Può migliorare la redditività, ma non sostituisce la domanda, le operazioni o una solida struttura finanziaria
CONFOTUR può essere uno strumento efficace per un progetto turistico, ma non trasforma una cattiva idea in un investimento redditizio. Gli incentivi fiscali aiutano a ridurre i costi e a migliorare i profitti, ma i principi fondamentali dell'attività rimangono gli stessi: domanda reale, prezzo giusto, gestione sostenibile e una struttura finanziaria in grado di resistere a scenari meno favorevoli.
L'errore si verifica quando lo sviluppatore parte dall'incentivo e poi cerca di adattare il progetto alle sue esigenze. In quest'ordine, il progetto potrebbe anche andare avanti, ma l'investimento rimane esposto a una domanda fondamentale: chi acquisterà, utilizzerà o occuperà il prodotto una volta terminata la fase promozionale?
L'incentivo non è un buon affare
CONFOTUR può alleviare il carico fiscale e rafforzare la redditività di un'iniziativa turistica ammissibile. Tuttavia, questi benefici si applicano a un progetto che deve già avere una solida base commerciale e finanziaria. Non creano domanda, non garantiscono l'occupazione né assicurano che l'acquirente accetti il prezzo proposto.
Un aparthotel, un condohotel o un complesso di ville possono soddisfare tutti i requisiti formali e risultare comunque mal concepito. Ciò accade quando le tariffe previste non sono in linea con il mercato, il tasso di occupazione viene calcolato utilizzando parametri superficiali o i servizi offerti aumentano i costi senza generare entrate sufficienti.
Questo accade anche quando il costruttore confonde la vendita di immobili con la gestione turistica. La vendita di unità abitative può finanziare parte della costruzione, ma il successo successivo dipende dalle prenotazioni, dai servizi, dalla manutenzione, dal marketing e dalla gestione. Senza un piano operativo chiaro, il progetto potrebbe non riuscire a vendere e creare problemi.
Pertanto, la valutazione non dovrebbe limitarsi al risparmio fiscale previsto. Deve rispondere a domande quali siano i reali miglioramenti del rendimento, cosa accadrebbe senza l'incentivo e se il progetto rimarrebbe comunque fattibile in caso di riduzione delle vendite, del tasso di occupazione o delle tariffe.
Prima la fattibilità, poi il file
Prima di strutturare una richiesta CONFOTUR, è consigliabile validare il prodotto, il target di riferimento, il prezzo, il tasso di assorbimento e il modello operativo. Il tasso di assorbimento si riferisce alla velocità con cui il mercato può acquistare o noleggiare le unità senza fare affidamento su sconti permanenti.
Il modello finanziario deve includere anche i costi operativi, la sostituzione delle attrezzature, la manutenzione delle aree comuni, il marketing e l'amministrazione. Se queste spese vengono ridotte al minimo per migliorare il risultato finale, il progetto potrebbe apparire redditizio sulla carta, ma diventare instabile una volta operativo.
Un altro fattore cruciale è il gestore. Il suo coinvolgimento può influenzare la progettazione, il mix di unità, i servizi, l'esperienza degli ospiti e i canali di vendita. Rimandare questa decisione alla fine spesso costringe a correggere troppo tardi aspetti che avrebbero dovuto essere definiti fin dall'inizio.
CONFOTUR va considerato come una leva, non come un'ancora di salvezza. Può rafforzare un progetto ben strutturato, migliorarne la competitività e agevolare gli investimenti, ma non sostituisce una tesi di mercato, un'attività credibile o un flusso di cassa ben pianificato.
La domanda giusta non è solo quanto si risparmierà grazie all'incentivo, ma se un'attività turistica sostenibile esista prima e dopo averlo ricevuto. Se la risposta è affermativa, CONFOTUR rappresenta un valore aggiunto. In caso contrario, il beneficio fiscale non fa altro che rimandare il momento in cui emergono le criticità.
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