SANTO DOMINGO – Intraprendere un progetto di costruzione, che si tratti di un condominio, di un complesso turistico o di un progetto di edilizia popolare, richiede un tipo di finanziamento molto diverso dal mutuo che si contrae per acquistare una casa. Il costruttore ha bisogno di capitali prima ancora che esista un immobile da utilizzare come garanzia, deve erogare tali capitali a rate man mano che la costruzione procede e, in molti casi, necessita di strutture legali per proteggere sia il proprio investimento sia quello di coloro che acquistano immobili sulla carta.
Nel corso degli anni, il sistema finanziario dominicano ha sviluppato diversi strumenti specificamente progettati per questo scopo. Banreservas, la banca statale, ha un portafoglio dedicato al settore delle costruzioni che supera i 21 miliardi di pesos dominicani e da sola rappresenta circa il 29% di tutti i finanziamenti forniti a questo settore dal sistema bancario dominicano. Oltre alle banche commerciali e alle casse di risparmio e prestito, esistono altri meccanismi, come i fondi di sviluppo immobiliare e gli incentivi fiscali CONFOTUR, che non sostituiscono i prestiti bancari ma modificano sostanzialmente la fattibilità finanziaria di un progetto.
Questa guida esamina, con informazioni verificate da fonti ufficiali, le principali opzioni di finanziamento disponibili per un progetto di costruzione o di sviluppo immobiliare nel paese, il funzionamento di ciascuna e gli aspetti da valutare prima di decidere quale sia la più adatta a un determinato progetto.
1. Perché finanziare un progetto è diverso dal finanziare una casa
Un mutuo tradizionale è garantito da un immobile esistente e viene erogato in un'unica soluzione al momento della stipula. Il finanziamento di un progetto di costruzione funziona in modo molto diverso.
- L'erogazione avviene per fasi, generalmente legate all'avanzamento fisico dei lavori, e non in un'unica soluzione all'inizio del progetto.
- La garanzia consiste solitamente nel terreno stesso e nel progetto in fase di sviluppo, piuttosto che in un immobile finito, il che richiede all'istituto finanziario di effettuare una valutazione tecnica della tempistica, del budget e della fattibilità commerciale del progetto.
- La durata del finanziamento è generalmente più breve rispetto a quella di un mutuo ipotecario residenziale, poiché è concepito per coprire il periodo di costruzione e, in molti casi, viene trasformato o annullato una volta che le unità immobiliari sono state vendute e i rispettivi acquirenti hanno ottenuto i propri mutui ipotecari individuali.
- La struttura giuridica del progetto (se opera come una tradizionale impresa di costruzioni o sotto un fondo di sviluppo immobiliare) determina in larga misura quali strumenti di finanziamento sono disponibili e come viene tutelato il denaro dei vari partecipanti.
2. Prestiti provvisori
Il prestito provvisorio è attualmente il meccanismo di finanziamento più diffuso tra le imprese di costruzione e gli sviluppatori immobiliari del paese. Si tratta di un prestito specificamente concepito per supportare la realizzazione di un progetto, con erogazioni a tappe man mano che vengono raggiunti i traguardi di costruzione precedentemente concordati con l'istituto finanziario.
- i tipi di progetti che finanziaincludono progetti di sviluppo immobiliare e di costruzione di unità abitative destinate alla vendita, progetti di sviluppo urbano di lotti di terreno con infrastrutture di base, progetti di investimento come cliniche, scuole o centri commerciali, e fondi di sviluppo immobiliare in diverse fasi di progettazione e costruzione.
- Modalità di erogazione dei fondi: l'ente determina l'importo e la frequenza delle erogazioni in base all'effettivo stato di avanzamento dei lavori, verificato tramite verifiche tecniche, anziché erogare l'intero importo all'inizio del progetto.
- Il suo peso all'interno del sistema finanziario dominicano è cresciuto costantemente negli ultimi anni, grazie alle misure volte a liberare risorse dalla riserva legale della Banca Centrale, che hanno permesso di convogliare maggiori fondi al settore edile a tassi agevolati.
- Il servizio è generalmente personalizzato, poiché ogni ente valuta le condizioni del prestito provvisorio in base al profilo dello sviluppatore, alla tipologia di progetto e alla sua ubicazione.
3. Il fondo fiduciario per lo sviluppo immobiliare
Oltre al credito bancario tradizionale, la Legge 189-11 per lo sviluppo del mercato ipotecario e dei trust ha introdotto nel sistema finanziario dominicano una figura che oggi è centrale per il finanziamento di progetti di ampia portata: il trust.
- Che cos'è? La legge stessa lo definisce come la figura mediante la quale una persona (il disponente) trasferisce beni o diritti a un'altra (il fiduciario) affinché li amministri secondo istruzioni specifiche, a beneficio di uno o più beneficiari.
- Chi può agire come fiduciario? Solo le persone giuridiche costituite secondo la legge dominicana il cui unico scopo è quello di agire in tal senso, oltre a numerose banche, casse di risparmio e altri enti di intermediazione finanziaria specificamente autorizzati dal Consiglio Monetario.
