Secondo The Latin Investor, quest'anno gli immobili residenziali mantengono un tasso di occupazione superiore all'85% .
L'elevata redditività, i bassi tassi di sfitto e una nuova offerta dominata dagli appartamenti stanno plasmando un mercato immobiliare che non solo è in crescita, ma si sta anche riorganizzando per mantenere gli affitti come fulcro centrale
SANTO DOMINGO. – Rendimenti locativi elevati, superiori all'8% secondo Global Property Guide, coincidono con tassi di sfitto di appena uno o due mesi all'anno nelle aree urbane, secondo The Latin Investor, in un mercato con una crescente predominanza di appartamenti di nuova costruzione e sostenuto da una domanda abitativa che non accenna a diminuire.
Lungi dall'essere un fenomeno temporaneo, la combinazione di affitti in aumento, prezzi di vendita crescenti e tassi di occupazione sostenuti, delinea un mercato immobiliare dominicano che si sta organizzando attorno al modello di affitto.
Dati recenti di Global Property Guide indicano che il rendimento lordo medio da locazione nel paese si attesta tra il 7% e il 9% , con Santo Domingo in testa con valori prossimi al 9%. Questa società internazionale di analisi del mercato immobiliare, con sede in Europa, raccoglie e confronta dati su prezzi, rendimenti da locazione, tasse e condizioni di investimento in decine di paesi.
Nel frattempo, i prezzi degli affitti mantengono un trend di crescita su base annua, con aumenti prossimi al 3%, secondo l'indice degli affitti immobiliari della Banca Centrale della Repubblica Dominicana (BCRD), incorporato nell'indice dei prezzi al consumo (CPI).
In circostanze normali, un aumento sostenuto dei prezzi, unito ad alti rendimenti, tenderebbe ad attrarre nuova offerta e ad aumentare la disoccupazione. Tuttavia, nella Repubblica Dominicana sta accadendo il contrario: il tasso di occupazione rimane elevato .
Secondo The Latin Investor, una piattaforma privata che analizza le opportunità di investimento in America Latina e raccoglie dati e tendenze nel settore immobiliare, gli immobili residenziali nelle aree urbane rimangono sfitti in media per uno o un mese e mezzo all'anno, il che implica tassi di occupazione superiori all'85%.
Questa stabilità è dovuta in gran parte alla struttura stessa del mercato.
Un paese di appartamenti
Il patrimonio immobiliare si è spostato nettamente verso lo sviluppo verticale. Le stime della piattaforma citata indicano che la percentuale di appartamenti nell'offerta residenziale
70% Inoltre, tra il 30% e il 40% dell'offerta disponibile è costituito da immobili di recente costruzione , il che rafforza l'importanza di questa tipologia di sviluppo.
Sebbene il patrimonio immobiliare dominicano sia ancora costituito prevalentemente da case, con 2,4 milioni di unità rispetto a 681.000 appartamenti, secondo l'ultimo censimento dell'Ufficio Nazionale di Statistica, la tendenza recente indica una direzione diversa.
Il Registro delle Forniture Edilizie (ROE) di ONE mostra che la maggior parte delle nuove unità in fase di sviluppo sono appartamenti e, in alcuni segmenti, come le case con posto auto, sono registrati oltre 20.000 appartamenti, rispetto a meno di 1.000 case.
Questo modello risponde a diverse forze simultanee: la limitata disponibilità di terreni nelle aree urbane, i costi di costruzione, le variazioni della domanda e, soprattutto, il peso crescente degli investitori, sia locali che stranieri, che privilegiano gli immobili con potenziale di rendita.
In questo contesto, l'appartamento cessa di essere semplicemente una soluzione abitativa e diventa un bene finanziario. Le dinamiche di occupazione rafforzano questa trasformazione. Le stime di The Latin Investor collocano i tassi di sfitto nelle aree urbane tra uno e 1,5 mesi all'anno, il che implica livelli di occupazione superiori all'85%.
Sebbene non si tratti di un indicatore ufficiale, il dato è coerente con l'andamento osservato in termini di prezzi e redditività: un mercato in cui le unità disponibili tendono a essere collocate piuttosto rapidamente, soprattutto nelle zone vicine a centri di lavoro, servizi e trasporti.
Domanda che non produce
Il dinamismo del mercato degli affitti è spiegato anche dalla pressione strutturale della domanda. Il Paese si trova ad affrontare un deficit abitativo stimato tra 1,4 e 2,1 milioni di unità, secondo il Ministero dell'Edilizia, dell'Abitazione e delle Costruzioni (Mivhed), mentre l'urbanizzazione continua a concentrare la popolazione nella Grande Santo Domingo e in altri centri urbani.
La combinazione di carenza di alloggi, migrazione interna e formazione di nuove famiglie mantiene una domanda costante che riduce i periodi di inoccupazione e consente ai prezzi di continuare ad aumentare.
Anche la posizione gioca un ruolo cruciale. Gli immobili situati vicino a centri direzionali, università e servizi essenziali registrano periodi di inoccupazione più brevi, consolidando così micromercati ad alto tasso di occupazione all'interno della città.
Un mercato progettato per prendersi cura di
Il risultato è un sistema che si autoalimenta: l'elevata redditività incentiva gli investimenti in nuove unità abitative; l'offerta si orienta verso tipologie più appetibili sul mercato e la domanda, sostenuta da fattori strutturali, assorbe buona parte di tale produzione.
Pertanto, il basso tasso di sfitto non è un'anomalia all'interno del boom immobiliare, bensì una delle sue condizioni operative.
Il fenomeno ridefinisce anche la logica dello sviluppo urbano. Anziché rispondere esclusivamente al fabbisogno abitativo, una quota crescente dell'offerta sembra orientata alla generazione di reddito da locazione, in un mercato sempre più influenzato da criteri di investimento.
Tra opportunità e pressione
Questo modello ha implicazioni che vanno oltre il settore delle costruzioni, poiché, da un lato, consolida la Repubblica Dominicana come destinazione attraente per gli investimenti immobiliari, con rendimenti superiori a quelli di mercati come Messico e Brasile , e, dall'altro, solleva interrogativi sull'accesso agli alloggi in un contesto in cui l'offerta è sempre più legata alla redditività.
Secondo Global Property Guide, con rendimenti lordi da locazione compresi tra il 7% e il 9%, la Repubblica Dominicana si posiziona al di sopra di mercati come Messico e Brasile, dove i rendimenti si attestano in genere tra il 5% e il 7%.
È qui che risiede l'attrattiva del Paese per gli investimenti immobiliari orientati alla locazione, ed è anche qui che sorgono le tensioni relative all'accesso agli alloggi.
Alla ricerca di tale equilibrio, il mercato immobiliare dominicano si sta muovendo verso una fase in cui l'espansione verticale e l'alto tasso di occupazione cessano di essere tendenze parallele e diventano parte della stessa logica operativa.
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