scambiate online e attrarre investitori da qualsiasi parte del mondo. Questo processo è noto come tokenizzazione immobiliare e sta iniziando a diffondersi nella Repubblica Dominicana.
La tokenizzazione consiste nella conversione del valore economico di un bene, come un edificio, un hotel o un resort, in token digitali registrati su una blockchain. Ogni token rappresenta una quota del bene e può essere acquistato e venduto in modo analogo ad altri strumenti finanziari.
Il risultato è un modello di investimento più liquido, accessibile e globale, che consente di partecipare a progetti immobiliari con importi inferiori a quelli tradizionalmente richiesti.
Imprese emergenti
A livello globale, il mercato ha già cessato di essere una promessa tecnologica ed è diventato un settore emergente.
Secondo recenti stime del settore, la tokenizzazione immobiliare supererà i 24 miliardi di dollari entro il 2026, segnando il punto di partenza di un mercato che potrebbe espandersi rapidamente nel prossimo decennio, man mano che un numero maggiore di sviluppatori, piattaforme fintech e investitori istituzionali adotterà questo modello.
Anche in America Latina questa tendenza sta prendendo piede. Paesi come il Brasile e l'Argentina hanno iniziato a esplorare quadri normativi e programmi pilota di tokenizzazione, mentre progetti immobiliari negli Stati Uniti, in Svizzera e in Spagna sono serviti da punto di riferimento per i nuovi sviluppi nella regione.
In questo contesto, la Repubblica Dominicana sta muovendo i primi passi con iniziative che mirano a collegare il dinamismo del mercato immobiliare locale con le nuove infrastrutture digitali per gli investimenti.
Uno dei traguardi più recenti è l'annuncio del primo hotel tokenizzato del paese, un'iniziativa promossa dal Gruppo Cayacoa. Per l'azienda, l'arrivo di questo modello riflette l'attuale espansione del settore immobiliare dominicano.
In un'intervista rilasciata al programma La Ventana de El Inmobiliario, nel febbraio di quest'anno, i rappresentanti del gruppo hanno spiegato che "in un mercato in espansione come quello della Repubblica Dominicana, la tokenizzazione non sostituisce i modelli tradizionali: li integra, offrendo nuove modalità di finanziamento e partecipazione di un maggior numero di soggetti interessati".
L'azienda sostiene inoltre che l'esperienza internazionale dimostra che il modello può essere integrato in modo naturale nello sviluppo immobiliare.
Il gruppo Cayacoa ha dichiarato che "le esperienze degli operatori che hanno lavorato in mercati come Stati Uniti, Svizzera o Spagna ci servono da esempio per evitare errori e migliorare i processi".
Secondo Cayacoa, il Paese ha le basi sufficienti per esplorare questo nuovo settore. Nella loro conversazione con El Inmobiliario, i dirigenti hanno anche sottolineato che "la Repubblica Dominicana ha una base giuridica per supportare un progetto di tokenizzazione; ciò che manca ancora è una regolamentazione specifica per gli asset digitali".
Tuttavia, questo entusiasmo convive con gli avvertimenti sulle sfide che il Paese si trova ad affrontare.
Antonio García Romero, CEO di Backsource, avverte che la mancanza di regolamentazione e di supporto tecnico specializzato potrebbe rallentare lo sviluppo del settore.
Antonio García Romero, CEO di Backsource. (Fonte esterna).
A suo avviso, "la Repubblica Dominicana non possiede ancora l'infrastruttura tecnologica o la chiarezza normativa necessarie per implementare progetti di tokenizzazione su vasta scala".
Nel corso della stessa conversazione, García Romero ha anche sottolineato la necessità per il Paese di compiere progressi nello sviluppo delle capacità tecniche necessarie per questo tipo di operazioni. "Senza un supporto tecnico specializzato o un'infrastruttura ben definita, la tokenizzazione rischia di rimanere in una fase sperimentale e di non raggiungere il potenziale che ha in altri mercati".
L'analista immobiliare Bienvenido Paulino condivide un'opinione simile, affermando a questa testata che la sfida principale sarà quella di costruire fiducia nel mercato.