- Poiché tutela investitori e acquirenti, il patrimonio del trust viene tenuto separato dal patrimonio personale del disponente, del trustee e del beneficiario e, di norma, non può essere rivalso sui creditori di alcuno di essi, salvo le eccezioni previste dalla legge in caso di frode ai danni di terzi.
- A cosa serve nel settore edile? Un trust per lo sviluppo immobiliare (REDT) consente di convogliare fondi provenienti da prevendite, fondi di investitori e linee di credito in un'unica struttura gestita dal trustee, il quale rilascia il denaro al costruttore al raggiungimento delle tappe fondamentali della costruzione, anziché far transitare tali fondi direttamente sui conti personali o aziendali del costruttore.
- Nella sua forma più avanzata, la stessa legge consente l'utilizzo di strumenti quali la cartolarizzazione dei portafogli ipotecari e delle obbligazioni ipotecarie, meccanismi che permettono di convogliare risorse dal mercato dei capitali verso il finanziamento immobiliare, regolamentati dalla Sovrintendenza del Mercato dei Valori Mobiliari (SIMV).
4. Gli incentivi fiscali di CONFOTUR come leva finanziaria
Per i progetti a vocazione turistica, il regime di incentivi previsto dalla Legge 158-01, noto come CONFOTUR, non costituisce uno strumento di finanziamento diretto, ma svolge un'altrettanto importante funzione finanziaria, migliorando sostanzialmente la redditività e la bancabilità del progetto agli occhi degli investitori e degli istituti di credito.
- Ciò che esenta, un progetto approvato è esentato dall'imposta sul reddito per coloro che intraprendono, promuovono o investono nell'attività, dall'imposta sugli immobili per un periodo massimo di 15 anni, dal pagamento di onorari e diritti per la preparazione di progetti, studi, consulenze, supervisione e costruzione delle opere, e dalle imposte nazionali e comunali per la costituzione delle società collegate al progetto.
- Quali requisiti sono richiesti, tra cui un progetto architettonico preliminare, uno studio di fattibilità economica, il nulla osta per l'uso del suolo rilasciato dal Dipartimento di Pianificazione e Progetti del Ministero del Turismo, le relative autorizzazioni comunali e l'autorizzazione ambientale del Ministero dell'Ambiente?
- Come presentare la domanda: La domanda va presentata tramite l'Unità Centrale delle Procedure Turistiche (UCTT), il portale digitale del Ministero del Turismo, e si può ottenere inizialmente una Classificazione Provvisoria mentre il progetto è ancora in fase di formalizzazione dei permessi, e successivamente una Classificazione Definitiva.
- Quali progetti sono ammissibili?Devono essere situati in aree designate per legge come poli turistici o aree a sviluppo limitato, e l'unico documento valido per confermare che un progetto gode di tali benefici è la delibera ufficiale emessa dal Ministero del Turismo, non la pubblicità commerciale del costruttore.
5. Partenariati pubblico-privati per alloggi a basso costo
Per gli sviluppatori focalizzati sull'edilizia abitativa a prezzi accessibili, esiste anche un canale di collaborazione diretto con il governo attraverso società fiduciarie collegate a banche pubbliche. Fiduciaria Reservas, in collaborazione con il Ministero dell'Edilizia, dell'Abitazione e delle Costruzioni (MIVHED), ha convogliato finanziamenti per oltre 7,9 miliardi di pesos dominicani dal 2020, a beneficio di oltre 4.400 famiglie nell'ambito dei programmi governativi di edilizia popolare.
Come spiegato in una precedente guida di El Inmobiliario sul finanziamento ipotecario, il Ministero dell'Edilizia Abitativa e dello Sviluppo Urbano (MIVHED) ha sospeso l'accettazione di nuove domande per i programmi Familia Feliz e Mi Vivienda da parte degli acquirenti finali a partire da maggio 2026, per concentrarsi sul completamento dei 45 progetti abitativi già in corso. Per i costruttori, ciò significa che la possibilità di partecipare come impresa edile a questi progetti già approvati rimane aperta, sebbene al momento non sia possibile inserire nuove unità abitative nell'ambito di questo specifico programma. Si consiglia di verificare direttamente con il MIVHED la situazione attuale prima di strutturare un progetto che presupponga questo tipo di sostegno.
6. Finanziamento bancario tradizionale complementare
Oltre ai prestiti a breve termine, gli istituti bancari offrono altri prodotti che spesso vengono abbinati al finanziamento di un progetto di costruzione.
- Linee di credito revolving, che consentono a un'impresa edile di accedere a un importo pre-approvato ed effettuare erogazioni multiple secondo necessità, pagando una rata mensile di interessi con il capitale rimborsabile alla scadenza del finanziamento.
- Finanziamento del capitale circolante, sia a breve che a lungo termine, destinato a coprire le esigenze operative dell'azienda non direttamente collegate a un progetto specifico.
