Un articolo di due righe vieta l'accumulo di schemi di incentivazione. Il turismo e il settore immobiliare hanno rappresentato 42 centesimi di ogni dollaro di investimenti esteri nel 2025, e il settore deve ancora valutare le implicazioni di questo dato per la propria struttura fiscale
SANTO DOMINGO. – Quando il Congresso Nazionale ha approvato la Legge 30-26 e il Presidente Luis Abinader l'ha promulgata il 18 giugno 2026, il settore immobiliare turistico ha festeggiato due notizie ampiamente diffuse: la riduzione dell'imposta sulle plusvalenze e la graduale eliminazione dell'imposta ipotecaria.
Pochi hanno letto con attenzione l'articolo 1, il primo della legge, il più breve e probabilmente quello con il maggiore impatto strutturale per un settore che ha costruito il proprio modello di business sull'accumulo di agevolazioni fiscali.
Tale articolo introduce il punto 2-1 del Codice Tributario con una disposizione in due frasi: i contribuenti possono scegliere il regime fiscale che ritengono più conveniente, ma non possono beneficiare contemporaneamente di più di un regime di incentivi rispetto alla stessa attività economica, investimento o operazione.
Il divieto non menziona Confotur. Non menziona le zone di libero scambio. Non menziona alcun regime particolare. Ed è proprio qui che sta il problema.
| Indicatore | Fatto |
|---|---|
| Investimenti diretti esteri totali nel 2025 | 5.032,3 milioni di dollari (record storico) |
| Quota del turismo sugli investimenti diretti esteri (IDE) nel 2025 | 26.3 % |
| Quota degli investimenti diretti esteri nel settore immobiliare nel 2025 | 15.7 % |
| Progetti approvati da Confotur (2023-2024) | 117 progetti per un valore di 5,411 miliardi di dollari |
| Proporzione di progetti immobiliari a Confotur | 76 progetti su 117 (64,9%) |
| Variazioni nel settore delle costruzioni nel 2025 | -1,8% su base annua |
| Cambiamenti nel settore immobiliare e nelle attività di locazione nel 2025 | +3,1% su base annua |
Fonti: BCRD, comunicato stampa 2 febbraio 2026; BCRD, Risultati preliminari gennaio-dicembre 2025; Situr/Mitur
Il turismo è a rischio?
Per comprendere la portata di quanto proposto in quell'articolo, dobbiamo partire dai dati più recenti della Banca Centrale della Repubblica Dominicana. Secondo il comunicato stampa pubblicato dalla BCRD il 2 febbraio 2026, relativo agli investimenti diretti esteri (IDE) alla fine del 2025, gli IDE ammontavano a 5.032,3 milioni di dollari USA, il livello più alto mai registrato, con il settore turistico che rappresentava il 26,3% e quello immobiliare il 15,7% del totale.
Il turismo e il settore immobiliare, insieme, hanno contribuito per oltre 42 centesimi a ogni dollaro di investimenti diretti esteri (IDE) ricevuti dal Paese nel 2025. La stessa Banca Centrale della Repubblica Dominicana (BCRD) sottolinea in una nota che la crescita del settore immobiliare è strettamente legata all'incremento del turismo.
Il rapporto preliminare sui risultati del BCRD per il periodo gennaio-dicembre 2025, pubblicato nel febbraio 2026, riporta inoltre che in quell'anno il settore delle costruzioni ha registrato una contrazione dell'1,8% rispetto all'anno precedente, attribuita dall'agenzia alla maggiore gradualità e al rinvio dell'esecuzione dei lavori, in un contesto caratterizzato da incertezza globale e cambiamenti nelle politiche fiscali e regolamentari.
Le attività immobiliari e di locazione, d'altro canto, sono cresciute del 3,1% nello stesso periodo. Questo contrasto colloca la nuova legge in un momento in cui il settore era già sotto pressione, e qualsiasi ulteriore incertezza in merito al quadro degli incentivi si inserisce in un contesto ancora più delicato.
Dietro a queste cifre si cela la Legge 158-01 sulla promozione dello sviluppo turistico, nota come Legge Confitur, in vigore dal 2001 e modificata in diverse occasioni.
Nella sua versione attuale, il regime offre agli sviluppatori: esenzione dall'imposta sul reddito fino a 15 anni dal completamento della costruzione; esenzione dall'imposta sugli immobili durante tale periodo; esenzione dall'imposta del 3% sul trasferimento immobiliare per il primo acquirente; esenzione dall'ITBIS su beni e servizi relativi alla costruzione; ed esenzione dai dazi doganali su materiali e attrezzature.
L'articolo 5 della legge 158-01 stabilisce inoltre che è vietata l'istituzione di nuovi oneri fiscali durante il periodo di esenzione fiscale.
Secondo i dati del Sistema Informativo Turistico (Situr) del Ministero del Turismo, tra il 2023 e il 2024 Confotur ha approvato 117 progetti turistici con un investimento complessivo superiore a 5,4 miliardi di dollari. Di questo totale, 76 corrispondevano a sviluppi immobiliari, rappresentando circa il 65% delle classificazioni per il periodo.
