Lo stratega finanziario avverte che un immobile può diventare una passività se non assolve a uno scopo definito, non è redditizio o i suoi costi superano i benefici attesi
SANTO DOMINGO – Per decenni, il possesso di immobili è stato una delle espressioni più diffuse di sicurezza finanziaria. Possedere una casa, un appartamento o un terreno è spesso interpretato come sinonimo di ricchezza. Tuttavia, secondo Maggly Uzcátegui, stratega specializzata nella creazione di capitale e nella protezione del patrimonio, l'acquisto di immobili non costituisce automaticamente un buon investimento.
Prima di firmare un contratto, prenotare un immobile o accendere un mutuo, lo specialista consiglia di porsi una domanda che può determinare l'intera transazione: qual è lo scopo dell'acquisto di questa proprietà? "È importante sapere quanto capitale ha a disposizione la persona. In secondo luogo, cosa vuole ottenere, ovvero se si tratta di un immobile per uso personale o per generare reddito", spiega il fondatore di Advisor by Maggly.
Una persona può acquistare un immobile per viverci, per trascorrervi le vacanze, per preservare il proprio capitale, per attendere un futuro apprezzamento del valore o per generare un reddito da locazione. Ogni scopo richiede una strategia diversa e risponde a specifiche condizioni di liquidità, redditività e rischio.
Il problema sorge quando si usa la parola "investimento" per descrivere qualsiasi acquisizione immobiliare, senza prima valutare se l'immobile genererà reddito o contribuirà alla crescita del patrimonio, sottolinea.
"Può capitare di avere un bene che si trasforma in un onere perché bisogna pagare la manutenzione, le spese condominiali e l'amministrazione, e rimane vincolato", avverte lo stratega. Questo non significa che possedere un immobile per godimento personale sia una cattiva idea, ma piuttosto che bisogna avere ben chiaro il suo scopo e le spese che genererà.
Uzcátegui sottolinea che alcuni dei suoi clienti possiedono immobili in località come Punta Cana o La Romana che rimangono disabitati per gran parte dell'anno perché i proprietari preferiscono riservarli al piacere della famiglia.
In questi casi, l'acquisizione è una decisione consapevole basata sulla capacità finanziaria di coprire i costi, non necessariamente sull'aspettativa di generare profitto. "Hanno i mezzi per farlo e hanno deciso di farlo", sottolinea Maggly Uzcátegui.
Redditività
Quando l'obiettivo è generare reddito, la valutazione dovrebbe iniziare determinando quanto capitale è effettivamente disponibile. Il calcolo non può limitarsi all'acconto o al prezzo di vendita, ma deve considerare le spese associate all'immobile durante la fase di acquisto, gestione e manutenzione.
Questi impegni sono aggravati dal costo del finanziamento. La dirigente ritiene che la Repubblica Dominicana rimanga un mercato attraente per alcuni investitori, ma sottolinea che i tassi di interesse possono alterare significativamente il rendimento previsto quando l'acquisto è finanziato con debito. "I tassi sono un po' alti. Quindi, è necessario sapere quale sarà il rendimento reale se si intende ricorrere al debito", afferma.
Nell'analisi devono essere inclusi interessi, assicurazioni, tasse, manutenzione, spese condominiali, amministrazione, riparazioni e periodi di inoccupazione. Solo dopo aver dedotto questi costi è possibile determinare se l'immobile genererà il rendimento atteso e se tale rendimento compensa il capitale investito e i rischi assunti.
Evitare proiezioni costruite
Il fondatore di Advisor by Maggly, che vanta oltre 14 anni di esperienza nel settore finanziario internazionale, raccomanda inoltre di evitare proiezioni basate su scenari ideali. Ad esempio, ipotizzare un tasso di occupazione pressoché costante per immobili destinati ad affitti turistici o a breve termine può portare a una stima di reddito irrealistica.
Propone invece di sviluppare scenari prudenti per determinare se l'immobile rimarrà sostenibile anche se i tassi di occupazione dovessero scendere al di sotto di quelli previsti durante il processo di vendita. Se i risultati dovessero successivamente superare tale previsione, si tratterebbe di un profitto aggiuntivo, ma non essenziale per la sostenibilità dell'attività. "C'è un aspetto logistico e di sicurezza da considerare; non si può semplicemente acquistare qualcosa tanto per acquistare. Bisogna prima fare una pre-valutazione e lavorare con cifre realistiche", afferma Uzcátegui.
Proteggere il capitale
La dovuta diligenza non si esaurisce con le caratteristiche e l'ubicazione dell'immobile. Prima di acquistare una proprietà, soprattutto se in costruzione, è necessario anche indagare sul costruttore, sulla sua reputazione e sulla sua capacità di rispettare le scadenze per altri progetti.
Nella valutazione devono essere inclusi i materiali utilizzati, le tempistiche di costruzione, i termini contrattuali e le responsabilità assunte da ciascuna parte. L'acquisto su progetto comporta rischi diversi rispetto all'acquisto di un immobile già completato, pertanto la reputazione, l'esperienza e la solidità finanziaria del costruttore diventano cruciali per tutelare il vostro investimento.
Uzcátegui suggerisce inoltre di stimare le spese non ancora definite. Se, al momento dell'acquisto, i costi di amministrazione, manutenzione o spese condominiali sono sconosciuti, escludere tali impegni dalla proiezione può creare aspettative di redditività irrealistiche.
L'alternativa è lavorare con stime realistiche e costruire diversi scenari fino ad arrivare alle cifre definitive. "Bisogna tenere conto dei costi associati, quindi non bisogna avere idee astratte in testa, ma cifre reali", sottolinea.
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