Secondo Paulino, la tokenizzazione può consolidarsi solo se vengono stabiliti quadri normativi chiari, strutture di custodia e meccanismi di supervisione a tutela dell'investitore.
Benvenuto Paulino, direttore generale di Plusval Dominicana. (Fidel Pérez/El Inmobiliario).
L'esperto ha inoltre avvertito che il Paese dovrà impegnarsi nell'educazione finanziaria per evitare confusione tra asset digitali e modelli speculativi.
"Senza un quadro di riferimento chiaro, si corre il rischio che molti progetti vengano presentati come tokenizzazione immobiliare quando in realtà non dispongono di un supporto legale o finanziario sufficiente", ha spiegato.
Nel mondo del fintech, la diagnosi evidenzia un'opportunità accompagnata da significative sfide strutturali.
Maximiliano Barr, presidente di TLA Financial Services, spiega che nella regione il settore si sta evolvendo da progetti pilota a modelli più solidi, in cui la tokenizzazione è strutturata all'interno di quadri normativi del mercato dei capitali.
Maximiliano Barr, presidente di TLA Financial Services. (Fonte esterna).
"Il rischio maggiore è che qualcosa che in realtà non è proprietà frazionata venga venduto come tale", ha avvertito Barr, sottolineando che la tutela degli investitori dipende non solo dalla tecnologia blockchain, ma anche dall'architettura legale e finanziaria che sta alla base di ciascun progetto.
Secondo l'esperto, affinché un processo di tokenizzazione immobiliare sia solido, è necessaria una struttura completa che includa veicoli legali come trust o SPV, custodia istituzionale dei fondi, audit, processi KYC e conformità agli standard internazionali antiriciclaggio. Solo in questo modo è possibile garantire la tracciabilità degli investimenti e la trasparenza del sistema.
Un potenziale trainato dal turismo
Nonostante queste difficoltà, il potenziale del Paese è evidente. Barr ha sottolineato che il dinamismo del mercato immobiliare dominicano, trainato dal turismo, dagli investimenti esteri e dalla domanda di seconde case, crea condizioni favorevoli per questo tipo di strumenti.
"La Repubblica Dominicana ha una base giuridica per il mercato azionario e un programma di digitalizzazione che può fungere da piattaforma per lo sviluppo di questo settore", ha spiegato Barr.
In tale scenario, lo sviluppo del mercato potrebbe seguire un processo graduale. In primo luogo, progetti pilota per testare le strutture legali e tecnologiche; poi, il consolidamento di modelli replicabili; e infine, la creazione di mercati secondari per fornire liquidità ai token immobiliari.
La tokenizzazione immobiliare non è semplicemente un nuovo strumento finanziario. Rappresenta un cambiamento nel modo in cui viene concepito l'investimento immobiliare: più digitale, più globale e potenzialmente più accessibile.
Per la Repubblica Dominicana, la sfida non sarà solo quella di adottare la tecnologia, ma anche di costruire l'ecosistema legale, finanziario e culturale che consentirà a questa nuova frontiera del settore immobiliare di svilupparsi in modo sicuro e con fiducia.
Cifre:
4 trilioni di dollari
La società di consulenza Deloitte prevede che il volume degli immobili tokenizzati potrebbe raggiungere quasi 4 trilioni di dollari entro il 2035, con un tasso di crescita annuo composto stimato del 27%.
20 miliardi di euro
In Spagna, la tokenizzazione consente di investire a partire da 100 euro in una frazione di appartamento. Il Paese punta a far crescere questo mercato fino a raggiungere i 20 miliardi di euro entro il 2033.
Questo articolo è stato originariamente pubblicato nell'edizione cartacea n. 14 El Inmobiliario
Letture consigliate:
- I cinque paesi che trainano il mercato immobiliare commerciale nella Repubblica Dominicana
- Tokenizzazione immobiliare: un mercato da 24 miliardi di dollari segna il punto di partenza per il 2026
- La Repubblica Dominicana potrebbe essere un pioniere nella tokenizzazione immobiliare, afferma l'imprenditore Jorge Ipas