Tre scenari di incidente
L'articolo 1 della legge 30-26 non abroga alcun beneficio previsto dalla legge 158-01 né ne modifica alcuno degli articoli. Esso stabilisce, a livello del Codice Tributario generale, una norma trasversale: nessun contribuente può beneficiare contemporaneamente di più di un regime di incentivi per la stessa attività economica, investimento o transazione.
Il potenziale conflitto si manifesta in almeno tre scenari individuati dagli operatori del settore durante l'analisi del testo.
Il primo scenario riguarda gli sviluppatori che operano nell'ambito del regime Confotur e che hanno anche usufruito di meccanismi previsti dal Codice Tributario generale in relazione ad attività connesse allo stesso progetto, deduzioni per investimenti, regimi di acconti o altri strumenti di pianificazione fiscale. Se la DGII interpreta tali attività come costituenti un'unica operazione, l'articolo 2-1 potrebbe imporre loro di scegliere un solo regime fiscale.
Il secondo aspetto riguarda l'interazione tra l'esenzione ISR prevista dalla legge Confotur e il nuovo regime di ammortamento accelerato per macchinari e attrezzature industriali introdotto dall'articolo 24 della legge 30-26.
Un operatore turistico che intende avvalersi dell'ammortamento accelerato delle attrezzature edili, beneficiando già dell'esenzione ISR prevista dalla normativa Confotur, sta combinando due regimi nella stessa transazione? Il testo di legge non definisce questo aspetto.
La terza tipologia, caratterizzata da una maggiore complessità operativa, riguarda i condohotel e gli sviluppi a uso misto, in cui la stessa entità giuridica gestisce le unità abitative ai sensi del regime Confotur e fornisce servizi correlati, come la gestione degli affitti per le vacanze, l'amministrazione dei servizi comuni e la manutenzione, che potrebbero essere tassati secondo regimi diversi.
Il confine tra la stessa attività economica e attività diverse in tale contesto non è definito nel testo di legge.
I limiti della protezione esistente
L'articolo 5 della legge 158-01 contiene una disposizione che potrebbe fungere da scudo per i progetti già classificati: vieta espressamente l'istituzione di nuovi oneri fiscali durante il periodo di esenzione.
Se l'articolo 2-1 della legge 30-26 viene interpretato come un nuovo onere per tali progetti, tale tutela può essere invocata. Tuttavia, i progetti in fase di richiesta di autorizzazione presso la Confotur, o che hanno appena ottenuto la classificazione provvisoria, non godono di tale tutela con la stessa chiarezza.
Dovranno strutturare la loro architettura fiscale secondo la nuova normativa fin dall'inizio, in un momento in cui le definizioni chiave non sono ancora state stabilite dal potere esecutivo o dalla DGII (Direzione Generale delle Entrate). Dobbiamo attendere i regolamenti attuativi della legge.
Ciò che la legge non dice
L'articolo 2-1 non definisce "stessa attività economica". Non definisce "stessa operazione". Non stabilisce un meccanismo di certificazione preventiva che consenta al contribuente di sapere, prima di impegnare capitali, se la combinazione fiscale che sta considerando è valida.
Queste definizioni devono provenire dai regolamenti attuativi della Legge 30-26, che, al momento della stesura di questo rapporto, non sono ancora stati emanati dal potere esecutivo. Anche la DGII (Direzione Generale delle Entrate) non ha ancora emesso alcun regolamento generale.
Durante tale periodo, i progetti in fase di strutturazione finanziaria operano in un contesto indefinito e in un ambiente caratterizzato da opacità e incertezza. Lo stesso rapporto annuale preliminare della Banca Centrale della Repubblica Dominicana (BCRD) indica che i prestiti del sistema finanziario a hotel e ristoranti sono cresciuti del 10,2% nel 2025, mentre i mutui ipotecari sono aumentati del 13,2% nello stesso periodo.
La solidità del settore si basa, in larga misura, sulla prevedibilità del contesto fiscale offerto da Confotur negli ultimi due decenni.
Per un settore che rappresenta oltre il 42% degli investimenti diretti esteri nazionali, la differenza tra un'interpretazione restrittiva e un'interpretazione estensiva dell'articolo 2-1 non è un semplice dettaglio tecnico; si tratta di una variabile di prezzo che incide direttamente sulla redditività prevista di ciascun progetto e che il mercato ha già iniziato a elaborare.
Fonti consultate:
- Banca Centrale della Repubblica Dominicana, comunicato stampa "La BCRD riferisce che gli investimenti diretti esteri hanno raggiunto i 5.032,3 milioni di dollari USA alla fine del 2025", 2 febbraio 2026. bancentral.gov.do/a/d/6482
- Banca Centrale della Repubblica Dominicana, Risultati preliminari dell'economia dominicana gennaio-dicembre 2025, febbraio 2026.
- Sistema di informazione turistica (Situr), Ministero del Turismo della Repubblica Dominicana, dati 2023-2024.
- Legge n. 30-26 sulle misure per la crescita economica, la semplificazione fiscale e l'attenuazione della crisi internazionale, art. 1 (nuovo art. 2-1 del Codice Tributario), promulgata il 18 giugno 2026.
- Legge n. 158-01 sulla promozione dello sviluppo turistico e successive modifiche (Leggi nn. 184-02, 318-04, 195-13), articoli 4 e 5.
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