- Le linee di credito aziendali di maggiore entità, disponibili per gli sviluppatori con una comprovata esperienza, sono spesso abbinate a prestiti a breve termine per coprire tutte le esigenze finanziarie di un'impresa edile con diversi progetti in corso contemporaneamente.
7. Come scegliere la struttura di finanziamento più adatta
La giusta combinazione di strumenti dipende soprattutto dalle dimensioni, dalla tipologia e dalla posizione del progetto.
- Un progetto residenziale di medie dimensioni è solitamente finanziato principalmente da un prestito provvisorio della banca, integrato da mutui individuali richiesti dagli acquirenti finali man mano che la fase di prevendita procede.
- Un progetto di grandi dimensioni con più investitori spesso trae vantaggio dall'operare sotto l'egida di un trust per lo sviluppo immobiliare, che garantisce trasparenza e tutela legale per i fondi di tutti i partecipanti.
- Un progetto turistico situato in un'area ammissibile dovrebbe valutare fin dalla fase preliminare se soddisfa i requisiti per beneficiare degli incentivi CONFOTUR, poiché presentare domanda dopo l'inizio dei lavori riduce il margine di manovra e può complicare l'iter di approvazione.
- Un progetto di edilizia popolare può valutare collaborazioni con società fiduciarie legate al settore bancario pubblico, sebbene sia consigliabile verificare preventivamente se il progetto possa essere integrato in un eventuale programma governativo attivo.
Cosa succederà nel 2026?
L'andamento dei finanziamenti al settore edile nel corso del 2026 dimostra che le banche pubbliche continuano ad ampliare la propria esposizione a questo comparto. Banreservas ha ribadito pubblicamente la propria intenzione di mantenere e incrementare il portafoglio di prestiti per l'edilizia, supportato da una base di oltre 28.470 clienti in questo segmento, concentrati principalmente nell'area metropolitana di Santo Domingo e a Santiago de los Caballeros. L'istituto ha inoltre sottolineato il ruolo della sua unità Real Estate Alliances e di Fiduciaria Reservas nel fornire un supporto specifico ai progetti di edilizia popolare, in coordinamento con il Ministero dell'Edilizia Abitativa e dello Sviluppo Urbano (MIVHED).
Allo stesso tempo, come già spiegato, MIVHED ha chiuso a maggio 2026 l'accettazione di nuove candidature da parte degli acquirenti per i programmi Familia Feliz e Mi Vivienda, concentrando i propri sforzi sul completamento dei progetti già approvati. Nessuna di queste due decisioni modifica il quadro giuridico del trust o gli incentivi CONFOTUR, che rimangono in vigore senza modifiche normative quest'anno. Tuttavia, è consigliabile tenerli presenti quando si sceglie con quali istituti finanziari collaborare per un nuovo progetto.
8. Gli errori più comuni nella ricerca di finanziamenti per un progetto
Molti degli ostacoli che gli sviluppatori dominicani incontrano nella ricerca di finanziamenti hanno un'origine comune: considerare il finanziamento come una formalità dell'ultimo minuto piuttosto che come una decisione strutturale del progetto.
- Richiedere un prestito provvisorio senza un programma di costruzione sufficientemente dettagliato è un errore. Gli istituti finanziari necessitano di tappe di costruzione chiare per definire il piano di erogazione dei fondi, e un programma vago di solito si traduce in condizioni meno favorevoli.
- Mescolare i fondi destinati alla prevendita con i conti operativi generali dell'azienda, anziché convogliarli attraverso un fondo fiduciario per lo sviluppo immobiliare, espone sia il costruttore che gli acquirenti a rischi inutili.
- Richiedere l'approvazione CONFOTUR dopo l'inizio dei lavori di costruzione non è il momento opportuno per valutare e ottenere questi benefici. Tale valutazione e approvazione devono essere effettuate durante la fase di progettazione preliminare, non a lavori già in corso.
- Presumere che un progetto di edilizia popolare si qualifichi automaticamente per il finanziamento tramite programmi governativi, senza prima verificare lo stato attuale di tali programmi con MIVHED.
- Affidarsi a un unico istituto finanziario per l'intero finanziamento del progetto, senza valutare una combinazione di prestiti a breve termine, linee di credito complementari e strutture fiduciarie che potrebbero ridurre il costo complessivo del capitale.
Fonti ufficiali consultate
- Sovrintendenza delle Banche (SB) — Testo della legge n. 189-11 per lo sviluppo del mercato dei mutui e della fiducia
- Sovrintendenza del Mercato dei Titoli (SIMV) — Regolamentazione dei trust e della cartolarizzazione dei portafogli ipotecari https://simv.gob.do
- Consiglio per lo sviluppo del turismo (CONFOTUR), Ministero del Turismo (MITUR) — Requisiti e vantaggi della legge n. 158-01
- Banreservas — Descrizione ufficiale dei prestiti provvisori e dei finanziamenti per il settore delle costruzioni
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